Через сколько можно продать квартиру после приватизации без налога 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Через сколько можно продать квартиру после приватизации без налога 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.

Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.

Преимущества приватизации:

возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
объект переходит по наследству.

Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

Налоговый кодекс РФ.
ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Статья 224 НК РФ содержит общее правило: доход гражданина минус налог в размере 13%. Статья 217.1 НК содержит исключения, к примеру: налог не начисляется, если лицом получен доход после продажи объекта недвижимости, которым он непрерывно владел не меньше 3 лет, а право собственности на такую недвижимость возникло в результате приватизации.

Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.

Размер НДФЛ зависит от двух факторов:

соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
право вычета.

При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент. Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7. Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.

Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей. Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости. В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.

Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение. Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей. Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.

Налогоплательщик обязан:

Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.

На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.

Квартира в собственности 2 года, ее кадастровая стоимость составляет 3600000 рублей, и она меньше, чем цена продажи, используем налоговую ставку в размере 13%. При этом у продавца возникло право на имущественный вычет. Предположим, что объект стоит 4700000 рублей. Расчет налога выглядит следующим образом: (4700000 – 1000000) × 13% = 481000 руб.
Предположим, что эту же квартиру собственник решил продать за 2000000 рублей. Цена продажи меньше кадастровой стоимости умноженной на 0,7, значит базой для налогообложения является кадастровая стоимость жилья и в формуле необходимо использовать понижающий коэффициент. При этом продавец решил не использовать право на имущественный вычет. Расчет налога выглядит так: (3600000 × 0,7) × 13% = 327600 руб.
Квартира приватизирована в марте 2017 года, а продается в сентябре 2019. Кадастровая стоимость равна 4 миллиона рублей, но собственник решил продать квартиру за 2200000, при этом при расчете налоговой базы продавец воспользуется имущественным вычетом. Рассчитываем: (4000000 × 0,7 – 1000000) × 13% = 234 000 рублей.

Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:

Точная цена продажи.
Кадастровая стоимость квартиры.
Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
Предполагаемая дата продажи.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
Как рассчитать сумму налога
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог с продажи подаренной квартиры
Налог с продажи квартиры пенсионером
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент и 13% в остальных случаях.
Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Прошлая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. С 2020 года этот период сократили до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

— с момента покупки/получения в наследство/дарения прошло 3 года, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (даже в случае с новостройками),
— объектом сделки является квартира/комната/дом,
— недвижимость является единственной (кроме объектов личной собственности это правило касается также объектов в общей собственности с супругом/супругой) или
— новое жилье было приобретено не более чем за 90 дней до сделки.

Фактические расходы на покупку – затраты на приобретение продаваемой недвижимости, которые необходимо подтвердить документально, предоставив соответствующий договор, квитанцию из банка.

Вычет 1 000 000 рублей – на данный вычет имеют права все граждане, вне зависимости от фактических расходов на покупку жилья, его достаточно просто заявить в декларации. Этот вариант подойдет тем, кто раньше минимального срока продает унаследованное имущество или имущество, принятое в дар.

Данные налоговые вычеты в 2021 году остаются без изменения.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по с��елкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.

Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.

Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.

В законодательстве РФ есть определенные условия, которые позволяют собственникам жилья продать свое жилье без обязательной уплаты 13% от его стоимости. В текущем 2020 году произошли некоторые изменения, и теперь дело со сроками продажи обстоит немного иначе.

Предположим, жилье было куплено после 2016 года. По общим правилам, минимальный срок для владения должен составлять 60 месяцев (если раньше – то 36 месяцев, то есть, продавать уже можно). Продавая квартиру раньше указанного срока, придется отчитаться в налоговой (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного жилья за минусом льготы.

Такие правила действовали до 2019 года. В 2020-м же условия будет немного изменены: теперь минимальный срок для владения объектами жилой недвижимости составит 3 года. Но основное условие таково: сниженный срок владения будет действовать только для тех жилых объектов, когда это является единственным жильем гражданина (то есть, еще какого-то пригодного для проживания имущества у него нет). Другими словами, срок в 36 месяцев не действует, если у продавца недвижимости есть еще во владении другое жилье.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

продавец должен быть собственником в течение трех лет;
недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Пример

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Добрый вечер , Ольга Дмитриевна! Вычет при продаже комнаты в коммунальной квартире. 13% от продажи комнаты или кадастровая стоимость от всей квартиры ? Спасибо.

При продаже действует стандартный налоговый вычет в 1 000 000 руб, то есть налогооблагаемую базу можно уменьшить на эту сумму.
Например: комната стоит 1 500 000 -1 000 000= 500 000, то есть подоходный налог 500 000*13% = 65 000,
Если цена меньше 1 000 000 — налога нет.
Если вы владеете комнатой более 5 лет по возмездной сделке(купля-продажа) — налога нет.
Если вы владеете комнатой более 3 лет по безвозмездной сделке (дарение, наследство) — налога нет. 08:02 Если у вас единственное жильё — даже по возмездной сделке налог не оплачивается после 3-х лет владения. Кадастровая стоимость для расчета применяется( 70% от нее), если цена продажи ниже кадастровой стоимости.

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.

С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.

!!!Но:

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.

В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.

Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Рассмотрим пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.

В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.

Пример:

Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.

Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена на сумму расходов, которые были затрачены ранее на ее приобретение (ст. 220 п. 2 пп. 2 НК РФ).

Вариант применим при имеющихся в наличии документах на приобретение недвижимости.

Например. Жилье было куплено за 2,1 млн. рублей. Через несколько лет его продали за 2,4 млн. рублей. Налогооблагаемая база составит 2400000-2100000=300000 рублей. С этой суммы потребуется оплатить налог в размере 300000рублей*13%=39000 рублей.

Через Сколько Можно Продать Квартиру После Покупки Без Налога В 2021 Году

Для проведения взаимозачета важно, чтобы процедура приобретения и последующей реализации квартиры происходила в одном отчетном периоде.

Если эти операции будут выполнены в разные годы, то придется сначала заплатить налог на доход, полученный в одном году, а затем получить обратно налоговый вычет за другой год.

Например. Квартира была куплена за 2,2 млн. рублей. Налогооблагаемая база из-за отсутствия документов о расходовании средств на приобретение жилья снижена только на 1 млн. рублей и составляет 1,2 млн. рублей. С этой суммы размер НДФЛ равен 120000 рублей*13%=156000 рублей.

Налоговый вычет предоставляется только 1 раз в жизни на сумму, не превышающую 2 млн. рублей. Причем гражданин должен быть плательщиком НДФЛ.

Если продажа квартиры состоялась сразу после получения ее в собственность, гражданин обязан оплатить налог с полученных доходов.

В случае невыполнения наступают штрафные санкции. Нарушитель заплатит кроме налога дополнительно 20% штрафа от суммы.

Если будут доказаны умышленные действия, то по статье 122 НК РФ взимаются в качестве штрафных санкций 40%.

Согласно статье 198 УК РФ, если сумма сокрытия составляет более 600 тыс. рублей, то наступает уголовная ответственность.

По статье 217.1 НК РФ за проданное жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 года и находилось в собственности 3 года, налог не выплачивается.

Такой же срок установлен и для квартир, полученных в наследство, подаренных или приватизированных, если регистрация была оформлена после 1 января 2016 года.

Для остальной недвижимости, полученной после этой даты, срок увеличивается до 5 лет.

Момент, с которого начинается отсчет вступления в права собственности, является дата регистрации в Росреестре.

Исключение составляет жилье, полученное в наследство, в этом случае отсчет производится от даты смерти завещателя.

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации 2021 год

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так:

(Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%.

За уменьшаемое принимают наибольшую сумму:

цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.

Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.

Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости.

налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет. Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости. Если доходы налогоплательщика в налоговом периоде (в текущем году), включая поступления по сделке купли-продажи недвижимости, превысит 5 млн рублей, то с величины сверх указанной платят 15%. Расходы продавца составят 13% от лимита, что соответствует 650 тыс. рублей, плюс начисления по повышенной ставке на суммы, что будут считаться сверхдоходами.

налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.

После приватизации собственник приобретает полное право распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению. Квартиру можно подарить или продать, оставить в наследство или сдавать жильцам. Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Фактически оформить договор купли-продажи новоиспеченный владелец недвижимости может сразу, как только получит свидетельство о регистрации права собственности.

Но на практике собственникам приходится несколько откладывать продажу из-за задержки с оформлением бумаг, получением свидетельств, спорных наследственных ситуаций и пр.

После продажи недвижимости и последующего ее переоформления бывший собственник должен заплатить налоговый взнос, поскольку в результате проведенной сделки он получил финансовую выгоду.

К ситуациям, связанным с обязательным налогообложением, относят случаи:

Оформление сделки сразу после получения права собственности. В подобной ситуации продавец должен заплатить 13% налог от общей стоимости квартиры.
Важное значение имеет, сколько должно пройти времени после оформления приватизации. Если квартира продается в срок до 5 лет, то собственник должен оплатить 13% налоговый сбор в госказну. До 2016 этот срок определялся в 3 года, но после, вплоть до текущего 2021, его увеличили до 5 лет.

Налоговые выплаты регламентируются соответствующими законодательными нормативами и актами. Если гражданин уклоняется от налогов, то за это грозит уголовное наказание.

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они все имеют статус собственников и владеют определенной долей в данном объекте недвижимости.

Продать такую квартиру будет можно только в случае полного согласия всех владельцев. Только при наличии такового возможно оформление сделки. В остальном процедура продажи происходит по стандартному сценарию.

При этом остальные собственники обладают преимущественным правом продажи, если собственник продает только свою долю. Чтобы продать свою часть третьим лицам, собственник должен подтвердить, что владельцы остальных долей отказались от приобретения его доли.

Часто бывают ситуации, когда среди прописанных лиц имеется несовершеннолетний, но собственником он не является. В подобном случае его нужно зарегистрировать по другому адресу, пока сделка еще не завершена.

Просто так, в никуда выписать ребенка нельзя, а если ему нет 14, то он должен иметь регистрацию, как у родителей, т. е. числиться с ними по одному адресу. Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для его продажи потребуется согласие органов опеки.

При этом ребенку должно быть куплено другое, равноценное жилье, в котором несовершеннолетний получит долю, не меньше, чем в предыдущей квартире. Условия проживания должны бить аналогичными или лучше, ухудшать их противозаконно.

Согласно законодательству и общепринятым правовым нормам, официально приватизированную квартиру допускается продавать в любое время. Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.

Выжидать регламентированный период после приватизации квартиры не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одному или нескольким владельцам, так доступными становятся другие манипуляции с недвижимостью. Это не только продажа, но и аренда, дарение, передача по завещанию и другие сделки. При готовности участвующих сторон, наличии соответствующих документов приватизировать и продать жилье можно сразу в этот или наследующий день.

Процедуры, связанные с изменением вида собственности, а также с использованием недвижимости, предполагают документальное подтверждение. Договоры или соглашения оформляются при условии подписания фигурирующих сторон, преимущественно с привлечением нотариуса. Если необходимо срочно реализовать квартиру, то собственник должен знать о некоторых нюансах сделки,в частности, об оплате налога.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации без налога 2021

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

Через Сколько Можно Продать Квартиру После Покупки Без Налога В 2021 Году

Через сколько можно продать квартиру после приватизации 2021 год

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ