Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Во время производства кадастровой оценки земельного надела должны применяться специальные правила. Этот процесс является общим по отношению ко всем землевладельцам. Это говорит о том, что рассматриваемая процедура производится аналогичным образом для всех наделов, расположенных в пределах одной территории. В данном случае формы собственности на землю значения не имеют.

Говоря о том, что в кадастровой документации должны учитываться имеющиеся нюансы и характеристики, присущие наделу, во время практической деятельности данное правило не всегда применяется. Как итог в этом случае надел, где имеются нарушения качества земли или ландшафтных условий – оценивается по аналогичным параметрам, что и тот надел, который имеет доброкачественные характеристики.

Согласно законодательным актам процедура переоценки не может производиться реже 1 раза в течение пятилетия. Проводится она после того, как осуществлена ревизия участков уполномоченными на то органами. Затем, после переоценки осуществляется внесение изменений в кадастровую стоимость, что отражается в записях учетного характера, ведущихся в государственном реестре.

В течение этого времени некоторые физические лица и те, кто имеют заинтересованность, могут получить сведения относительно корректировки цены на надел. Если у землевладельца возникли претензии по поводу установленной суммы в процессе оценки – он имеет право излагать их в письменной форме и подавать в отделение картографии и кадастра.

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.

Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.

Стоит отметить, что стоимость проведения экспертных работ в различных регионах страны отличается и бывает достаточно высокой. Начальная цена устанавливается в пределах 2 тысяч рублей за исследование одного надела. Когда требуется провести экспертизу, то уплатить придется порядка 15 тысяч рублей.

Кода собственник участка уверен в том, что цена на надел, указанная в кадастре, завышена, то человек может инициировать процедуру уменьшения стоимости. Случается такое, что цена, прописанная в кадастре, превышает ту, что действует на рынке – это говорит о том, что она непомерно завышена по отношению к существующему порядку, действующему относительно оценок.

Уменьшение стоимости заключается в том, чтобы исправить причины, которые привели к тому, что цена была значительно завышена. Первой причиной завышения может являться то, что возникла путаница в записях учетного характера, устанавливаемых в отношении конкретного надела.

Правом на проведение обладают лица:

наделенные правом собственности;
правом пользования, которое является постоянным;
пожизненное наследование, переходящее по наследству.

Это могут быть граждане или организации. Если установлена долевая собственность, то данный вопрос решается только сообща. Это говорит о том, что заявление от одного обладателя доли принято не будет.

Также правом на уменьшение обладают:

лица, изменившие категорию надела;
те, что внес коррективы в разрешенное применение;
при уменьшении территории;
установившие обременение;
если обнаружена порча надела.

Когда указанные данные не отражены в учетных записях – владельцы наделов могут внести эти сведения и требовать уменьшить цену.

В качестве оснований рассматривается:

если выявлена ошибка, совершенная во время оценки, и требования по устранению выдвинуты заинтересованным лицом;
подается заявления и необходимая документация, в которой отражена ошибка;
имеется свидетельство, выданное по результатам независимой экспертизы;
постановление, вынесенное ГКН о том, что нужно исправить данные;
решение судебного органа.

Для наделения указанных оснований юридической силой требуется использовать их в комплексе.

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

Планово	Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации;	если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
	если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
	в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;
	плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;
	если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Снижение кадастровой стоимости земли

Порядок действий включает:

Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
Сбор пакета документов.
Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Собственник имеет право знать, насколько кадастровая цена его имущества соответствует рыночной, не была ли завышена первая при перерасчете. Если есть уверенность в том, что цена завышенная и может стать проблемой в выполнении различных земельных сделок, он может оспорить перерасчет.

ВНИМАНИЕ! Стоимость по кадастру не может быть выше рыночной, это уже считается нарушением законодательных норм.

Если цена завышена кадастровая, что делать? Нужно сначала выяснить, по какой причине произошло завышение. Оспаривание земли стоимости будет основываться на изменении этой причины.

Часто неправильная оценка устанавливается из-за ошибок в учетных записях относительно видов разрешенного использования. В таком случае несложно пересчитать стоимость, используя нормативный акт с показателем стоимости по отношению к тому или иному ВИР.
Возможно допущены другие ошибки в составлении описания участка, его категории, других характеристик. По заявке собственника, обнаружившего несоответствие реальных характеристик тем, которые указаны в учетных записях Госкадастра, проводится пересмотр земельных участков цены.

Ошибки и неточности в характеристиках, описание собственного земельного надела может обнаружить и владелец, и сотрудник кадастровой службы, муниципалитета, другого учреждения, занимающегося землей. В любом случае нужно исправление неточностей, переоценка по кадастру и снижение завышенной цены.

Существует несколько категорий лиц, которые могут обжаловать стоимость участка по кадастру. Это:

лица, обладающие правами собственности;
те, кто владеет наделом по праву бессрочного или постоянного пользования;
лица, получившие участок в постоянное пользование по наследству.

Обжаловать стоимость может юридическое и физическое лицо, если они входят в одну из перечисленных категорий.

Земельное законодательство установило перечень основания для переоценки земельных участков.

Перерасчет выполняется при устранении ошибок как самой оценки имущества, так и других данных в кадастровой базе по желанию собственника.
Основанием становится и подача документов, которые подтверждают наличие ошибок.
Причиной переоценки будет и свидетельство экспертов.

Также судебная практика знает случаи изменения стоимости земли в сторону уменьшения по решению суда. Эти основания законы с юридической точки зрения. При желании оспорить цену нужно рассмотреть их список, чтобы убедиться в законности своих действий.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году

Если установленная Госкадастром стоимость не устраивает собственника, а комиссия от Росреестра отказала в переоценке, он может составить исковое заявление в административный суд. В качестве ответчика в таком случае выступает председатель комиссии, в качестве истца – заявитель, владелец надела.

Что указывается в иске? Данные о том, что в кадастровой оценке есть ошибки, самые главные характеристики недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Истец обязан аргументировать свою позицию, показать работу оценщиков и доказать свое обращение в комиссию Росреестра с заявлением.

Цели обращения в административный суд могут быть и такими:

для доказательства неправомерного завышения цены участка;
для устранения ошибок в учетных записях;
для рассмотрения оценки независимой комиссии экспертов.

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

площадь недвижимости;
целевое назначение объекта;
расположение, расстояние до административного центра;
техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

Как уменьшить земельный налог?

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

исковое заявление;
квитанцию об уплате госпошлины;
уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Существует два органа по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – суд и комиссия при Росреестре. Юридические лица обращаются в комиссию, если кадастровая стоимость земли установлена раньше 2017 года, если после – можно сразу обратиться в суд. Граждане могут подать заявление в суд, но также не лишены права обратиться сначала в комиссию. В случае отказа в удовлетворении заявления, решение комиссии можно обжаловать в суде. В случае оспаривания кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, заявителем может быть не только собственник, но и арендатор – для него будет снижена арендная плата за участок.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.

Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов. И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы. Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2019 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.

Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.

Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).

В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.

Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.

Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .

По статистическим данным Росреестра, в 2019 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.

Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.

Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.

Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.
В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.

Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат. Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации. Главное, что есть пути для обращения.

Основываясь на требований приведенных выше законодательных актов, можно определить порядок действий при желании собственника квартиры или дома оспорить величину кадастровой стоимости. Пошаговая инструкция в такой ситуации будет выглядеть так:

Подбор основания для пересмотра стоимости.
Обращение к профессиональному оценщику.
Сбор всех необходимых документов.
Подача заявления в комиссию при Росреестре (можно пропустить).
Обращение в суд (если человек не удовлетворен результатами рассмотрения ходатайства комиссией, либо если хочет сразу решить дело в процессе судебного разбирательства).

Сначала нужно уточнить, действительно ли кадастровая цена была необоснованно завышена. Обычно человека вообще начинает это интересовать после ознакомления с величиной налога на имущество физических лиц, поскольку его размер напрямую связан с кадастровой стоимостью. Указанные сведения содержатся в ЕГРН, следовательно, нужно запросить выписку оттуда. Сделать это можно несколькими способами:

путем личного обращения в Росреестр или на официальном сайте данного органа;
подачей запроса через МФЦ;
отправкой заявки с помощью портала Госуслуг;
направление заявления почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Предварительно кадастровую стоимость можно уточнить в онлайн-режиме бесплатно. За бумажную выписку же нужно будет внести госпошлину в любом банке или путем перечисления через интернет-банкинг. После ее получения необходимо сравнить указанную цену и примерную стоимость подобных квартир на рынке недвижимости. Если кадастровая стоимость выше рыночной на 30% и больше, это считается серьезным основанием для запроса о переоценке.

Важно! Заявление о переоценке недвижимого имущества разрешается подать не позднее пяти лет после даты изменения. Установлен именно такой порядок, поскольку спустя этот период проходит плановый пересмотр цены. Однако и новую стоимость дается возможность оспорить при наличии весомых оснований.

Кадастровая стоимость. Выгодно ли ее снижать?

На следующем этапе потребуется обратиться в специализированную компанию, потому что без заключения профессионального оценщика доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не получится. Специалист должен провести анализ имеющейся документации, а также проконсультирует собственника по поводу целесообразности оспаривания и вероятности положительного исхода.

Услуги оценщик оказывает платно, поэтому необходимо рассчитывать на дополнительные траты, размер которых зависит от региона проживания. В среднем они составляют от 7000 до 10000 рублей.

В ситуации, когда специалист подтверждает, что кадастровая стоимость завышена, необходимо заключить с ним соглашение на проведение работ. В случае выявления недостоверных цен нужно будет получить экспертное заключение. Его также делает оценщик, а стоимость услуги может достигать 20000 рублей. Цены достаточно высокие, однако иногда это помогает сэкономить на перечислении в бюджет налога на имущество.

Для начала процесса потребуется приготовить ряд определенных бумаг. Среди них основными считаются:

выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая цена квартиры или дома;
копия документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество, которая должна быть заверена нотариусом;
на бумажном носителе или в электронной форме отчет об оценке, подготовленный специализированной организацией, либо заключение о недостоверности сведений, внесенных в Росреестр;
документ, удостоверяющий личность (чаще – паспорт РФ).

Также следует заполнить заявление определенного образца, в котором лицо требует снижения кадастровой цены объекта недвижимости.

Примечание! В случае отсутствия каких-либо документов ходатайство не будет принято в работу уполномоченными органами. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

После этого можно обратиться либо в специально созданную при Росреестре комиссию, либо напрямую в суд. Далее рассмотрим особенности обоих вариантов.

Данные комиссии создаются и функционируют в управлениях Росреестра каждого субъекта РФ. При обращении туда собственнику недвижимости выдается бланк заявления, где он должен будет указать личные данные (ФИО, паспорт), а также контактную информацию для связи. Ею может быть номер телефона, адрес электронной почты. Также важно не забыть изложить обоснованные причины пересмотра кадастровой стоимости.

Иногда заявление не принимается к рассмотрению. Произойти это может по следующим причинам:

нехватка каких-либо документов;
нарушение установленных сроков подачи на пересмотр;
равенство кадастровой и рыночной стоимости.

На рассмотрение ходатайства комиссии отводится один месяц. После всестороннего анализа предоставленных документов и фактов она выносит обоснованное решение и сообщает о нем заявителю. Кроме того, собственник вправе лично присутствовать на заседании.

Результатом может быть как положительное, так и отрицательное решение. При этом члены комиссии в течение 5 дней обязаны самостоятельно уведомить об итогах рассмотрения ходатайства непосредственно Росреестр. В случае, если владельцу жилья (или нежилого помещения) отказано в удовлетворении запроса, он вправе обратиться в суд. На оспаривание данного решения комиссии отводится десятидневный срок.

С января 2017 года граждане и юридические лица вправе, минуя обращение в комиссию, подавать ходатайство и пытаться уменьшить кадастровую стоимость сразу через суд. Зачастую данный метод считается более затратным, поэтому к нему прибегают не всегда.

Для обращения в тот или иной судебный орган понадобится составить исковое заявление. Подается оно по месту нахождения ответчика, то есть Росреестра. В иске указывается основная цель разбирательства:

оспорить итоговое решение комиссии;
установить новую кадастровую стоимость, принимая во внимание обнаруженную недостоверную информацию.

Также обязательно в заявление вписываются наименование истца и ответчика, сведения обо всех нарушенных правах и задетых законных интересах, перечень документов, прилагаемых к делу. При подаче иска придется перечислить в бюджет государственную пошлину.

Обычно судебное заседание проходит через один-два месяца после поступления в суд заявления. В процессе разбирательства истец должен будет доказать, что кадастровая стоимость установлена неверно или безосновательно. Если решение суда будет положительным, то новая оценка будет применяться для исчисления налога с начала следующего года. Следовательно, в обязанности налоговой инспекции войдет перерасчет налога на имущество.

Снижение кадастровой стоимости происходит в зависимости от того, о какой именно недвижимости идет речь: квартира, частный дом или нежилое помещение.

В основном поводом для уменьшения в данном случае является неправильность сведений, внесенных в единый реестр недвижимости. Обычно ошибки допускаются в момент анализа информации, предоставленной для оценки. Среди недостоверных данных выделяются следующие:

использование при оценке некорректных факторов, влияющих на итог;
непринятие во внимание аварийного состояния жилья;
неверные сведения, на основании которых проводился расчет.

К сведению! При оценке принимаются во внимание региональные правовые акты. Некоторые регионы до 2021 года при исчислении имущественного налога основываются на инвентаризационной стоимости, а не кадастровой. Тогда в переоценке точно будет отказано.

Кадастровая стоимость и ее изменение в 2021 году

Данным вопросом занимаются региональные власти, однако они не уполномочены самостоятельно определять кадастровую стоимость, поэтому привлекают частных оценщиков, либо оценочные компании.

После 2020 года кадастровой стоимостью намереваются заниматься бюджетные компании. В их компетенции будет входить определение и внесение сведений в ЕГРН.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя стоимость пересматривается раз в два года. Для других регионов — каждые 3-5 лет.

В 2018 году правительство РФ постановило, что до 2020 года включительно, кадастровая стоимость увеличиваться не будет. Если сравнить данные 2015 года с 2018 годом, то можно увидеть что кадастровая стоимость снизилась и приблизилась к рыночным показателям.

Если кадастровая стоимость значительно больше рыночного значения, есть основание оспорить этот факт.

Два основных пути осуществления оспаривания и снижения кадастровой стоимости — это:

обращение в комиссию при Росреестре;
разбирательство через суд.

Рассмотрим подробнее процедуру снижения и оспаривания кадастровой стоимости. Вам необходимо последовательно произвести следующие действия:

Заказать официальную актуальную выписку из ЕГРН.
Обратиться к частному оценщику или оценочной компании с целью проведения экспертизы и получения отчета, в котором будет указана стоимость объекта недвижимости. Обратите внимание, если стоимость отличается от кадастровой на 15-20%, то можно двигаться дальше. Если разница незначительная, то снижать кадастровую стоимость не имеет смысла.
Обратиться с претензией в комиссию при Росреестре. Так как это внесудебный порядок оспаривания, заявление подается в свободной форме с пакетом документов. Если заявление отклоняется, можно оспорить это решение в суде.
Подать заявления в суд. Для этого не обязательно получать решение комиссии. В суде может быть назначена независимая судебная экспертиза.

Важное дополнение: когда вы пересмотрите кадастровую стоимость, например, в судебном порядке, суд обяжет Росреестр внести изменения в ЕГРН и указать то значение, которое будет принято в судебном решении.