Оспаривание Кадастровой Стоимости Здания В 2021 Году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание Кадастровой Стоимости Здания В 2021 Году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.

Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов. И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы. Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2019 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.

Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.

Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).

В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.

Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.

Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .

По статистическим данным Росреестра, в 2019 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.

Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.

Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.

Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.
В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.

Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат. Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации. Главное, что есть пути для обращения.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Вводится обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд нужно будет подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.
Отчёт об оценке для оспаривания кадастровой стоимости можно датировать любым числом в период шесть месяцев до подачи отчета и заявления. То есть заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было ранее).
Суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только ненормативный правовой акт – решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что законопроект не предполагает корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений, можно ожидать весьма негативных последствий. Если не внести необходимые изменения в действующее законодательство, глава 25 Кодекса административного судопроизводства и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г., которые устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой стоимостипредстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и предсказуемой, как раньше.
С учетом этого нельзя исключать, что в дальнейшем возникнет необходимость в корректировке законодательства. Учитывая скорость рассмотрения законопроекта в Государственной Думе, нельзя исключать, что данный закон может быть принят до конца этого года.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости для кадастровой оценки, проводимой сейчас в городе Москве, скорее всего, будет идти уже по новым правилам. Лицам, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, мы рекомендуем обращаться в специализированные консалтинговые компании, у которых накоплен опыт и имеется положительная судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости.

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Помимо привычного судебного или административного порядка оспаривания КС, появилась еще одна возможность изменить данные государственной массовой оценки – до ее утверждения. До сих пор механизм определения и пересмотра кадастровой стоимости полностью не отрегулирован, рассматриваются новые законопроекты. Изменения направлены на уменьшение судебных дел по оспариванию кадастровой оценки. К 2022 году планируется ввести единый для всех субъектов период переоценки – 1 раз в 4 года, 1 раз в 2 года для городов федерального значения. Кроме того, по-прежнему в планах передать рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в руки ФБУ, а не комиссии, которая фактически не несет ответственности за принимаемые решения.

Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года — это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая ранее или уменьшенная впоследствии через суд.
Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.

Процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости упростят с 2021 года

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
документ, подтверждающий, что вы собственник;
данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

кадастровая стоимость
рыночная оценка

Законодательно предусмотрено всего 2 причины для изменения стоимости недвижимости:

Когда инженером во время оценивания были допущены существенные ошибки, касающихся характерных особенностей имущества – его реального состояния и использования. К примеру, ошибкой будет, если дом является аварийным, а оценщик этого не учел.
Если независимым оценщиком определена рыночная стоимость недвижимости на дату установления кадастровой. Иными словами, рыночный отчет имеет безусловный приоритет перед кадастровым.

Вторая причина оспаривания кадастровой стоимости квартиры на практике встречается в подавляющем большинстве случаев:

заказать рыночную оценку гораздо проще, чем искать ошибки в кадастровой;
явные, действительно существенные недочеты в кадастровом отчете встречаются нечасто и почти всегда могут быть разъяснены;
рыночный отчет дает почти 100% вероятности в успешном исходе оспаривания, чего нельзя сказать о первом основании для пересмотра.

По этим причинам владельцы недвижимости чаще заново устанавливают рыночную стоимость, а не обращаются к ошибкам. Не имеет значения, о коммерческом помещении идет речь или о жилье. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры по различным основаниям и как это сделать – ниже.

Сегодня необходимыми полномочиями наделены два ведомства: комиссия при Росреестре и суд. Физические лица вправе подать заявление в административном или в судебном порядке без ограничений, а для юридических лиц до недавнего времени действовал обязательный досудебный порядок – сначала в комиссию, и только потом в суд. Действующая редакция закона не содержит такого правила.

Преимущества административного оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости:

требуется меньше времени, вся процедура займет максимум 1 месяц с даты подачи заявления;
бесплатно – госпошлиной не облагается;
скорее всего, дело рассмотрят в ходе одной встречи.

Если решение комиссии не устраивает заявителя – его всегда можно оспорить в суде. На сегодняшний день прослеживается стабильно успешная практика пересмотра в административном порядке, особенно на основании отчета о рыночной оценке. Поэтому для экономии ресурсов рекомендуется сначала подать административное заявление и только потом – судебное.

Росреестр упростит процесс оспаривания кадастровой стоимости

Досудебный – или административный – порядок значительно проще, дешевле и быстрее судебного. Если удалось оспорить цену в комиссии, то обращаться дальше в судебные органы нет необходимости.

Уполномоченная комиссия создается при региональном отделении Росреестра. Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

Заявитель готовит и передает заявление с приложениями в канцелярию регионального Росреестра.
В течение семи дней секретарь сообщит о дате оспаривания.
В назначенную дату проходит заседание. Председатель озвучивает повестку. В результате голосования принимается решение.
По итогу заседания составляется протокол с принятым решением. Данный протокол выдается заявителю на руки.

В ходе заседания принимается два варианта решений:

отклонить просьбу;
согласовать просьбу и изменить стоимость – пересмотреть либо установить ее в размере рыночной (в зависимости от вида требования).

Если просьбу отклонили, то можно обращаться в судебные органы. Для оспаривания цены составляется административное исковое заявление.

Если же просьбу рассмотрели положительно, то кадастровая цена будет изменена. При этом комиссия сама направит протокол в необходимый отдел ведомства. Гражданину впоследствии нужно будет убедиться, что цифры изменены – заказать новую выписку на объект.

Внимание. За год, в котором гражданин подал заявление об оспаривании, будет сделан налоговый перерасчет. Пересчитать налог за 2021 получится, если заявление об оспаривании подано не позже 31.12.2021.

По времени досудебное оспаривание займет 1 месяц – со дня подачи заявления в комиссию.

В Кодексе административного производства РФ выделена отдельная 25 глава, которая предусматривает особенности судебного снижения. Снизить (сократить) цену через суд можно так:

Заявитель подает административное прошение о снижении в судебную канцелярию.
В течение 2-3 месяцев происходит судебное разбирательство дела: проходят судебные заседания, заслушиваются позиции сторон.
По итогу разбирательства судья принимает решение, которое оглашается на последнем заседании. В течение 5 рабочих дней изготавливается полный текст акта.
Проигравшая сторона вправе инициировать апелляционное обжалование по прошествии одного месяца.
Решение вступит в силу в день принятия апелляционного определения или, если никто не стал его оспаривать – через месяц после изготовления полного текста судебного акта.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости осуществляется в региональном суде. Если подать заявление в районный или арбитражный суд, мировому судье – бумаги вернут.

Заседания игнорировать не стоит. Даже самый продуманный комплект документов нуждается в поддержке – у судьи могут возникнуть вопросы в процессе рассмотрения спора. Если гражданин сам не может присутствовать на заседании, он может отправить представителя, соответствующего требованиям:

имеет юридический диплом (специалист, бакалавр, магистр);
имеет нотариальную доверенность от гражданина на оспаривание.

Важно. Если недвижимость долевая, кадастровая цена оспаривается полностью, а не частично. Документы нужно подавать на сокращение всей цены.

Если суд встал на сторону заявителя, то в резолютивной части акта он укажет новую кадастровую цену, которую Росреестр должен внести в ЕГРН. Чтобы проконтролировать исполнение, необходимо спустя некоторое время после окончания судебного разбирательства заказать обновленную выписку.

Досудебный порядок для коммерческих лиц был ранее обязательным, в прежней редакции закона. Сегодня, если оспариваются оценки после 01.01.2017, предварительное обращение в комиссию не нужно.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости – это достаточно распространенный вопрос относительно имущества физических лиц и коммерческих организаций. Ориентируясь на представленные рекомендации и используя приведенные бланки, любой гражданин сможет решить вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость, самостоятельно. Лучше сначала обращаться в комиссию при Росреестре, чтобы сэкономить время и средства на оплату пошлины.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Это показатель стоимости, который действует только в отношении объектов недвижимости, то есть земельного участка, жилого, нежилого дома, квартиры, дачной постройки. Стоимость данных объектов определяется с помощью государственной оценки.

Размер стоимости приблизительно равен рыночной стоимости, но бывают случаи отклонения в ту или другую сторону. Это связано с тем, что уполномоченные сотрудники при производстве оценки используют усредненные показатели и методы общей оценки, не принимая во внимание индивидуальные особенности недвижимости. В основе процедуры лежат такие параметры, как расположение участка на местности и вид пользования.

ВНИМАНИЕ! Процедура определения стоимости закладывается и регулируется органами местного самоуправления, либо региональными органами. В связи с этим, в Вашем субъекте могут учитываться некоторые особенности, которых в других нет. Единственное общее условие – проведение процедуры не реже 1 раза в 5 лет.

Данные о проведенной оценке и сформулированной кадастровой стоимости имущества можно получить несколькими вариантами:

Через портал Российского реестра и сервиса, на котором можно получить данные из государственного кадастра недвижимости. В таком случае необходимо заказывать выписку из кадастра через вышеуказанный портал. Необходимо зайти на главную страницу, перейти на вкладку «Физическим лицам», далее ссылка «ГКН». Заполняете форму и оставляете запрос. Данные будут получены в течение 5 дней.
Сервис открытой кадастровой карты.
Подразделение Федеральной кадастровой палаты Российского реестра, либо отделение МФЦ. В таком случае необходимо принести паспорт и оформить запрос через уполномоченных сотрудников. Срок получения услуги примерно неделя. Обязательно укажите способ получения ответа – лично или через почту.

Получив результаты переоценки имущества, собственник может с ними не согласиться, в таком случае он имеет право оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Как это сделать, кто имеет прав и какие документы нужны, расскажем далее.

В первую очередь отметим, что порядок, субъекты и особенности оспаривания регулируются нормами Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с ч. 1 ст. 22 данного закона, результаты оценки могут быть оспорены физическими или юридическими лицами, на чьи права или обязанности они влияют. К числу таковых можно отнести:

Собственника недвижимого имущества, либо человека, в собственности которого находится не весь объект, а доля.
Гражданина, который ранее владел объектом, если он выступает в роли налогоплательщика.
Лицо, обладающее правом бессрочного пользования, пожизненного владения, исключительного права арендовать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Арендатора в тех случаях, когда показатели арендной платы зависят от данных, установленных Росреестром.
Пользователя объекта недвижимости, если размер платы за сервитут соотнесли с показателями Росреестра.
Органы государственной власти, местного самоуправления, в собственности которых находится объект недвижимости.

Особое значение в пересмотре кадастровой стоимости занимают сроки. Собственник может обратиться в комиссию – в таком случае заявление будет рассмотрено в течение 30 календарных дней. Если же срок истек, а ответа нет, либо ответ Вас не удовлетворил, Вы сможете обратиться в суд.

Иск в суд можно подать в течение 90 дней с момента нарушения прав человека или организации в результате действия/бездействия Комиссии. Кроме того, заявление можно подать в течение 5 лет с момента внесения данных в кадастр. Обжаловать результаты в суде – достаточно продолжительная процедура, длящаяся от 3 месяцев до полгода.

Для того, чтобы опротестовать стоимость объекта недвижимости через Комиссию, помимо заполненного обращения необходимо подготовить пакет документов. К заявлению прикладываются:

Справка из кадастра с данными по стоимости объекта недвижимости.
В том случае, если заявление подается лицом, имеющим право собственности на недвижимости, необходимо приложить копию документа, устанавливающего или удостоверяющего данное право. Копия должна быть заверена нотариусом.
Документы, подтверждающие ошибочность результатов переоценки. В том случае, если не были учтены некоторые параметры, необходимо приложить документы, подтверждающие их наличие. Если были допущены ошибки в вычислениях, необходимо указать на них.
Если основанием пересмотра выступает факт установления кадастровой стоимости в отношении объекта на основании рыночной, необходимо приложить отчет в электронной или бумажной форме.
Экспертное заключение, данное экспертом о том, что ранее сформированный оценщиком отчет соответствует требованиям, установленным законодательством. То есть выносится заключение о том, что отчет, на основании которого данные вносились в кадастр, является технически верным, составленным без нарушений закона.

Без указанных выше документов стоимость дома, участка, постройки, квартиры снизить будет невозможно. Кроме того, пакет документов может быть дополнен иными актами, ведь особенности обжалования устанавливаются властями субъекта РФ. Для подробной консультации Вы сможете обратиться в МФЦ, либо отделение Росреестра.

В России упрощается порядок исправления кадастровых ошибок

физическими лицами и юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок создания и состав комиссии утверждены приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.12.2021 № 154 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.10.2021 № 126-Р «Об установлении порядка создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Таким образом, кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2021 года (в том числе по искам/заявлениям, поступившим до этой даты), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Стоит отметить, что это достаточно долгая процедура, этап комиссии займет порядка одного месяца. Суд может занять от 2-х до 6 месяцев, в зависимости от сложности ситуации.
Также важно понимать, что помимо оплаты услуг Оценщика, необходимо будет потратиться на юриста (для суда), а также на независимую экспертизу отчета. Данного независимого эксперта назначает суд и по результатам этой экспертизы выносится решение о снижении кадастровой стоимости.

Данным вопросом задаются практически все владельцы недвижимости, как физ. лица, озадаченные размером налога за свою квартиру, так и юр. лица, владеющие зданиями и земельными участками, вынужденные платить миллионы рублей в год налогов.

Результат оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только обладающее знаниями в области оценочной деятельности лицо. Именно поэтому необходимо подойти к выбору подрядчика с особой внимательностью.

В случае подтверждения завышения кадастровой стоимости, оценку можно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться сразу в суд. С 1 января 2021 года для юридических и физических лиц обращение в комиссию является необязательным. В случае неудовлетворения решением комиссии его можно обжаловать в суде.

по времени оспаривания – так как изменить кадастровую стоимость возможно по основаниям, возникшим после наступления 2021 года, учитываются решения об изменении, принятые не раньше 01.01.2021 (п. 6 ст.3 закона № 334-ФЗ);

Правило применения скорректированной кадастровой стоимости распространяется не только на указанные налоги, но и на налог на имущество организаций (п. 15 ст. 378.2 НК). Оно действует, если неверное значение стоимости было внесено в ЕГРН вследствие технического сбоя или ошибок оценщика, допущенных при ее определении.

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2021 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты.

В ходе судебного разбирательства административным истцом заявлялось ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в обоснование которого указано, что судебная оценочная экспертиза проведена с нарушением требований федеральных стандартов оценки. В подтверждение соответствующих доводов административным истцом представлена рецензия оценщика Часовской Т.С. на заключение судебной экспертизы.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев квартир или земельных участков) (ч. 2 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Например, в фонде данных Росреестра и на сайте Центра кадастровой оценки опубликованы промежуточные результаты кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области 2021 года. Итоговый отчет о кадастровой оценке будет утвержден не позднее 30 ноября 2021 года.

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно.

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

перечень объектов в недвижимом комплексе;
местоположение объекта;
целевое назначение;
разрешенное использование;
аварийное состояние объекта;
нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект. Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога. Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Законодательство РФ предусматривает 2 основания для уменьшения кадастровой стоимости объекта. Это допустимо, если в процессе оценивания объекта инженер допустил серьезные ошибки, которые искажают особенности недвижимости и относятся к ее реальному состоянию, использованию (к примеру, дом имеет статус аварийного, однако специалист не принял это в учет и не отразил данный факт в документах).

Второе основание – ситуация, при которой между рыночной и кадастровой стоимостью наблюдаются значительные расхождения.

При этом практика показывает, что в кадастровом отчете редко встречаются ошибки и неточности, и его сложно оспорить. Рыночную оценку при этом оспорить легче.

Если недвижимость долевая, то кадастровую стоимость нельзя оспорить частично – только полностью. Документы необходимо подавать на уменьшение всей стоимости.

Для оспаривания можно обратиться в Росреестр или в суд.

Досудебный (административный) порядок оспаривания цены – проще и быстрее инициирования судебного разбирательства.

Заинтересованному лицу необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра. Дальнейший алгоритм действий такой:

составление заявления, подготовка документов и их подача в канцелярию учреждения;
получение информации о дате проведения заседания (секретарь сообщит эти сведения в течение недели);
участие в заседании, в ходе которого будет проведено голосование, уполномоченные лица примут решение;
получение протокола по итогам заседания с вынесенным решением.

Сотрудники Росреестра могут или отклонить просьбу заявителя, или изменить кадастровую стоимость – в этом случае цена будет пересмотрена или установлена в размере рыночной, что зависит от требования собственника. Комиссия направит в отдел ведомства протокол. После этого заявителю можно заказать новую выписку на объект, чтобы удостовериться в изменении цены.

Оспаривание стоимости в Росреестре занимает около 1 месяца.

Если заявитель столкнулся с отрицательным решением и не согласен с ним, он может обращаться в суд, составив иск.

Юридические лица раньше должны были проходить досудебный порядок регулирования спора – без этого обращаться в суд они не могли. Сегодня подобное ограничение больше не действует: если им удалось добиться пересмотра суммы в Росреестре, то инициировать судебное разбирательство уже нет необходимости.

В НК РФ внесли изменения о расчете налогов по кадастру в 2021 году

Подобные дела рассматривает региональный суд. Обращаться в мировой, арбитражный или районный суд не следует – документы откажутся принимать.

Порядок действий следующий:

составить административный иск, приложить к нему документы и направить пакет в канцелярию судебного органа;
принять участие в заседаниях, которые будут проводиться на протяжении 2-3 последующих месяцев (если дело сложное, то продолжительность его рассмотрения увеличивается еще на 1 месяц);
получить судебное постановление.

Заявителю необходимо принимать участие в заседаниях, поскольку в ходе рассмотрения дела у суда могут появиться вопросы, несмотря на все предоставленные документы. Можно воспользоваться помощью представителя, подготовив нотариальную доверенность. У представителя должно быть юридическое образование.

Если суд пошел навстречу истцу, то в постановлении будет указана обновленная кадастровая стоимость – ее в дальнейшем Росреестр внесет в ЕГРН. Собственник может заказать обновленную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в исполнении судебного решения.

Истец или ответчик, не согласный с постановлением суда, через 1 месяц может направить апелляцию и обжаловать решение.

Изменение кадастровой стоимости позволяет уменьшить земельный налог, налог на имущество физических и юридических лиц. С 2019 года оспоренную цену можно применить как к последующим налоговым периодам, так и к предыдущим.
Для уменьшения налога за текущий год необходимо подать заявление об оспаривании до его окончания. К примеру, налоговый перерасчет за 2020 год будет проведен в том случае, если заявитель обратился в Росреестр до 31 декабря 2020 года.
Вернуть или зачесть можно только те налоги, с даты оплаты которых прошло максимум 3 года. Если, к примеру, заявитель обратится за оспариванием кадастровой цены в 2020 году, то налог за 2015 году он уже не сможет вернуть или зачесть в счет уплаты будущих.
Если человек приобрел у банка недвижимость за одну сумму, а в справке по кадастровой стоимости указана совершенно другая, в разы превышающая рыночную, придется проводить оценку объекта. Просто предоставить договор купли-продажи с финансовым учреждением недостаточно. Однако этот договор будет использовать оценщик для установления реальной рыночной стоимости недвижимости. После проведения оценки порядок действий аналогичный – обращение с пакетом документов в Росреестр или суд.

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости объекта необходимо обратиться в Росреестр или в суд. Если цена будет снижена, то это позволит вернуть или зачесть излишне уплаченные налоги за недвижимость. Основанием для пересмотра показателей являются 2 обстоятельства: недостоверность информации о спорном объекте или существенная разница между рыночной и кадастровой ценами.

Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.

Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).

Росреестр упростил процедуру оспаривания кадастровой стоимости

Работа комиссии, создаваемой при органе Росреестра, регламентируется Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 620 от 17.11.2017.

При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует придерживаться следующего порядка:

Обращение в комиссию, созданную при территориальной структурной единице органа Росреестра с пакетом необходимых документов (заявление с приложенными документами можно передать через МФЦ);
Участие в заседании комиссии. После поступления заявления назначается дата его рассмотрения и в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление (в семидневный срок от даты поступления документов). Для рассмотрения дела в комиссии отводится 30 дней, которые отсчитываются с момента передачи заявления;
Получение решения комиссии. Решение может быть в пользу пересмотра стоимости либо об отказе. В случае пересмотра и установления новых значений комиссия передает уведомление в орган Росреестра в срок до 5 рабочих дней. Комиссией принимается решение в ходе простого голосования (большинством голосов) в присутствии не менее половины членов состава. При этом воздерживаться они не имеют права, а равное количество голосов считается в пользу заявителя.

При несогласии заявителя с полученным решением можно обратиться с иском в суд.

Граждане и юридические лица могут подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости сразу в суд. Ранее действовал порядок, когда организации были обязаны сначала обращаться в комиссию и только при несогласии с ее решением готовить иск в суд. С внесением поправок в ч.1 ст.22 Закона 237-ФЗ (вступивших в силу с 10 августа 2017 года) они освобождены от такой необходимости и вправе сразу обращаться в суд.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий:

Оформление искового заявления и подготовка необходимых документов;
Передача документов в суд по месту нахождения заказчика работ по назначению кадастровой стоимости имущества;
Участие в заседании суда. На рассмотрение материалов дела по переоценке стоимости недвижимости отводится два месяца. Если обращение в суд связано с отказом комиссии, то решение должно быть вынесено в течение месяца;
Получение решения судебного органа. В решении указывается не только вновь установленная стоимость имущества, но и дата ее установления (подачи искового заявления).

После того, как применена новая кадастровая стоимость, должен быть произведен перерасчет земельного или имущественного налога в отношении объекта. При этом учитывается, что новая кадастровая стоимость имущества в целях налогообложения применяется с даты принятия решения комиссии или суда (для решений, принятых после 1 января 2019 года).

Важно! Если кадастровая стоимость объекта недвижимости оказывается выше рыночной цены, собственник данного объекта имеет право на ее оспаривание в целях уменьшения имущественного налога.

Имущественный налог, в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ, взимается со стоимости следующих объектов недвижимости, которыми владеют физические и юридические лица:

объектов незавершенного строительства;
жилых помещений (комнат, апартаментов);
жилых домов (включая строения, возведенные на участках земли категорий ИЖС, садоводства/огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ);
гаражей, машино-мест;
единых недвижимых комплексов;
прочих помещений, сооружений, строений и зданий (п. 1 ст. 401 НК РФ).

На сегодняшний день переоценка недвижимости назначается единожды за 3 года, не чаще. Единственным исключением являются объекты недвижимости на территории городов федерального значения – таковые переоцениваются каждые 2 года.

В 2021 году Правительством были утверждены поправки, касающиеся исчисления имущественного налога. С этого момента налог на имущество подлежит перерасчету с даты внесения сведений о его стоимости в реестр – и это не выгодно собственникам. По факту, плательщик налога на имущество вынужден платить больше, расплачиваясь за ошибки бюрократической системы, поскольку с даты обнаружения неверно определенной цены объекта до внесения записи о его стоимости в реестр может пройти много времени.

Важно! Посмотреть сведения о кадастровой стоимости объекта можно по интернету. Для этого необходимо узнать адрес и кадастровый номер объекта, после чего ввести эти данные в форму на официальном сайте Росреестра. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, придется доказать, что она определена неправильно.

Для того, чтобы инициировать процесс пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо иметь на это основания. Таковыми являются:

наличие ложных данных об объекте недвижимости, которые были использованы для расчета его кадастровой стоимости (ошибки, возникшие в ходе проведения оценки);
утверждение рыночной стоимости объекта на день, по состоянию на который была определена его кадастровая стоимость.