Динамика цен на недвижимость 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «

». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Днепр
Донецк
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Киев
Крапивницкий
Луганск
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Симферополь
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассах
Чернигов
Черновцы

Содержание:

Как изменились цены на жилье в Украине. Данные Госстата

Винница
Донецк
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Киев
Крапивницкий
Луганск
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Симферополь
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассах
Чернигов
Черновцы

Винница
Днепр
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Киев
Крапивницкий
Луганск
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Симферополь
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассах
Чернигов
Черновцы

Пять изменений. Прогноз для рынка недвижимости на 2021 год

Винница
Днепр
Донецк
Житомир
Запорожье
Киев
Крапивницкий
Луганск
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Симферополь
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассах
Чернигов
Черновцы

Винница
Днепр
Донецк
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Крапивницкий
Луганск
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Симферополь
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассах
Чернигов
Черновцы

В «Отчете о финансовой стабильности» за декабрь 2020 года Нацбанк констатирует: спрос на недвижимость во II квартале 2020 года упал на треть, однако во втором полугодии возобновился и даже превысил прошлогодние показатели. В частности, в III квартале 2020-го – а это летние месяцы, когда рынок недвижимости традиционно «спит», – было заключено на 2,8% больше договоров купли-продажи жилья, чем годом ранее.

Цены на недвижимость также понемногу растут, несмотря на пандемию и замедление экономической активности. Так, по информации НБУ, к началу IV квартала цены на первичном рынке, который считается в гривнах, оказались на 5-10% выше, чем год назад (в долларах рост немного меньше, учитывая курсовые колебания). На вторичном рынке, где цены считаются в долларах, рост составил порядка 5%.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита объясняет, что карантин даже способствовал оживлению рынка недвижимости.

«Ситуация с коронавирусом сказалась на рынке недвижимости еще и в том плане, что людям стало сложнее жить в тесноте. Весной, когда на два месяца людей закрыли в квартирах, это было морально тяжело, и люди стали искать возможности обзавестись собственным жильем. Стали больше разъезжаться, разменивать квартиры, искать деньги, чтобы купить собственное жилье», – говорит он.

В целом, по наблюдениям эксперта, цены в 2020 году изменились незначительно, проседание в одном сегменте компенсировалось ростом в другом.

В Нацбанке прогнозируют, что рост цен на жилую недвижимость продолжится и в этом году. Такого же мнения придерживаются и опрошенные эксперты. Вопрос только в том, насколько активным будет этот рост цен.

Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что цены на недвижимость в гривне вырастут на 15-20%.

«Недвижимость будет расти в цене, потому что сегодня проценты по валютным депозитам очень низкие, и люди стараются искать инструменты более доходные. Что касается цен в гривне, то они могут вырасти в среднем на 15-20%. Но если считать в долларах, картина может быть другая. Если доллар будет по 30, то долларовые цены вырастут не так значительно. При этом подчеркну: речь идет о Киеве и других крупных городах. А в небольших населенных пунктах часто вообще сложно что-то продать», – говорит Александр Охрименко.

Юрий Пита, в свою очередь, не видит предпосылок для такого большого роста цен. Хотя и признает: многое будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация с коронавирусом и с экономикой в целом.

«Если не произойдет серьезных потрясений, таких как дефолт, длительный локдаун и т. п., цены, конечно, не будут падать. Но насколько они будут расти, сказать сложно. Серьезный рост я не прогнозирую. Некоторые эксперты говорят о подорожании недвижимости на 15-20%, но я считаю, что для такого активного роста нет предпосылок, по крайней мере, сейчас. Думаю, цены могут вырасти на 5-10%, не больше. Если коронавирус победят и экономика пойдет в рост, возможно, цены в некоторых сегментах будут расти быстрее. В частности, в среднем ценовом сегменте», – считает Юрий Пита.

В то время как одни ищут любые возможности, чтобы купить жилье в Киеве, другие останавливают свой выбор на отдаленных хуторах.

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов

Существует несколько факторов, которые влияют на стоимость недвижимости, эти факторы учитываются при продаже квартиры потенциальному покупателю:

район и размещение дома;
материал, из которого построен дом, планировка;
этаж, на котором находится квартира;
состояние квартиры (сделан ли ремонт);
вид из окна.

При покупке квартиры все покупатели в первую очередь интересуются, в каком районе размещен дом, какая там инфраструктура, есть ли остановку гражданского транспорта. Также многих, у кого есть дети, интересуются расстояние от дома до школы, детского сада.

Второй фактор, влияющий на цену – материал дома. Большинство предпочитают покупать квартиры в кирпичных домах, которые характеризируются теплоизоляционными свойствами. Панельные дома плохо сохраняют тепло. Также очень важно планировка – размещение балкона, подвала. Многие желают купить квартиру в домах с современной планировкой, а не домах, построенных еще в советские времена.

Перед покупкой жилья многие знакомятся с ценами, выбирают лучший вариант дома, где они будут жить. Иными словами, делается обзор рынка недвижимости.

В Украине есть два вида рынка недвижимости: первичный и вторичный. Первичный рынок – квартиры в новостройке, те здания, которые еще не были ни разу в эксплуатации, в них никто не жил. Такого жилья нет в государственном реестре. Вся документация, в том числе право собственности, создается на этапе покупки квартиры. Часто такие квартиры покупают еще на стадии их строительства, когда только заложен фундамент здания.

Вторичный рынок недвижимости – те квартиры, которые продаются бывшими хозяевами. Например, хозяин квартиры переезжает в другой город, страну, продает квартиру умершего родственника. Это уже считается жильем на вторичном рынке недвижимости.

В восемнадцатом году наблюдалась стабилизация цен на рынке недвижимости. Было много выгодных предложений от застройщиков. Поступали даже предложения насчет выгодных рассрочек – от 10%, строители даже давали шанс потенциальным покупателям выплачивать рассрочку до конца строительства.

Вначале девятнадцатого года цены на «первичное» жилье немного увеличились. Квартиры в Киеве в девятнадцатом году с января по ноябрь месяц стояли в среднем от 23 до 24 тысяч гривен за один квадратный метр. Но снижение цен не увеличило спрос на недвижимость. Согласно статистике, спрос, как на «первичную», так и на «вторичную» недвижимость снизился на 25%, а к концу девятнадцатого года спрос на покупку квартир в больших, маленьких городах не превышал 30%.

В двадцатом году, согласно статистике, был большой спрос на «вторичную» недвижимость. Причиной этому стало укрепление национальной валюты. После того, как курс валюты вырос до 25, цены на квартиры выросли на 3-7%. В двадцатом году двухкомнатная квартира в городе, которая стояла годом ранее пятьдесят тысяч долларов, выросла в цене до пятидесяти шести тысяч долларов.

Цены на «вторичное» жилье также выросли. Цены выросли примерно на 20-25%.

Результат повышения цен – отказ людей от квартир в новостройках, куда уже были вложены деньги, уменьшение спроса на недвижимость первичного, вторичного рынка. Люди решили подождать падения курса, деньги потенциальные покупатели решили оставить до лучших времен.

Наличный рынок
НБУ

	1 USD	1 EUR	1 RUB
Купить
Продать

	1 USD	1 EUR	1 RUB
Купить
Продать

Купить
Продать

Наличный
НБУ

По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.

Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.

Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.

1. Выберите нужный регион, тип недвижимости, тип статистической выборки и нажмите кнопку «Добавить».

2. Выбирайте нужный Вам Параметр, Апроксимацию. Затем, выберите нужные типы данных. Нажмите кнопку «Показать». По умолчанию установлены средняя цена за 1 м.кв. и максимальная аппроксимация графиков и таблиц.

3. Система покажет Вам запрошенную выборку в виде графика. Рядом присутствует закладка на табличный вид.

4. Если вы хотите сравнить данные из разных выборок — стройте первую, а затем вторую. График или таблица второй выборки будет содержать данные первой, что позволит Вам получить любые кривые или числа в одном виджете. Если вы построите третью и т.д. выборку, то ее виджеты всегда будут содержать данные предыдущих выборок.

5. Внизу графиков обозначены весомые события, которые по мнению авторов влияли на ценообразование на рынке недвижимости. Отключить трансляцию событий Вы можете в Легенде над графиком.

6. Важно: в некоторых регионах и типах выборок мало данных. Это приводит к скачкам статистики. Наведите курсор мыши на график, что бы увидеть количество объектов в выборке и оценить достоверность данных.

Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:

возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.

Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.

Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.

На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.

Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.

И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.

Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.

Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.

Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.

Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.

К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.

Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.

Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.

На рынок недвижимости и ценообразование влияет очень много факторов: начиная с курса валют и заканчивая геополитической ситуацией. Впрочем, аналитики считают, что местные выборы не окажут существенного влияния на цены на жилье.

Максим Орищак, аналитик «Центра Биржевых Технологий», говорит, что совокупность факторов дает основание ждать в ближайшее время стабильных цен на рынке недвижимости, кроме влияния общей инфляции. Продавец не готов продавать дешевле, так как нет нужды срочно избавиться от квадратных метров, то есть снижения цен ждать не приходится.

До конца 2020 года в центральной Украине квадратный метр в среднем будет стоить 26 600 гривен. В западной Украине – 22 600 гривен, в южной части страны около 24 000 гривен. Также стоит обратить внимание, что с начала 2020 года и до сентября в Киеве средняя цена квадратного метра в гривне выросла на 12%, во Львове и Одессе в гривне цены выросли на 16%,
– говорит Орищак.

Виктория Погасий, директор по маркетингу жилого комплекса BASA City, отметила, что выборы в местные органы власти нельзя рассматривать как прямой фактор, влияющий на рынок жилья. Скорее это станет косвенным фактором влияния, который может проявиться в уменьшении предложения (многие застройщики вряд ли рискнут начать проекты до того, как станет понятна эффективность новой власти).

Вполне возможно, что на рынке вспыхнут новые строительные скандалы – как следствие «активности» новоизбранных депутатов, тем более, что сейчас в Киеве лишь чуть более 40% строящихся ЖК не вызывают вопросов по поводу их законности. Но эти косвенные причины вряд ли скажутся на ценовой политике застройщиков,
– поясняет Погасий.

Она добавила, что ситуация со строительством в Киеве и ближайшем пригороде будет довольно стабильной, и это касается не только ноября-декабря 2020 года, но и периода ближайших 2-3 лет.

Чингиз Кишиев, СЕО Caspian Service в Украине, объясняет, что основное влияние на рынок недвижимости в этом году имела именно пандемия коронавируса. А вот в первые 2-3 месяца 2021 года в 60-70% строящихся объектов цены будут оставаться стабильными.

В 2021 году ожидается, что при стабильной экономической и политической ситуации стоимость квадратных метров будет зависеть, прежде всего, от стоимости самого строительства и уровня спроса. Уже сейчас можно говорить о том, что стоимость строительных материалов может увеличится как минимум на 8-10%, что в среднем на 2-3% повышает стоимость квадратных метров,
– говорит Кишиев.

Максим Орищак прогнозирует, что в 2021 году первичный рынок будет под давлением больше, чем вторичный, так как застройщики будут учитывать и изменения в составе участников рынка, и потенциал роста доллара. Стоит учитывать, что под конец года компании на первичном рынке могут проводить сезонные акционные предложения с улучшением ценовых и неценовых условий по покупке жилья.

В востребованных сегментах жилья для ценообразования главными станут: степень готовности и уровень спроса. На данный момент рост цен на комфорт-жилье вряд ли превысит 5-6%. Похожая ситуация и в бизнес-классе. Об этом говорит Виктория Нерода.

«При стабильной стоимости строительства стоимость объектов эконом-класса, как наименее популярного класса жилья, будет соответствовать ценовому уровню октября-ноября текущего года: конечно, возможны незначительные колебания в пределах 1-2%», – добавляет Нерода.

Виктория Погасий говорит, что прогнозы делать трудно, учитывая нестабильную ситуацию с пандемией. Впрочем, по ее мнению в 2021 году стоимость жилья на первичном рынке в среднем может увеличится на 8-12%.

Эксперты рассказывают, что сейчас на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос. Сергей Родлер, аналитик ТелеТрейд, рассказывает, что в первом полугодии в Украине был существенный спад на рынке недвижимости, а сейчас ситуация постепенно меняется.

Те, кто вынужденно отказался от покупок из-за неопределенности, снова возвращаются на рынок. Можно заметить и активность со стороны людей, которые имеют сбережения в валюте: за счет роста курса они могут купить больше квадратных метров и спешат этим воспользоваться,
– объясняет Родлер.

Он добавляет, что из-за этого стоит ожидать роста цен на жилье, а вот местные выборы, по мнению эксперта, не сильно повлияют на ситуацию. В 2021 году средняя стоимость квадратного метра будет увеличиваться ускоренными темпами: ожидаем подорожания примерно на 15%.

«Совет простой – если есть сбережения, которые хочется защитить от инфляции, и при этом присутствует необходимость в покупке жилья, то сейчас самое время приступить к активным действиям», – добавил Родлер.

Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.

Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.

Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.

Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей. С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара. Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.

Рынок жилья в 2021 году: когда лучше купить квартиру?

В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.

По мнению Петра, то, что сегодня происходит в Беларуси — уникальная ситуация. Ничего подобного страна еще не переживала, поэтому давать прогнозы крайне сложно. Одно можно сказать с уверенностью — легко не будет ни при одном раскладе.

— Мы находимся в беспрецедентных условиях, и это затрагивает абсолютно все сферы: Беларусь впервые переживает серьезную пандемию; никогда ещё поствыборные волнения в стране не достигали такого накала, как сейчас; экономика видела разное, но еще ни разу не была в таком уязвимом положении. Даже санкции, которые периодически вводили против нас, несравнимы с той интенсивностью, что мы видим сегодня.

Этот набор факторов действительно беспрецедентен. Порой сложно правильно оценивать происходящие события, не говоря уже о прогнозах. Поэтому загадывать на 2021 год — задача со звездочкой. Вся ситуация мне представляется, как большая формула с огромным количеством переменных. Изменение любой из которых влияет на конечный результат. Случиться может все, что угодно. С уверенностью скажу одно — первый квартал 2021 года однозначно будет трудным. Для всех.

Еще в ноябре количество предложения на рынке выросло, а каждая новая квартира — это новый конкурент. Чем больше предложение, тем сложнее продавать: надо активней сбивать цену, сильнее стараться, тратиться на хорошую рекламу. Сил уходит больше — результата меньше. Со слов Петра, первую волну отложенного спроса мы пережили в августе, во второй находимся прямо сейчас, а следующую придется ждать долго.

— В августе мы пережили всплеск активности, после которого произошло резкое падение спроса. То же самое стоит ожидать и в январе, сразу после праздников. Стараясь впрыгнуть в последний вагон кредитного поезда, покупатели вычерпали долю рынка летом, сейчас многие закрывают гештальты, пытаясь решить квартирные вопросы до Нового года. Как бы это не звучало, но желание встретить Новый год в новой квартире — достаточно сильный мотиватор. Именно поэтому я всегда советую продавцам быть максимально активными в декабре — лучше сейчас нарочно уступить немного по стоимости, чем вынужденно снижать больше в январе, когда сильно упадет спрос. Поэтому в последние предпраздничные дни собственникам нужно как-то выходить на задатки — снижать, насколько позволяет ситуация, цену, работать над рекламой, идти на диалог с покупателями, предлагать вариант рассрочки. Эти схемы есть, они отработаны и безопасны.

Одно из направлений деятельности Петра — заработок на перепродаже «хрущевок». Мы не смогли не задать вопрос о том, работает ли эта схема в 2020 году:

— Если говорить про инвестиции в недвижимость: во что-то вложиться, улучшить и перепродать, то сегодня это очень большой риск. Даже плавное снижение цен в совокупности с падающим спросом может привести к тому, что сделка затянется надолго. Стоит ли сбрасывать сейчас активы? Да. Если надо продать квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ремонт — по возможностям. Заработать на нем сегодня будет проблематично.

Может показаться, что падение цен очень на руку покупателям. Однако не в 2020 году. Этой категории участников рынка Петр советует наблюдать за ситуацией, но без фанатизма, так как есть риск никогда не решить свой жилищный вопрос.

— Кажется, что жилье дешевеет, а значит, становится доступней. Нет. Откуда деньги взять? В огромном количестве секторов зарплаты снижаются, кредитов нет, доходы сокращаются. Из вариантов остались только партнерские программы застройщиков и банков, но и здесь есть вопросы. Загадывать наперед в данной ситуации сложно, а когда берешь кредит, хочется определенности. Но где взять гарантии? Входить в «долевку» на ранней стадии строительства — страшно, брать кредит, привязанный к курсу, — тоже. Есть определенное понимание, за счет чего сдерживается текущий курс, и опасения, что ситуация может изменится сразу после Нового года.

Вместе с тем, совет покупателям: если в предложении появляется «тот самый» объект — берите, не ждите. Иначе поиск квартиры рискует превратится в стиль жизни. Человек годами ждет снижения цен, какого-то уникального предложения, переживая постоянный стресс. Хуже всего, когда покупатель понимает, что упустил «тот самый» вариант. В дальнейшем он сравнивает все варианты с упущенным и остается разочарованным. И таких ситуаций я знаю очень много.

Недвижимость в Украине: итоги 2020-го и прогнозы на 2021-й

Арендодателям, по мнению эксперта, также нужно готовиться к ухудшению условий — снижению цен на рынке аренды в купе с повышением налогов на сдачу.

— Дефицит бюджета уже констатирован и его надо как-то пополнять. Скорее всего, будет увеличена базовая величина, привязанные к ней пошлины, платежи, налоги и штрафы. Казалось бы — ситуация благоприятна для арендаторов, но и это заблуждение. Здесь мы упираемся ровно в ту же стену, что и с покупателями. Кризис ужимает кошельки всех.

— Я много общаюсь с ребятами из IT-сектора и знаю, что некоторые из них всерьез рассматривают переезд в Польшу, Чехию, Литву или Украину. Но есть и те, которые не хотят переезжать, особенно сейчас. Если говорить про поствыборную историю, то среди протестующих как раз очень много айтишников. Хотя, казалось бы, им и живется неплохо, и условия специальные созданы, и точно есть что терять. Секрет в том, что они не хотят ехать туда, где хорошо, они хотят сделать так, чтобы здесь было хорошо. Я очень уважаю эту позицию и надеюсь, что таких людей будет много. Если же рынок лишится одной из самых платежеспособных категорий покупателей, будет беда.

Если говорить о ситуации в целом, то Петр видит лишь одно непопулярное решение. По мнению эксперта, именно обвал цен на недвижимость был бы выгодным практически всем участникам рынка. Однако на сегодня предпосылок к такому сценарию нет:

— Если бы у меня была возможность как-то влиять на рынок, то я бы предложил радикальное снижение цен. Мы очень неохотно снижаемся и чуть более активно растем, а если бы обвал случился, то рынок бы ожил. Проиграли бы от этого лишь незначительные категории «чистых» продавцов, которые продают и ничего не покупают взамен (переезжают в другую страну, вкладывают деньги в бизнес или закрывают какие-то свои вопросы). Эта категория пострадала бы сильнее всего, но в остальном — рынок бы ожил, стабилизировалось бы предложение, увеличился бы спрос даже без кредитов. Людям проще было бы решать вопросы по улучшению жилищных условий — менять «двушку» на «трешку» или «трешку» на две «однушки», так как величина доплаты существенно бы сократилась.

К тому же, если бы «вторичка» обвалилась, у «первички» не осталось бы выбора. Покупатели новостроек просто перешли бы на «вторичку» с мыслью, что в дальнейшем переедут в новый более комфортный дом. Похожий сценарий произошел в Украине после Майдана: «вторичка» просела, и застройщики начали играть в демпинг активной рекламой: «У нас дешевле!», «А у нас еще дешевле!» и т. д. То же самое могло бы произойти и в Минске. Однако этот сценарий — из разряда фантастики. Сейчас нет предпосылок ни к росту, ни к резкому обвалу цен.

Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2019-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монетарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.

Статистика и динамика цен на недвижимость

Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.

«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.

Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.

До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.

На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.

Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.

В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.

По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.

Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.

Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.

По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.

Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.

В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).

В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.

«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.

Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.

«Охлаждение» на рынке недвижимости: упадут ли цены на жилье

Интересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.

– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.

В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.

Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.

— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.

— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.

Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.

— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.

Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.

Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.

Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».

Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.

Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.

— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.

По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.

— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.