Договор аренды судебная практика 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды судебная практика 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

Судебная практика по договору аренды

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Скачать Модуль 1 — 16 марта, 10.00-13.00
Аренда недвижимости: что нужно знать об аренде зданий и помещений в 2021г. Меры поддержки для арендаторов. Заключение договора аренды: общие основания в 2021г., внесудебный порядок.

Возможность применения положений ст.451 ГК к арендным отношениям.
Анализ положений федерального закона № 98-ФЗ в части регулирования арендных отношений. Влияние актов органов государственной власти на динамику арендных отношений.

Квалификация договора в качестве договора аренды. Проблема толкования судами положений ст. 607 ГК РФ о предмете аренды. Аренда «владельческая» и «пользовательская». Разграничение аренды вещи и части вещи.

Индивидуализация части вещи, порядок передачи имущества.
Заключение договора аренды лицом, не являющимся собственником имущества.
Аренда объекта незавершённого строительства.

Исполнение договора аренды. Арендная плата.

Изменение арендной платы (частота изменений, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке).
Отсрочка платежей при выкупе арендуемой государственной или муниципальной недвижимости.
Меры реагирования арендодателя на неуплату арендной платы или просрочку ее внесения арендатором.
Возврат предмета аренды. Действия арендодателя в случае уклонения арендатора от возврата арендуемой вещи.

Изменение договора аренды.

Изменение сторон договора, сохранение договора при изменении арендодателя.
Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (порядок, основания для отказа в реализации преимущественного права, последствия отказа арендодателя от заключения договора с арендатором на новый срок): сложные ситуации.

Продление аренды государственной и муниципальной недвижимости.

Обзор законодательного регулирования и правоприменительной практики.

Расторжение договора аренды.

Невозможность исполнения договора аренды как основание его прекращения.
Проблемы прекращения договора аренды в одностороннем порядке. Правила формулирования в договоре условий о праве на односторонний отказ от арендных отношений. Мотивированный и немотивированный отказ от договора аренды со стороны арендатора или арендодателя; плата за отказ от договора.
Последствия перехода права собственности на объект для арендатора, прежнего и нового собственников.

Модуль 1 (Тема 1) — 16 марта, 14.00-15.30
Аренда земельных участков в 2021г. Практические и методические рекомендации юристам.

Действия по индивидуализации/ формированию свободных территорий в границах арендованного ЗУ для получения арендатором права застройки на указанной территории. Замена аренды ЗУ на право застройки.
Заключение договора аренды (субаренды) ЗУ: аренда из категории публичных земель; сдача в аренду нескольких частей ЗУ; алгоритм изменения вида целевого использования участка в рамках существующего договора аренды; досрочное расторжение, изменение, прекращение, случаи отказа в государственной регистрации договора аренды.
Вопросы размера арендной платы в договоре аренды земельного участка.

Продление аренды государственной или муниципальной земли.

Обзор нормативно-правовых актов и применение нормы на практике.

Модуль 1 (Тема 2) — 16 марта, 14.00-15.30
Обзор судебной практики за 2020г. по арендным спорам (здания, помещения, земля).

Судебная практика по вопросам: снижение размера аренды, при уменьшении кадастровой стоимости.
Судебная практика по факту принятия решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества.
Необоснованный отказ в реализации обществом права на выкуп арендуемого помещения: варианты обжалования.
Аренда будущей недвижимости; «недострой» и арендные правоотношении (легализация незарегистрированных договоров долгосрочной аренды недвижимости).
Неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта: последствия.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

«В целом все очень понравилось, но особенно понравился круглый стол. Эксперты смогли ответить на
интересующие вопросы, в том числе в конце дня на фуршете. Приедем на следующее мероприятие точно!» Арсланов Тимур

ОАО «Сургутнефтегаз»

СТОИМОСТЬ УЧАСТИЯ одного участника 14 500 ₽ дистанционно

Стоимость включает:

дистанционное участие в работе заседаний мероприятия (просмотр с одного устройства), предоставление сертификата участника и презентаций докладчиков в электронном виде, возможность просмотра записи лекций в течение 10 дней после мероприятия.

Порядок оплаты:

для юр.лиц – после получения Вашей заявки мы направим на указанный Вами электронный адрес договор и счет для оплаты безналичным платежом от организации.
для физ.лиц – оплата безналичным переводом по ссылке Робокассы на данной странице. По запросу может быть оформлен пакет документов для последующего возмещения стоимости участия со стороны компании-работодателя. Вы также можете направить нам запрос на индивидуальную ссылку для оплаты (это удобно при оплате за двух и более участников).

Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:

постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 14.03.2014 № 17;
постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), дополненное рядом существенно значимых разъяснений в январе 2013 года;
информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 (далее — ИП № 66).

Наибольшее влияние на формирование современных подходов к разрешению арендных споров оказывает постановление № 73.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений.

Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре.

По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета (существенного условия) договоры сейчас оспариваются нечасто. Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции:

В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017). При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным (см. постановление АС ПО от 04.10.2018 по делу № А57-18659/2017).
П. 14 постановления № 73 содержит выводы о действии незарегистрированного договора аренды недвижимости: он применяется к отношениям его сторон, но поскольку публичное подтверждение его состоятельности в виде госрегистрации отсутствует, в отношениях с третьими лицами ссылаться на него стороны не вправе (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон (см. постановление АС ЗСО от 02.10.2018 по делу № А81-8390/2017). Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. постановление АС ЦО от 09.10.2018 по делу № А54-3401/2017.

Риск! Незаключенным может быть признан договор, не подписанный одной из сторон и не исполнявшийся. Так, по одному из дел экспертным путем была доказана фальсификация подписи. Договор признан незаключенным (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).

При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество:

Убытки (реальный ущерб и неполученную выгоду, ст. 15 ГК РФ). Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).
Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Иск предъявляется к недобросовестному арендодателю и (или) арендатору в соответствии со ст. 303, 322 ГК РФ, которые в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (п. 12 постановления № 73, постановление 18-го ААС от 11.10.2018 по делу № А76-10485/2017).
Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-39041/2017).

Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды.

Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации (п. 9 постановления № 73). Типичные спорные ситуации, возникающие при регистрации, нашли разрешение в приведенном пункте постановления № 73:

если кадастровый паспорт представлялся при регистрационных процедурах по объекту (т. е. имеется в деле), для регистрации договора он не нужен;
описание передаваемой в аренду части объекта может быть графическим или текстуальным с использованием обозначений, имеющихся в кадастровом паспорте;
наиболее сложный порядок действует в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: при аренде части такого участка необходимо провести кадастровый учет этой части (правило не распространяется на субаренду).

Тем не менее споры с Росреестром встречаются в практике. Так, по одному из дел был оспорен отказ в регистрации допсоглашения к договору аренды, которым было уменьшено число арендуемых помещений. Мотивом для отказа стало отсутствие кадастрового учета. Суд признал отказ незаконным, поскольку ранее кадастровый паспорт представлялся (постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-5396/2018).

Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:

Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).

На практике возникают сложности при разграничении аренды с экипажем и договора оказания услуг и о применимых нормах (см. постановление 11-го ААС от 11.10.2018 по делу № А55-32142/2017).

Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды (ст. 606, 614 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенным условием является арендная плата для договоров аренды здания, сооружения (ст. 654 ГК РФ), земельного участка (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса).

Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв. м или другую единицу измерения, в рублях в твердой сумме или с привязкой к иностранной валюте, инфляционным индексам и т. д.

Судебные споры о признании договоров незаключенными по мотиву несогласования арендной платы очень редки. В качестве примера можно привести кассационное определение Кемеровского областного суда от 01.02.2012 по делу № 33-856: стороны согласовали размер арендной платы за 1 кв. м занимаемой площади, не определив понятие «занимаемая площадь».

Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором. Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

При взыскании договорной неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ, как правило, ст. 333 ГК РФ не применяется (абз. 4 п. 48 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 24.03.2016 № 7, постановление 12-го ААС от 12.10.2018 по делу № А06-4322/2018).

Обращает на себя внимание позиция судов по взысканию арендной платы, определенной в иностранной валюте с оплатой по курсу ЦБ РФ (подробнее см. в статье «Валютная оговорка в договоре или контракте»). Изменения курса валют суды не считают существенным обстоятельством для пересмотра условий договора, поскольку они охватываются предпринимательским риском (см. определение ВС РФ от 07.03.2017 № 305-ЭС17-713 по делу № А40-21052/2016). При взыскании пени колебания курса также не рассматриваются в качестве доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:

часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату.

Об особенностях правового регулирования договора аренды подробнее см. коммент. к ст. 625 ГК.

2. Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление — арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК).

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным (синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в «чистом» виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК (п. 16 письма ВАС N 66).

Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), — п. 10 письма ВАС N 66.

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.

3. По общему правилу объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и — в ограниченном виде — распоряжении переданным ему имуществом. Владение — это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение — это определение юридической судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. Например, пользование линиями электропередач возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры «голого» пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время. Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

4. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи (подробнее см. коммент. к ст. 615 ГК). Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 коммент. ст.). Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы — это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования, обычно в денежной форме (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 228 (автор комментария — А.А. Иванов)).

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23616 по делу N А55-5399/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 309, 310, 328, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе условия договора аренды, установив факт соблюдения обществом порядка и условий возврата имущества, согласованных договором аренды, а также обстоятельства уклонения истца от приемки (изъятия) имущества, пришли к выводу о правомерном приостановлении обществом обязательства по внесению арендных платежей и отказали в иске.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 303-ЭС18-24081 по делу N А04-454/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что общество вносило арендную плату без учета изменений ее размера, признали подтвержденным факт наличия задолженности, и, произведя перерасчет подлежащей взысканию суммы, удовлетворили иск.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 307-ЭС18-24117 по делу N А56-23243/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе условия договора аренды, установив, что ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей, признали иск обоснованным.

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 304-ЭС18-24426 по делу N А27-5459/2017

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 328, 432, 433, 606, 607, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу техники во владение ответчика, а также использование ее ответчиком в спорный период, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Еще полезные материалы на сайте БУХ.1С в разделах:

8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.

Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества
⇓	⇓	⇓
Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы	Взыскание убытков	Взыскание неустойки за несвоевременный возврат

Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.

Убытки
⇓	⇓
Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имущества	Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу № А56-73426/2014.

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

* * *

Подведем итоги:

арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Ниже можно познакомиться с фрагментом «Путеводителя по судебной практике. Аренда. Общие положения»:

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012

Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012

«…Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО „Фроловское НГДУ“ (арендатор) и ООО „С.Б.К. Бизон“ (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества — инструмента СБТ с левой резьбой „2 7/8“, в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств…»

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ
Восточно-Сибирский округ
Дальневосточный округ
Северо-Западный округ
Северо-Кавказский округ
Уральский округ
Центральный округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

«…В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда…»

Аналогичная судебная практика:

[3]

Восточно-Сибирский округ
Центральный округ

В данной статье хочется обратить Ваше внимание на важнейшие положения судебной практики, касающиеся арендных отношений , которые необходимо учитывать во избежание коллизий.

Итак:
1. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
2. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Судебная практика по ст. 606 ГК РФ

ГК РФ закрепляет обязательность письменной формы договора аренды транспорта (и с экипажем, и без). Об этом сказано в ст. 633 и 643. Однако закон не говорит о необходимости составления единого документа, подписанного сторонами. Судебная практика это подтверждает:

ФАС СЗО в постановлении от 21.12.2009 по делу № А56-24740/2009 разъяснил, что возможно заключение рассматриваемого договора путем обмена документами посредством любого вида связи, если можно достоверно установить происхождение документа. И хотя в судебный процесс не было представлено договора как такового, суд сделал вывод о соблюдении письменной формы сделки на основании заявки арендатора, акта о приемке услуг и счета на оплату.
ВАС РФ в определении от 22.11.2013 по делу № А04-9035/2012 указал, что возможно заключение договора аренды ТС путем совершения конклюдентных действий. Письменную форму сделки он посчитал соблюденной на основании путевых листов и талонов к путевым листам, оформленных надлежащим образом.

Как известно, договоры аренды недвижимости подлежат госрегистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего мореплавания относятся к объектам недвижимости в силу абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Однако в силу прямого указания вышеназванных норм ГК РФ о форме договоров аренды ТС регистрация последних не нужна. Имеются и судебные решения, это подтверждающие (см., например, постановление ФАС ДВО от 14.05.2009 по делу № А24-2673/2008).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать данные, с помощью которых можно определить передаваемое имущество. Иначе условие о предмете не будет согласованным. Значит, договор не будет считаться заключенным.

Транспорт всегда имеет уникальные характеристики, которые и следует включить в договор аренды ТС. Причем чем подробнее индивидуализирован объект аренды, тем лучше. Об этом свидетельствует судебная практика:

Описание объекта аренды только типами транспорта и отсутствие данных ПТС привело к признанию договора незаключенным (постановление ФАС УО от 19.12.2001 № Ф09-2454/2001-ГК по делу № А50-8641/2001).
В более свежем решении суд посчитал, что необходимо указывать такие признаки ТС, как тип, марка, модель, госномер, номер кузова, иные характеристики (постановление ФАС СЗО от 08.07.2010 по делу № А56-31913/2009).

В законодательстве о безопасности дорожного движения под транспортом понимается устройство, предназначенное для перевозки грузов, людей или оборудования, на нем установленного.

Согласно п. 2 постановления Правительства РФ от 12.08.1994 № 938 регистрации подлежит не только автомототранспорт, но и самоходные машины. Но классификатор основных фондов (ОК 013-94) относит самоходные машины к оборудованию.

Поэтому единого подхода к квалификации договора аренды самоходных машин (бульдозеров, кранов и т. п.) нет. Повлиять на нее может:

Регистрация самоходной машины в качестве ТС. ФАС Уральского округа в постановлении от 15.09.2008 по делу № А60-3302/08-С3 указал, что регистрация бульдозера в Ростехнадзоре означает, что он является транспортом.
Назначение использования ТС. ФАС ЗСО в постановлении от 01.11.2010 по делу № А75-7300/2009 указал, что отношения сторон арендой ТС не являются, так как объект аренды — строительный кран — не предназначен для перевозки людей или грузов.

Имеются случаи, когда суды применяли к договорам аренды самоходных машин с экипажем нормы:

об аренде ТС с экипажем и возмездном оказании услуг (постановление ФАС УО от 13.10.2010 по делу № А60-54191/2009-С12);
об аренде и возмездном оказании услуг (постановление ФАС ПО от 22.10.2009 по делу № А12-4787/2009);
только о возмездном оказании услуг (постановление ФАС СКО от 25.06.2010 по делу № А32-42630/2009).

Суд может признать договор аренды ТС договором перевозки, если ТС фактически не выбывает из владения и пользования арендодателя — иными словами, предоставляется не сам транспорт, а лишь его вместимость (см. постановление ФАС ПО от 24.07.2008 по делу № А55-1456/08).

По общему правилу цена выступает существенным условием договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков. Что касается аренды ТС (как с экипажем, так и без), арендная плата таковым условием не является.

Суды признают, что при отсутствии указания на цену в договоре аренды ТС может быть применен п. 3 ст. 424 ГК РФ. Так, ФАС Поволжского округа в постановлении от 27.12.2011 по делу № А55-3150/2011 определил задолженность по арендной плате на основании сложившейся цены на территории субъекта РФ, которая подтверждена подобными договорами.

ВАЖНО! Исключением является бербоут-чартер (аренда судна без экипажа). В силу ст. 213 КТМ РФ стороны должны определять ставку фрахта в таком договоре, поэтому можно сделать вывод о существенности условия о цене.

Существует также судебная практика, подтверждающая существенность цены договора аренды, если в тексте документа закреплено, что она определяется «по соглашению сторон» (см. постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Почти все договоры аренды ТС считаются заключенными с момента передачи имущества. Но для этого необходимо и достижение соглашения по всем существенным условиям договора. К таковым, прежде всего, относится условие о предмете. Оно будет согласовано только в том случае, когда стороны достаточно индивидуализировали объект аренды. Условие о цене по общему правилу существенным не является.

Статья 606. Договор аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.

Суды принимают решения о снижении стоимости пользования помещением, ссылаясь на баланс интересов. Такой подход продемонстрировал Кировский областной арбитраж при рассмотрении дела № А28-4815/2020.

Соглашение с собственником недвижимости было заключено на 7 лет. Арендатор оказывал населению услуги по присмотру за детьми. Эпидемия повлекла за собой временную остановку деятельности и лишила предпринимателя выручки. Фактически помещения не эксплуатировались. Договориться с владельцем объекта о снижении платы или расторжении соглашения не удалось. В итоге арендатор отказался от контракта в одностороннем порядке. Взыскивая задолженность за период санитарных ограничений, суд акцентировал внимание на балансе интересов. Стоимость сократили в 10 раз.

С необходимостью уменьшения арендных взносов согласились также арбитражи Московской и Архангельской областей (дела А41-31303/2020 и № А05-5640/2020).

Если условия, описанные в законе, не выполняются, речи о снижении платы не идет. Столичный суд отказал арендатору в требованиях (спор № А40-108332/2020). Доказательств использования помещений исключительно для ведения приостановленной деятельности в заседании представлено не было. Поскольку полностью бизнес не замораживался, пересмотру стоимость аренды не подлежала.

Решение суда будет зависеть от целевого назначения помещений и типа бизнеса. На эти факторы обратил внимание, например, Арбитражный суд Петербурга при рассмотрении дела № А56-57736/2020. Предприниматель настаивал на переносе срока платежей. Нормативные акты региона запрещали ведение розничной торговли и оказание услуг общественного питания. При этом основным коммерческим направлением являлся туризм.

Суд отметил, что арендатор входит в число участников, в наибольшей мере пострадавших от пандемии. Иск удовлетворили. Ответчику пришлось предоставить отсрочку.

Причин, по которым контрагенты могут пожелать расторгнуть ранее заключенный договор, может существовать множество, в том числе и односторонних. Но если другая сторона выражает согласие, то инициатива все равно будет двусторонней.

Однако вопреки желаю контрагентов, условия договора продолжают действовать. Поэтому, во избежание потенциальных неприятностей, договор нужно расторгнуть.

Под потенциальными неприятностями можно понимать опасность недобросовестности любого из контрагентов. Например, арендодатель может потребовать от арендатора оплату за аренду, в то время как арендатор de-facto давно не пользуется арендованным объектом.

Соглашение о расторжении договора аренды – это простейший документ, который по силу составить любому неюристу. По сути, соглашение – это фиксация волеизъявления арендатора и арендодателя, которым они приходят к согласию относительно расторжения договора аренды.

Для упрощения задачи по составлению документа можно воспользоваться имеющимся на нашем сайте и доступным для скачивания типовым шаблоном соглашения подобного рода. Его потребуется лишь немного индивидуализировать, вписав в соответствующие рубрики собственные фактические обстоятельства.

При составлении соглашения следует помнить, что как и каждый правоустанавливающий и правопрекращающий документ, договор о расторжении арендных отношений имеет свою структуру, то есть совокупность сведений, необходимых для того, чтобы документ не вызывал разночтений и мог быть единообразно истолкован.

Так, соглашение включает в себя следующие структурные элементы:

дату подписания и наименование местности, в которой документ был составлен и подписан;
наименования (имена) контрагентов, их анкетные данные и адреса;
сведения о договоре аренды – дате и месте его подписания, в отношении чего был заключен, на какой срок и на каких условиях;
объяснение причин расторжения договора. Это не обязательное условие, но лучше включить его в текст соглашения во избежание проблем. Дело в том, что расторжение договора по причине нарушения договорных обязательств может служить основанием для обращения в суд. При этом текст соглашения может быть приобщен к иску в качестве письменного доказательства;
дату предполагаемого расторжения договора, после которого аренда будет считаться прекращенной;
сведения о взаимных претензиях, если они имеются. Если претензий нет, то текст соглашения должен содержать в себе сведения об их отсутствии;
подписи сторон и реквизиты для юридических лиц.

Составляется соглашение в двух экземплярах – по одному для каждого из контрагентов.

Договор аренды судебная практика 2021

Судебная практика по договору аренды

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Судебная практика по ст. 606 ГК РФ

Статья 606. Договор аренды

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ