Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи.
При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.
Как доказать, что имущество принадлежит должнику?
ГК РФ). Таким образом, моментом, определяющим начало и окончание использования здания, сооружения арендатором, по общему правилу будет дата, указанная в акте приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора. Этими сроками также определяется момент, с которого производится расчет оплаты по договору аренды.
Нам представляется, что конечной отправной точкой следует считать дату, указанную в договоре аренды, однако при этом арендодателю следует исполнить обязанность своевременного уведомления арендатора о своем намерении прекратить договор с указанной в договоре даты.
Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой.
ВАЖНО: Если помещение, где находится арендатор, закрыто, а по условиям договора арендодатель не имеет к нему доступа и не имеет ключей для самостоятельного открытия помещения, то проникнуть в него помимо воли арендатора владелец помещения не может!
Получите консультацию прямо сейчас!
ВАЖНО: Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!
Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
Удержание имущества арендатора
На взгляд автора, такая позиция является только частично обоснованной. В ней под первоначальным понимается договорное владение. Между тем, арендуя офис либо склад (объекты аренды), арендатор помещает в них свои вещи — офисную технику, товар на склад и т.п. Эти вещи не являются объектами договора аренды, хотя находятся в них.
Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.
Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен.
Самостоятельно удержанное имущество арендодатель не реализовывает, оно стоит у него «мертвым грузом». Мне вывезти его не разрешает, а для меня реализация этого имущества единственная возможность для погашения задолженности. Законны ли действия Арендодателя?
Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.
Как собственнику избежать нарушений и обвинений в самоуправстве по ст. 330 УК РФ за удержание имущества.
При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.
Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.
Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции. Это объясняется как объективными причинами (например, сохранением за арендодателем фактического контроля над арендуемым помещением), так и сложившейся в настоящий момент ситуацией на рынке недвижимости, когда платежеспособный спрос превышает предложение.
Рекомендации арендодателю при удержании имущества
Если вещи просто остались в здании, сооружении, складе, покинутыми арендатором, а он за ними не обращается, это не свидетельствует о намерении арендодателя удерживать имущество арендатора. Это лишь невостребованность своего имущества арендатором.
Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике.
Конечно, будучи собственником помещения, вы можете поменять замки (вдруг они сломались, например), также как и можете потребовать задолженность от арендатора. Ну и вещи вы можете удерживать. Подобные действия находятся в рамках правового поля, а если вы имели в виду “законны ли такие действия арендодадателя?”, то зависит от обстоятельств.
То есть я правильно поняла, что договор считается автоматически продлённым, даже если он в простой письменной форме (без госрегистрации), если наниматель не уведомил меня о желании его продлить и фактически в квартире не живёт? И я должна послать ему уведомление о расторжении договора, ждать месяц, а потом подавать в суд иск о расторжении договора и погашении задолженности?
При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.
Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.
Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.
Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос.
Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации.
Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.
Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:
- вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
- осмотр и опись имущества, оборудования;
- закрытие помещения, опечатывание.
Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие.
Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем
К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.
Заслуживает внимания тот факт, что право удержания сохраняется при переходе права на удерживаемую вещь к третьим лицам, например в результате ее продажи. Но данная норма применима только к тем случаям, когда вещь поступила к кредитору до того, как право на нее было приобретено третьим лицом.
Я являюсь ИП, а арендодатель ООО, соответственно статья на которую он ссылается, наши отношения не регламентирует? В договоре удержание не фигурирует.
Стороны также вправе ограничить виды требований, которые могут обеспечиваться удержанием, например оговорить, что удержание применимо только к требованиям об уплате арендной платы, но не к требованиям о возмещении убытков.
При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.
В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.
На сегодняшний день практика арбитражных судов округов противоречива, а однозначного мнения Высшего Арбитражного Суда РФ нигде не отражено. Поэтому представляется, что договорные отношения, связанные с арендой недвижимости, недостаточно защищают интересы сторон, способ их защиты каждая сторона вправе выбирать на свое усмотрение.
Добрый вечер. Я арендатор, арендовал помещение и сделал там ремонт. По условиям договора аренда составляет 10 тысяч, по факту 45 тысяч. По условиям договора при расторжении я имею право забрать отделимые части. Арендодатель узнав что я собираюсь прекратить договор аренды сменил замок.
В результате порой приходится сталкиваться со злоупотреблением этим правом со стороны арендодателей. Несмотря на достаточное количество споров по данному вопросу, судебная практика до настоящего момента не выработала однозначных и простых в применении критериев для оценки законности действий арендодателя в подобных случаях.
Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.