Налоги при продаже подаренного жилья близкими родственниками в 2021 г

Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.

Налог на продажу квартир в 2021 году: новые изменения с января

Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.

Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.

Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.

В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:

Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.

1. Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).

Если доходы гражданина от продажи жилья, подаренного или купленного после 01.01.2016 года, меньше, чем величина кадастровой цены данного жилья (по состоянию на 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налогооблагаемая база считается равной кадастровой цене объекта недвижимости, умноженной на 0,7.

Если доходы гражданина от продажи жилья больше, чем величина кадастровой цены, умноженная на 0,7, то налогооблагаемая база принимается равной соответствующим доходам.

В обоих случаях, безусловно, налогооблагаемая база может быть уменьшена на тот или иной доступный вычет (исходя из тех критериев, что рассмотрены нами выше).

В случае, если кадастровая цена жилья не определена по состоянию на 1 января года, в котором объект недвижимости был зарегистрирован в Росреестре — рассматриваемое правило, одинаковое как для купленных квартир, так и для подаренных, не применяется.

Стоит отметить, что величина коэффициента, на который умножается кадастровая цена объекта недвижимости, может быть уменьшена вплоть до нуля нормативным актом, принимаемым на уровне субъекта РФ. Но не допускается установление дифференцированного коэффициента для обычных и для подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.

С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):

• родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);

• дедушки/бабушки;

• внуки;

• братья и сестры (в том числе неполнородные).

Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.

НДФЛ с продажи квартиры полученной по договору дарения в 2021 году

Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.

1. Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
2. Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
3. Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.

Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.

На вопрос, облагается ли налогом дарение между супругами, закон однозначно дает отрицательный ответ. Ни жене, ни мужу в данном случае не нужно подавать налоговую декларацию и уплачивать взносы в бюджет с подаренной квартиры.

Помните, что дарение между супругами возможно только в отношении личной собственности. Например, если квартира приобретена в браке и в ней не выделены доли супругов, то подарить половину так, чтобы жена стала полноправной хозяйкой, не получится. Для этого нужно заключать брачный контракт или соглашение о разделе долей. Сделать это можно в браке – разводиться не нужно.

Нужно ли платить налог при дарении не родственнику – однозначно да. Посторонние лица не входят в круг близких родственников и не освобождаются от уплаты НДФЛ с подаренного жилья. Снизить размер налога можно путем уменьшения цены квартиры, указанной в дарственной. Прежде чем принимать такое решение, нужно взвесить все плюсы и минусы. Риски последующего доначисления налога тем выше, чем больше разница между рыночной (кадастровой) и заявленной ценой подаренного имущества.

Если собственник подаренной квартиры решил в будущем продать ее, то после такой сделки тоже платится НДФЛ. В данном случае доход наступает у продавца – бывшего собственника квартиры, того, кому она была подарена.

Таким образом, подаренная квартира может быть дважды обложена налогом:

• в первый раз при получении дара, если одаряемый не освобожден от НДФЛ;
• во второй раз при продаже квартиры, если нельзя применить вычет или не истек срок давности владения жильем.

Избежать налога при продаже подаренного жилья можно, если недвижимостью пользовались достаточно долгое время или если доход перекрывается налоговым вычетом.

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Общая формула для расчета НДФЛ при продаже подаренной квартиры следующая:

(Д – НВ) * 13% = НДФЛ, где

Д – сумма дохода с продажи. Она указывается в самом договоре как цена подаренной недвижимости и подтверждается платежными документами – банковскими выписками, расписками.

НВ – налоговый вычет. При продаже подаренной квартиры вычет может быть только один – фиксированный в размере 1 миллион рублей. Расходный вычет не применяется, поскольку никаких расходов на приобретение жилья продавец в свое время не понес.

13% – это ставка по НДФЛ. Для удобства расчетов можно умножать на 0,13 – это арифметически верно.

НДФЛ – итоговая сумма дохода с продажи подаренной недвижимости, подлежащая уплате в бюджет.

Полностью избежать оплаты налога можно, если недвижимость после дарственной находилась в собственности дольше определенного периода. Раньше этот период составлял 3 года для всех собственников, но с 2016 года в НК были внесены серьезные изменения.

Для определения срока владения понадобится выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности. На документе нужно найти дату регистрации права.

Чтобы оплатить налог, необходимо:

1. Собрать документы: ДКП, платежные документы к договору.
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ. Ссылку на порядок заполнения, бланк декларации и образец смотрите выше в разделе о дарении.
3. Пакет документов передать лично в ИФНС по месту жительства или через онлайн сервисы: личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за продажей.
4. После подачи документов до 15 июля оплатить сумму налога в бюджет.

ВАЖНО! Если при расчете сумма налогового вычета превысила сумму продажи по ДКП, подать декларацию все равно нужно. Например, если жилье продано за 900 000 рублей, сумма налога будет меньше нуля – в бюджет платить ничего не нужно. Но налоговую об этом уведомить следует путем заполнения 3 НДФЛ.

Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.

При заполнении документа необходимо указать:

• Ф.И.О. продавца квартиры;
• основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
• адрес места регистрации;
• номер свидетельства ИНН;
• данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
• размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
• номер телефона.

Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ Скачать пример заполнения декларации 3-НДФЛ

Также вместе с декларацией надо будет предъявить:

• паспорт гражданина РФ;
• договор дарения;
• документы, подтверждающие факт отчуждения подаренного жилья (договор купли-продажи, чеки с указанной суммой продажи квартиры, акт приема-передачи жилплощади);
• заявление к декларации 3-НДФЛ.

Скачать заявление о возврате излишне уплаченного налога (бланк)

Гражданин может обращаться в налоговый орган самостоятельно или за него это может делать доверенное лицо. В последнем случае необходимо составить на имя представителя доверенность и утвердить ее в нотариальной конторе.

Декларация должна быть подана до 30 апреля после истечения отчетного периода.

Порядок действий при оплате налога с продажи подаренной жилплощади таков:

1. Подготовить бумаги, в которых задокументирован переход права собственности на недвижимое имущество (договора, чеки, акты).
2. Внести необходимые сведения в декларацию 3-НДФЛ.
3. Посетить ИФНС и передать учреждению требующуюся документацию. Также с собой нужно иметь паспорт. Допускается отправка копий документов в электронной форме через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика. Можно отправить декларацию с заверенными копиями документов и по почте заказным письмом.
4. После того, как документы приняты, следует внести в бюджет налоговый платеж. Сделать это необходимо до 15 июля.

Если стоимость жилья окажется меньше 1000000 руб (величина вычета), декларацию все равно следует подготовить, хотя в таком случае налогоплательщик ничего оплачивать не должен.

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Налоговым кодексом предусмотрены штрафные санкции за нарушение порядка внесения обязательных платежей.

Так, при несвоевременной передаче декларации в налоговый орган с гражданина взимается штраф в размере 5% от подлежащей уплате суммы налога в соответствии с декларацией. Штраф накладывается за каждый месяц просрочки (в том числе неполный), однако его величина не может быть меньше 1000 руб и больше 30% от подлежащего уплате налога.

При несоблюдении правил, установленных для подачи декларации в электронном виде, с гражданина может быть взыскан штраф на сумму 200 руб.

Если налогоплательщик допустил грубое нарушение порядка учета доходов или расходов, с него взыскивается штраф на сумму 10000 руб, а если такие нарушения имели место не один налоговый период – 30000 руб.

В случае занижения размера налоговой базы на нарушителя будет наложен штраф размером 20% от неоплаченного налога (минимальный размер штрафа – 40000 руб). Если неуплата налога (частично или полностью) является следствием умышленных действий гражданина, сумма штрафа возрастает до 40%.

Если по каким-либо причинам налог не был своевременно оплачен, гражданин должен принять все зависящие от него меры, чтобы ликвидировать нарушение. В таком случае ФНС может пойти на уступки нарушителю и сократить размер штрафа до минимума.

Ответственность за невыполнение обязанностей налогоплательщика предусмотрена не только НК РФ. За более серьезные нарушения виновный может быть подвергнут административному наказанию в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Неуплата налогов на крупную сумму в согласно положения Уголовного кодекса РФ считается преступлением. Виновный в таком деянии по приговору суда подлежит уголовной ответственности. С момента вынесения приговора злостный нарушитель будет считаться имеющим судимость вплоть до ее погашения.

Платить налог с квартиры, подаренной родственником (близким) не нужно, если с момента оформления дарственной прошло 3 года. Для остальных случаев этот срок равен 5 годам. Такие правила установлены с 2016 г., для подаренных ранее квартир минимальный срок владения был равен 3 годам в общем случае, а подаренное близким родственником жилье налогом не облагалось. При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 минимальный срок владения – 3 года

До 2016 г. сумма налогового платежа исчислялась исходя из размера дохода по договору купли-продажи, а после принятия изменений в НК – из величины кадастровой стоимости жилплощади. Хозяин продаваемого жилья имеет право на налоговый вычет в размере 1000000 руб (это сумма, которая не учитывается при определении величины налогового платежа). По действующим правилам сумма налогооблагаемой базы умножается на коэффициент 0.7 и от получившегося значения считается налог в размере 13%.

• Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
• Как рассчитать сумму налога
• Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
• Как уменьшить налог с продажи квартиры
• Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
• Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
• Налог с продажи ипотечной квартиры
• Налог с продажи подаренной квартиры
• Налог с продажи квартиры пенсионером
• Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

• цена продажи квартиры или
• 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Налог равен 13%, зато изменились правила выполнения расчёта. Теперь процент рассчитывается не из рыночной стоимости недвижимости, которая указывается в договоре купли-продажи, а с кадастровой стоимости, которая умножается на корректировочный коэффициент 0,7, если вторая величина оказывается больше заявленной рыночной.

Нововведение вступило в силу в начале 2016 года ввиду того, что в соглашении о продаже сторонами часто указывалась заниженная стоимость недвижимости. Это делалось с целью уменьшения суммы налога к оплате. Использование кадастровой стоимости позволяет более точно определить эту величину. Новая методика расчёта применяется относительно тех объектов недвижимости, право собственности на которые было зарегистрировано после 01.01.2016г. Купленные ранее объекты облагаются налогом по такому же принципу, как и ранее.
Сегодня минимальный срок владения подаренной недвижимостью – больше 5 лет, это позволяет владельцу попасть в категорию льготников. Такой продавец освобождается от необходимости выплачивать налог.

Пример. Петренко Н.А. получила квартиру в дар в 2015 году, решив продать её в 2018 году за 3 миллиона рублей. Ввиду того, что подарок поступил не от близкого родственника, гражданка обязана уплатить в казну 450 тысяч рублей (3 млн.×13%). Пример. Петров Ю.В. получил в подарок недвижимость в мае 2016 года и уже через полгода решил её перепродать. Договорная цена выставлена на уровне 2 миллионов рублей, а кадастровая стоимость равна 2,5 миллиона. Ввиду изменений в порядке исчисления налога в этом случае за налогооблагаемую базу будет браться кадастровая стоимость объекта. Итого он рассчитывается по такой формуле: 2,5 млн. руб.×0,7×13% = 227 тысяч 500 рублей.

Оба эти примера наглядно показывают, как может меняться база налогообложения. Первый вариант – это цена объекта на основании договора купли-продажи, во втором – кадастровая стоимость, которую умножают на коэффициент 0,7.

При уплате НДФЛ с проданной квартиры продавец по закону имеет право на получение имущественного вычета. Аналогичное право даётся ему в том случае, если в этом же году он решил приобрести новое жильё. В этом случае НДФЛ необходимо уплатить с разницы между величиной дохода, полученного от продажи и расходами на покупку новой недвижимости.
Сократить сумму можно двумя путями: получить вычет миллион рублей или компенсацией расходов на приобретение нового жилого объекта. Величина такого имущественного вычета не может быть больше 2 миллионов, использовать его можно лишь единожды.

Несвоевременная уплата налога или уклонение от этого – решение крайне сомнительное. Если налоговая примет вас за неплательщика, она вправе начать начислять пеню и штрафы от 5 до 30% за каждый календарный месяц просрочки:

• Если декларацию не предоставить до крайнего срока (30 апреля года, идущего за отчётным) – штраф 15% от суммы положенного к уплате налога;
• В ситуации, когда гражданин пропустит установленные сроки уплаты (до 15 июля) – штраф 20% или 40% в случае злостной неуплаты;
• Пеня начисляется ежедневно, начиная с 16 июля.

Избежать таких последствий поможет своевременная подача декларации и уплата налога. Мы рекомендуем передавать декларацию и документы в налоговый орган лично, это позволит вам наверняка удостовериться, что пакет был принят на рассмотрение и никаких задержек не будет. Как альтернатива – отправить декларацию можно почтой, но в этом случае необходимо стараться сделать все заранее, чтобы обошлось без просрочек. Если от вашего имени будет действовать доверенное лицо – важно, чтобы у него была оформленная и заверенная подписью нотариуса доверенность.

Прочтите также: Полагается ли налоговый вычет при дарении квартиры

Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому. Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления. После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.

При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.

ДополнительноЕдинственное, что может остановить от продажи сразу после дарения, — налог, который не нужно выплачивать, владея квартирой больше определенного срока.

Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.

При продаже подаренного имущества платить НДФЛ дважды больше не придется

В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:

1. Применение в целях уменьшения налогооблагаемой базы фиксированного вычета в размере 1 000 000 рублей.

Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.

Пример.

Петров В.Н. решил продать подаренную ему квартиру за 3 000 000 рублей. Номинальный налог с соответствующих доходов составит 390 000 рублей (13% от 3 000 000). Но Петров решает применить разрешенный законодательно фиксированный налоговый вычет, вследствие чего налогооблагаемая база с полученного им дохода уменьшается до 2 000 000 рублей. В итоге Петров должен будет заплатить в бюджет НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

1. Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).

Если доходы гражданина от продажи жилья, подаренного или купленного после 01.01.2016 года, меньше, чем величина кадастровой цены данного жилья (по состоянию на 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налогооблагаемая база считается равной кадастровой цене объекта недвижимости, умноженной на 0,7.

Если доходы гражданина от продажи жилья больше, чем величина кадастровой цены, умноженная на 0,7, то налогооблагаемая база принимается равной соответствующим доходам.

В обоих случаях, безусловно, налогооблагаемая база может быть уменьшена на тот или иной доступный вычет (исходя из тех критериев, что рассмотрены нами выше).

Пример.

Степанов Ю.С. в июне 2016 года купил квартиру, кадастровая цена которой составила 3 000 000 рублей. В сентябре 2016 года у него появилась возможность выгодно перепродать ее — за 3 500 000 рублей. Кадастровая цена квартиры, умноженная на 0,7, составляет 2 100 000 рублей. Она меньше, чем доход, полученный Степановым от продажи жилья. Поэтому, налогооблагаемая база (без учета возможных вычетов) по соответствующему доходу составит 3 500 000 рублей.

В случае, если кадастровая цена жилья не определена по состоянию на 1 января года, в котором объект недвижимости был зарегистрирован в Росреестре — рассматриваемое правило, одинаковое как для купленных квартир, так и для подаренных, не применяется.

Стоит отметить, что величина коэффициента, на который умножается кадастровая цена объекта недвижимости, может быть уменьшена вплоть до нуля нормативным актом, принимаемым на уровне субъекта РФ. Но не допускается установление дифференцированного коэффициента для обычных и для подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.

Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры в принципе?

Да, как и при продаже любых объектов недвижимости — если законом прямо не определены механизмы освобождения продавца от соответствующего налога.

В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на доход с ее продажи?

Это возможно, если он владел подаренной квартирой в течение периода, составляющего 3 года и более.

Каким образом можно уменьшить налог на продажу подаренной квартиры?

Для этого есть следующие основные способы:

• применение фиксированного вычета в 1 000 000 рублей, который снижает налогооблагаемую базу;
• применение имущественного налогового вычета (если налогоплательщик имел расходы на покупку какого-либо другого жилья за свой счет).

Как определяется размер налогооблагаемой базы при исчислении налога с продажи подаренной квартиры?

Если квартира была подарена гражданину до 01.01.2016 года, то налогооблагаемая база принимается равной (без учета вычетов, которые могут быть применены) сумме доходов от сделки купли-продажи жилья.

Если квартира была подарена гражданину после 01.01.2016 года, то соответствующая база (без учета возможных вычетов) зависит от того, определена ли для данной квартиры кадастровая цена по состоянию на 1 января года, в котором она была подарена. Если определена, и ее величина, умноженная на 0,7, больше суммы сделки по купле-продаже, то налогооблагаемая база принимается равной кадастровой цена квартиры, умноженной на 0,7. Если нет — база принимается равной сумме сделки по купле-продаже. В обоих случаях, безусловно, могут быть по желанию налогоплательщика применены различные вычеты — по схемам, рассмотренными нами выше.

С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.

!!!Но:

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

Рассмотрим пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.

В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.

Пример:

Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.

Новый закон утверждает следующее:

• если квартира в собственности более 3 лет, причем жилье было подарено близким родственником (ребенком, родителем, бабушкой, дедушкой, сестрой или братом), то налог платить не нужно;
• если квартира в собственности более 5 лет, то налог платить не нужно (даже если квартира была подарена не близким родственником – дядей, тетей);
• наконец, если жилье в собственности менее 3 лет (получено от близкого родственника) или менее 5 лет (во всех других ситуациях), то для физических лиц установлен налог на прибыль от продажи квартиры в размере 13 %.

Итак, НДФЛ приравнивается к 13 %. Данный % рассчитывается не из рыночной стоимости жилья, прописанной в договоре купли-продажи, а из кадастровой стоимости, умножаемой на 0,7 (корректировочный коэффициент), в случае если вторая величина выше рыночной.

Для того чтобы установить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо обратиться к специалистам, которые определят данный параметр с учетом нескольких факторов (метраж жилья, адрес его расположения, другие показатели).

Размер налога можно уменьшить посредством имущественного вычета. Это единственный доступный вариант уменьшения подлежащего к оплате налога, поскольку при дарении квартиры новый владелец не несет никаких финансовых трат на ее приобретение.

Для расчета размера налога используется такая формула:

(Доход от продажи имущества – 1 млн рублей)* 13 % = итоговый размер налога.

Если сумма налога по итогам расчета отрицательная, то есть вычет превышает полученный человеком доход, то ему не нужно платить налог. Однако направить в налоговые органы декларацию в установленные законом сроки все равно потребуется – в противном случае человек рискует столкнуться со штрафом.

Что касается продажи доли в жилье, то в этой ситуации используются следующие правила:

• Когда доля продается человеком в виде отдельного объекта недвижимого имущества, то физлицо вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей;
• Когда продается жилье целиком, разделенное на доли, причем продавцами выступают разные физлица, то вычет в размере 1 млн рублей делится в соответствии с принадлежащими им долями.

Специалисты рекомендуют при полной продаже жилья продавать доли разными договорами, чтобы максимально уменьшить налоги и воспользоваться правом на вычет.

Продажа квартиры после дарения

Для того чтобы продать подаренное жилье, потребуется подготовить такой пакет документации:

• выписка из ЕГРН на недвижимость;
• свидетельство о собственности, если оно есть;
• паспорт продавца;
• технический паспорт на жилье;
• справки о людях, которые прописаны в продаваемом жилье;
• справки о том, что задолженность по квартире отсутствует;
• дарственная.

Затем стороны составляют договор купли-продажи, а при передаче жилья они заполняют и подписывают передаточный акт.

После этого бывшему владельцу квартиры потребуется выполнить следующий порядок действий:

• подготовить документы для обращения в налоговые органы (паспорт – оригинал и ксерокопию, договор купли-продажи, платежная документация, акт о приеме-передаче жилья покупателю);
• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• обратиться в территориальное отделение ФНС с документами до 30 апреля года, который идет за годом продажи квартиры;
• после обращения в ФНС оплатить налог до 15 июля этого же года.

В декларации 3-НДФЛ прописываются такие сведения:

• реквизиты налоговых органов, в которые обращается человек;
• личные данные о заявителе;
• размер налога;
• основание для получения дохода (заключение гражданско-правового договора);
• код дохода.

Направить документы в налоговую можно не только при личном посещении, но и посредством использования портала госуслуг или личного кабинета налогоплательщика на официальном сайте ФНС. Для того чтобы получить доступ к данным сервисам, необходимо предварительно обратиться в ФНС или МФЦ.

Также можно направить документы почтой – ценным письмом с описью вложения.

Если человек не подаст декларацию и/или не выплатит налог с дохода от продажи подаренного жилья, то тем самым он нарушает Налоговое законодательство РФ, за что установлены определенные санкции.

• При отсутствии декларации человек рискует столкнуться со штрафом: 5 % от рассчитанного НДФЛ за каждый новый месяц просрочки, максимум – 5 %.
• При отсутствии декларации и оплаты налога штраф 20 % от рассчитанной суммы и пени.
• При подаче декларации, но неоплате налога – пени от рассчитанного размера налога 1//00 от ключевой ставки ЦБ за каждый новый день просрочки.

По этой причине человеку необходимо как можно быстрее подать декларацию и, если необходимо, оплатить налог.

Если должник никак не отреагирует на штрафы и пени за просрочку, то все необходимые платежи и задолженности будут взиматься с него в принудительном порядке, через суд.

1. Некоторые граждане в стремлении снизить размер налога указывают в договоре купли-продажи жилья сниженную стоимость продаваемой квартиры. Однако в последнее время представители налоговых органов стали жестко пресекать подобные операции, поскольку они получают все требуемые сведения и от банковских организаций. В результате человек рискует столкнуться со штрафами, к тому же налоговая доначислит НДФЛ в соответствии с рыночными ценами на недвижимость в регионе проживания нарушителя.

2. Также специалисты не советуют передаривать квартиру через родственника, чтобы получить цепочку договоров купли-продажи жилья. Если уполномоченные лица установят цель ухода от налогообложения, то подобную цепочку легко можно аннулировать в судебном порядке, а нарушитель столкнется с наказанием.

3. Не рекомендуется продавать квартиру до истечения 3 или 5-летнего срока с момента ее передачи в дар. Дело в том, что при принятии наследства человек оплачивает налог в размере 13 %, поскольку это его доход. Если он, к примеру, решит продать квартиру в этом же году, то ему потребуется заплатить НДФЛ в размере 13 %. В итоге общая сумма налогов составит 26 %.

4. Нерезиденты РФ обязаны оплатить налог в размере 30 %. Для того чтобы стать резидентом РФ, потребуется прожить в России как минимум 183 дня в году, в котором была проведена сделка.

5. Продажа подаренной квартиры – личное дело того супруга, которому было предоставлено жилье, поскольку подарки не причисляются к общему супружескому имуществу. По этой причине получать письменное разрешение на проведение сделки от второй стороны не нужно.

Таким образом, с прибыли, полученной от продажи подаренной квартиры, платится налог. От налогообложения человек освобождается в нескольких случаях: например, если он владел квартирой более 5 лет (или 3 лет, но жилье было подарено близким родственником) или если сумма налога по итогам расчетов отрицательная.

Направить документы в налоговую необходимо до 30 апреля того года, который идет за годом продажи квартиры и получения прибыли, а оплатить рассчитанный налог – до 15 июля того же года.

При неподаче декларации и неоплате налога человек рискует столкнуться со штрафами и пенями, с принудительным взысканием задолженности в судебном порядке.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Похожие записи:

• Ип оптовая торговля какой режим налогообложения 2021
• Договор купли продажи прицепа образец 2021 между физическими лицами
• Гражданский кодекса рф статья309