Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договора уступки права по дду 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
- Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.
- Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.
- Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
- • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
- • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
- • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
- • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
- • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
- • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
- • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
- • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
- В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
- Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
- Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
- Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О Фонде защиты прав граждан».
- Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.
— Остальные нюансы договора цессии (переуступки прав требования) в формате pdf
Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2021 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью. Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.
Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ)
- Уступка прав требования на основании настоящего Договора осуществляется на возмездной основе. Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в сумме 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей (далее — Цена уступки).
- Цена уступки будет перечислена безналичным платежом на расчетный счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) дней после заключения настоящего Договора.
- Обязанность Цессионария по оплате Цены уступки считается исполненной с момента поступления средств на счет Цедента.
- В целях подтверждения оплаты Стороны подписывают акт о взаиморасчетах.
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
- Сторона, права и интересы которой были нарушены вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных этим убытков.
- Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Застройщиком Договора участия в долевом строительстве.
- Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров.
- Споры, не урегулированные Сторонами в процессе переговоров, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
- Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах Росреестра и действует до полного исполнения обязательств по нему.
- Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
- Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:
- Росреестре;
- МФЦ;
- через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.
Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.
Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.
Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.
Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.
Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.
Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.
Необходимо запросить следующие документы:
- выписка из ЕГРН;
- разрешение на строительство;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
- предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.
Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:
- дольщик обязан внести все денежные средства;
- если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
- застройщик одобряет договор цессии.
Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.
Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:
- Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
- Договор цессии (не менее трех экземпляров).
- Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
- Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
- Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
- Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
- Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
- Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.
Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.
Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.
К таким гарантиям, в частности, можно отнести:
Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.
Важно проверить, чтобы в тексте содержались:
- подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
- графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
- основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
- срок передачи квартиры гражданину;
- полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
- гарантийный срок;
- обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.
Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Для того, чтобы передать право требования третьему лицу необходимо соблюдение следующих условий:
- Дольщик должен в полном объеме выплатить стоимость, указанную в основном соглашении, либо вместе с правом требования также перейдет и задолженность;
- Оформить переуступку можно только до того, как будет подписан акт сдачи готового объекта недвижимости;
- Переуступка такого вида должна регистрироваться в Росреестре.
Для того, чтобы дольщик мог передать своем право третьим лицам, он должен полностью внести всю стоимость по основному соглашению. Как альтернативный вариант, законодательство разрешает передать остаток задолженности перед застройщиком вместе с передачей прав третьему лицу.
Для того, чтобы такой вид сделки имел юридическое значение согласие от застройщика не потребуется. Кроме того, даже если не будут иметься доказательства того, что уведомлялась строительная компания, это не будет означать недействительность сделки. Но в данном варианте событий возможные неблагоприятные последствия перейдут уже к тому лицо, которое приобретает это право.
Важно! Исключением будет являться ситуация, при которой первый участник не внес сумму контракта до того, как был оформлен переход прав. В данном случае потребуется получен��е согласия от строительной компании на то, чтобы перешло право требования, а также остаток задолженности.
В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:
- Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
- ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.
Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом.
Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:
- Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
- Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.
Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:
- если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
- иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
- в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.
Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.
Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.
Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.
Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.
При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:
- проверка строительной компании;
- подготовка документов;
- составление и подписание договора;
- регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.
При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:
- срок существования компании;
- актуальность сведений из учредительных документов;
- наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
- наличие разрешения на строительство.
Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения.
г. Москва десятого декабря две тысячи _________ года
Гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и
гражданин Российской Федерации Васильев Иван Васильевич, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:
-
- В течение 3 (трех) рабочих дней после заключения настоящего Договора Цедент уведомляет Застройщика о его заключении. В связи с тем, что обязательства Цедента перед Застройщиком по Договору участия в долевом строительстве выполнены в полном объеме, согласие Застройщика на заключение настоящего Договора не требуется.
- Цедент обязан передать Цессионарию по акту приема-передачи оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно Договор участия в долевом строительстве, все имеющиеся приложения и дополнительные соглашения к нему, а также заверенные банком копии платежных поручений, подтверждающих оплату Цедентом цены Договора долевого участия.
-
- Уступка прав требования на основании настоящего Договора осуществляется на возмездной основе. Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в сумме 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей (далее — Цена уступки).
- Цена уступки будет перечислена безналичным платежом на расчетный счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) дней после заключения настоящего Договора.
- Обязанность Цессионария по оплате Цены уступки считается исполненной с момента поступления средств на счет Цедента.
- В целях подтверждения оплаты Стороны подписывают акт о взаиморасчетах.
-
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
- Сторона, права и интересы которой были нарушены вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных этим убытков.
- Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Застройщиком Договора участия в долевом строительстве.
-
- Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров.
- Споры, не урегулированные Сторонами в процессе переговоров, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
-
- Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах Росреестра и действует до полного исполнения обязательств по нему.
- Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
- Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
-
Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ
Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.
Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:
- Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
- Договор цессии (не менее трех экземпляров).
- Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
- Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
- Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
- Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
- Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
- Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.
Каждая сделка с недвижимостью предполагает подписание документов. Так, при покупке квартиры вы оформляете сначала предварительный договор, потом договор купли-продажи с актом приема-передачи. Если вы снимаете квартиру или комнату, то подписываете договор найма жилого помещения и акт с перечнем имущества – по этому перечню собственник квартиры будет проверять сохранность мебели и техники по истечении срока аренды. Выплачивая аванс и арендную плату за квартиру, не забудьте получить расписку от собственника.
Правильно оформленные документы снижают риски для обеих сторон: продавца или арендодателя и покупателя или квартиросъемщика. Мы составили образцы договоров купли-продажи и найма жилья, аренды нежилого помещения, образец агентского договора, образец завещания на квартиру и других документов. Скачайте эти образцы, чтобы использовать их как основу для собственных документов на тех условиях, о которых вы договорились с другой стороной сделки.
Согласно этому договору на дату его подписания, Цедент имеет все права требовать с Должника сумму денег, что обозначается как Право требования, которое возникло из обязательств Должника по Договору. А теперь после подписания этого Договора цессии:
- Цедент передает Цессионарию Право требования по денежным обязательствам к должнику в обозначенной договором сумме с НДС;
- за это приобретенное Право требования от Цессионария, должна произойти оплата Цеденту суммы в размере % от размера уступленного права (с обозначением сроков, способа платеж, банковских реквизитов);
- Цедент в оговоренный срок передает Цессионарию всю документацию для подтверждения Права требования;
- это право для Цессионария становится законным после того, как подписан настоящий Договор;
- обязанность Цессионария сообщить Должнику о переходе к нему Права требования в определенный Договором срок.
Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.
Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:
- Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- Документы, подтверждающие права собственности на землю;
- Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
- Разрешение на строительство;
- Проект на строительство, в котором должно быть указано:
- разрешение на строительство;
- права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
- цель проекта;
- этап строительства;
- срок реализации;
- предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
- Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
- Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.
С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.
- Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.
Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.
- Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
- Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
- Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
- Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
- Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
- Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
- Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
- Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
- Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
- Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
- Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.
По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.
Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить.
В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:
- Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
- ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.
Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом.
Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:
- Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
- Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.
Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:
- если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
- иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
- в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.
Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.
Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.
Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.
Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.
Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:
- Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
- Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.
Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:
- Росреестре;
- МФЦ;
- через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.
Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.
Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.
Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.
Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.
Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.
Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.
Необходимо запросить следующие документы:
- выписка из ЕГРН;
- разрешение на строительство;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
- предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.
Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:
- дольщик обязан внести все денежные средства;
- если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
- застройщик одобряет договор цессии.
Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.
В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:
- расписка в получении денежных средств продавцом;
- выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.
Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.
Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.
Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.
Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.
Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.
Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.
Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.
Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.
Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.
Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.
Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:
- Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Договор цессии (уступки права права требования) c актом и письмом (уведомлением)
уступки прав требования с задаткомг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Цедент уступает Цессионарию право требования, принадлежащее Цеденту на основании документов, подтверждающих право требования (указывается перечень документов, подтверждающих право требования, соответствующий приобретаемому лоту).
1.2. Право требования переходит от Цедента к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент подписания настоящего Договора.
2.1. Цена продажи уступаемого Цедентом Цессионарию по настоящему Договору права требования составляет рублей.
2.2. Задаток в сумме (сумма задатка указывается в соответствии с приобретаемым лотом), перечисленный Цессионарием по Договору о задатке от «»2021 года в соответствии с платежным поручением № от «»2021 года (далее – Задаток), засчитывается в счет оплаты приобретенной уступки права требования.
2.3. Оставшаяся стоимость уступки права требования за вычетом суммы уплаченного Задатка составляет рублей.
2.4. Цессионарий обязуется оплатить оставшуюся стоимость уступки права требования в течение тридцати дней с момента заключения настоящего Договора по указанным в разделе 5 настоящего Договора реквизитам Цедента.
2.5. Указанные в п.2.3, п.2.4 настоящего Договора обязательства Цессионария по уплате денежных средств считаются исполненными надлежащим образом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Цедента.
3.1. Цессионарий обязан надлежащим образом и своевременно в соответствии с условиями настоящего Договора произвести оплату прав требования в полном объеме.
3.2. Цессионарий обязан принять оригиналы документов, подтверждающих право требования по Акту приема-передачи.
3.3. Цессионарий обязан уведомить Должника о состоявшейся уступке права требования с приложением копии настоящего Договора в течение дней с момента подписания Договора.
3.4. Цедент гарантирует действительность уступаемого права требования и достоверность передаваемых документов, а также свои полномочия на заключение настоящего Договора. Цедент, а также Цессионарий, гарантируют и заявляют, что имеют все полномочия на заключение настоящего Договора, действуют добровольно, сознательно, понимая правовые последствия заключения настоящего Договора.
3.5. Цедент передает Цессионарию оригиналы документов, подтверждающих право требования по Акту приема-передачи, который подписывается в течение рабочих дней с момента оплаты Цессионарием стоимости, указанной в п.2.3 настоящего Договора, в полном объеме.
Договор уступки права требования образец
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.
5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
5.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
5.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ.
5.5. В случае возникновения между Сторонами спора, он подлежит урегулированию путем непосредственных переговоров Цедента и Цессионария. Если спор между Сторонами не будет урегулирован путем непосредственных переговоров, то он разрешается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде .
5.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
ЦедентЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:ЦессионарийЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
2.1. Уступка права по настоящему договору является возмездной. Цессионарий обязуется уплатить Цеденту за переданные права по Договору цену в размере ________________ (___________________________) рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента, либо в кассу ____________________________________ для перечисления на расчетный счет.
1.1. Цедент уступает Цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих Цеденту как участнику долевого строительства по договору № ______ участия в долевом строительстве от ____________20__ г. (далее по тексту- Договор), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________________ за № __________ от «___» ___ 20__ года, заключенному между застройщиком — ________________________________ (далее — Застройщик) и участником долевого строительства — Цедентом, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ (далее — Объект) в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________, согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора аренды земельного участка № ______ от ____________ 20___г. , Соглашения об уступке прав аренды земельного участка от ______________20___г., а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
- документ об оплате договора долевого участия первым дольщиком (либо документ о переводе долга на нового покупателя);
- заявление;
- паспорта первого дольщика и нового приобретателя (если сделка проводится от имени представителя, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность);
- квитанция об уплате госпошлины;
- кредитный договор (в случае ипотеки);
- нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
- нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
- первоначальный ДДУ на первого дольщика;
- договор или соглашение переуступки прав (цессия).
Договор уступки прав требования на квартиру Цедент обязуется в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.3.
Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2021 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.
Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2021 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью. Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.
Договор цессии (уступки права требования), образец 2021 года
Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены. Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки. В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:
- первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
- второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.
В шапке договора указывается наименование сторон, кто является Цедентом, а кто Цессионарием. Существует общее правило, по которому для уступки права требования не требуется согласие должника. Но в договоре можно указать причины, по которым может быть ограничена возможность уступки. Договор об уступке права требования (цессии) имеет целью передачу права от Цедента к Цессионарию.
В основном разделе необходимо подробно описать уступаемое право требования и основание, по которому оно возникло. Также в договоре учитывается и такой специфический момент, как уступка будущего права требования, которое на момент заключения договора может и не существовать.
2. Цедент обязуется в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.
2. Цедент обязуется при подписании настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.
В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).
уведомление об уступке, банковская гарантия для обеспечения обязательств Цессионарияг. «» 2020 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Похожие записи: