Новостройки на стадии котлована 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки на стадии котлована 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Новостройки на стадии котлована (ЖК) в Москве

Именно самоизоляция стимулировала развитие технологий дистанционной работы – переговоры с клиентами, просмотры квартир и даже некоторые сделки проводились в удаленном режиме. Она же заставила застройщиков переносить сроки сдачи объектов, поскольку большинство строек весной были остановлены на несколько недель. В конечном итоге, работы на стройках возобновились, но значительная часть иностранных рабочих не смогла вернуться в Россию из-за введенных ограничений на въезд в страну.

По разным данным «недостача» составила от 190 тыс. до 1,5 млн. человек, и в связи с этим Минстрой подготовил предложения по упрощению въезда в РФ мигрантов-строителей. Возможно, в следующем году они снова смогут пересекать границу при условии выполнения требований, которые будут сформулированы на специальном правительственном совещании. Провести такое совещание в начале 2021 года предложил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая на заседании Госсовета 18 декабря.

Угроза «схлопывания» строительной отрасли, возникшая из-за пандемии, привела на рынок и программу льготной ипотеки для покупателей «первички». В результате в экономику удалось привлечь массу денег – сумма выданных кредитов побила все предыдущие рекорды, а программа была продлена на 8 месяцев – до 1 июля 2021 года. Однако повышенный спрос, как и положено, привел к росту цен, несмотря на продолжающееся падение доходов населения.

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.

Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.

Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.

Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.

В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.

В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.

Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.

Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.

Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.

Необходимо будет удостовериться, что с документами в этой конторе все в порядке. Иначе, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после возведения МКД могут начаться большие проблемы.

Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:

устав;
свидетельство о присвоении ИНН;
свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.

Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома. Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома. Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.

Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.

К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.

Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.

В продаже 6482 квартиры от 78 застройщиков в новостройках Москвы в 135 жилых комплексах со сдачей в 2021 году:

Цена от 249 900 до 2 115 500 рублей за м²;
Площадь недвижимости от 14.2 до 496.8 м²;
Самое недорогое жильё в новом доме обойдется в от 3,5 млн руб., это студия в ЖК эконом-класса ЖК «MySpace на Окской»;
В базе новостроек 135 строящихся домов, планируемых к сдаче в 2022, 2023 годах.

В базе жилых комплексов найдено 127 новостроек срок сдачи 2021 год в Москве по цене от 4 млн руб до 120 млн руб. Площадь квартир варьируется от 25 до 279 м². Все 127 карточек ЖК срок сдачи 2021 год в Москве содержат: подробное описание, планировки квартир, фото, ход строительства, визуализацию, расположение на карте, отзывы, новости и статьи.

В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:

Площадью от 24 квадратных метров;
С разнообразной планировкой;
На любом этаже.

На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.

Прорабы следят за тем, чтобы правила безопасности на строительном поле соблюдались всеми без исключения, даже если старт продаж новостроек Москвы от застройщикав 2021 году только будет объявлен. Покупателям разрешат вход лишь на этапе отделки. Или в рамках дня «открытых дверей», они проводятся время от времени. Но такие ознакомительные экскурсии проводятся под контролем бригадира и велика доля вероятности, что хозяевам не покажут проблемных зон.

Однако можно обратить внимание на следующее:

состояние всей стройплощадки;
ровность бетонной стяжки;
отсутствие/наличие трещин на стенах;
нет ли мусорных свалок;
как одеты рабочие, есть ли энтузиазм на их лицах.

Это поможет составить более детальное представление о том, что происходит на площадке во время отсутствия посторонних лиц. А также сделать свой собственный прогноз: успеют ли закончить дом в этом году.

Планируемые жилые комплексы в Москве и Подмосковье

Дом сдан (1716)
2015 (7)

2016 (213)
2017 (176)

2018 (104)
2019 (55)

2020 (30)
2021 (13)

2022 (2)
2023 (1)

2024 (1)

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

- Новости
- Пресс-релизы
- Фотоленты
- Статьи
- Интервью
- Инфографика
- Фотогалерея
- Видеогалерея
- Пресс-служба

В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Хорошевское, 40А – проект РГ Девелопмент, выход осень-зима 2020, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Значительное конкурентное окружение, не рекомендуется к инвестированию.
Газгольдерная, 8 – проект Гранель, выход лето-осень 2020, старт 140-150 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется к инвестированию.
Волгоградский, 32 – апартаменты, проект Гранель, выход весна 2021, старт 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса.
Малая Почтовая, 12 – проект Гранель, выход весна 2021, старт 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, рекомендуется к инвестированию.
Матросская Тишина, 1А – проект Stone Hedge, выход лето-осень 2021, старт 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
Большая Спасская, 35 – проект «Центр инвест», выход весна 2020, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
• Винницкая, 8 – проект «Центр инвест», выход зима-весна 2020, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
1я Бухвостова, 12 – проект получил АГР, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Не рекомендуем к рассмотрению, так как выйдут выше рынка.
ТПУ Верхние Лихоборы – проект Level Group, выход весна 2020, старт 170 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию, если ценна старта будет ниже – на уровне 160-170 тыс. руб./кв. м.
ТПУ Мичуринский Проспект – проект китайского девелопера, выход лето-осень 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м., рекомендуется к рассмотрению.
ТПУ Электрозаводская – выход весна 2020, старт 190 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию.
Автомобильный проезд, 4 – проекта Coldy, апарт-комплекс, выход осень 2020 на уровне 140-150 тыс. руб./кв. м
Наметкина, 10 – от проекта отказался Ingrad, подвисает на неопределенный срок.

Новостройки Подмосковья на стадии котлована

L-Сlub – Центр-инвест, старт 150 тыс. руб./кв. м. Цены уже выкрутили, изначально проект был инвестиционно привлекательным.
Ильменский, 17 – ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. Стоимость для конечных потребителей, перегретая локация.
Тринити – Гранель, старт 165 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
Вестердам – Интеко, старт 155 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 175 тыс. руб./кв. м. Вышли новые корпуса.
West Garden – Интеко, старт 220 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 260 тыс. руб./кв. м. Упущенная возможможность.
Движение Тушино – ГК ФСК, старт 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
Stellar city – Ташир, старт 113 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 120 тыс. руб./кв. м, Ещё можно успеть взять относительно отрастающий лот.
Now – Tekta, старт 230 тыс. руб./кв. м, бронирование, перегретая локация, не рекомендуется.
Nagatino i-land – перезапуск проекта от Эталон. Старт 190 тыс. руб./кв. м. Высокая конкуренция, не рекомендуется.
Большая Семерка – Белстрой, старт 175 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 180 тыс. руб./кв. м. Ценник перегрет, не рекомендуется.
Сказочный лес — Seven Sun Development, старт – 113 тыс. руб./кв. м, ценник не растет все время продаж. Высокие риски долгостроя, не рекомендуется.
Стремление к свету — Seven Sun Development, старт – 125 тыс. руб./кв. м. Высокие риски долгостроя, однако стоимость инвестиционно привлекательная.
Alia – старт 180 тыс. руб./кв. м. – ценник и локация перегрета.
Din Haus – старт 230 тыс. руб./кв. м. – ценник для конечных покупателей. Продают по ПДКП. Ряд брокеров отказались от реализации проекта. Крайне высокие риски.
Счастье на Ломоносовском – Эталон, старт 320 тыс. руб./кв. м – ценник перегрет.
Просторная 7 – проект ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. За неделю подняли минимальную стоимость на студии 19 кв. м. с 4,4 млн. руб. до 5,1 млн. руб. Не рекомендуется к инвестированию.
Павелецкая Сити – проект Level / MR вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
Level Донской – старт по 205 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
Level Стрешнево – перегретая локация, не рекомендуется.
Титул на Серебрянической – проект Центр Инвест, 460 тыс. руб./кв. м. Высокая стадия готовности, не рекомендуется.
Trend – проект Magnum, продает NDV, 265 тыс. руб./кв. м вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
Донской квартал – старт по 210 тыс. руб./кв. м. Цену несколько раз уже поднимали, рекомендуется к рассмотрению.
Достижение – проект Sminex, старт 250 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, учитывая срок сдачи не рекомендуется.
Shome – проект Велесстрой, старт 220 тыс. руб./кв. м., высокая степень готовности. Был стоп продаж, значительно подняли
цены.
Мята – апартаменты, проект МИЦ, старт 175 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
Вереск – проект МИЦ, старт 186 тыс. руб./кв. м. Прайс высокий, но рассмотреть можно.
Mainstreet – апартаменты, проект ГК Основа, старт тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, рекомендуется лучше рассмотреть Вестердам, КутузовGRAD.

Хороший вопрос. Многие частные инвесторы наивно полагают, что для них такой вариант продажи наиболее выгоден и они хватаются за эту соломинку, потому как находят в этом моменте или ситуации выход из затруднительного, ставящего под угрозу бизнес проект, положения — до подписания акта приёма передачи новостройки у застройщика реализовать актив и избавить себя тем самым в необходимости оформлять недвижимость в собственность и уплачивать налог с продажи жилья. Но как показывает практика, разница в деньгах, между тем за сколько они купили «первичку» на стадии строительства/котлована и тем сколько в итоге получат за новостройку, в том случае если продадут её по переуступке до получения собственности, крайне мала и часто эти суммы не удовлетворяют их ожиданий — в процентном соотношении дельта часто не превышает и 15%. К тому же для продажи в этом случае скорее всего потребуется специальное разрешение застройщика с уплатой отступных — суммы фигурируют разные: и 70 тысяч, и 120 и 150 тыс.рублей. Эти скромные показатели, явно не то на что многие клиенты рассчитывают и ради чего вкладывают в проект свои сбережения и свободные финансовые средства. «Купил за 3 млн — через год-полтора можешь продать по переуступке лишь за 3.5 млн, да к тому же из этих денег 150 тысяч отдай застройщику, чтобы он дал зелёный свет этой сделке». Продажа физическим лицом своей квартиры в новостройке по переуступке по ДДУ на высокой стадии готовности проекта — вариант вполне допустимый, но момент не самый лучший. Пик спроса, максимально выгодное время для продажи, в новостройках приходится как раз на тот период когда риски для покупателей минимальны и все возможные угрозы давно миновали и остались позади — дом сдан, успешно введет в эксплуатацию, выданы ключи, полным ходом идёт заселение. Напомню ещё раз, что только после сдачи дома и оформления жилья в собственность клиенту можно рассчитывать на доходность от новостройки порядка 40%.

Несколько иная ситуация с доходностью от капиталовложений происходит на первичном рынке в сегменте бизнес и премиум класса — эксперты оценивают это состояние как период стагнации или медленного, но верного упадка. На фоне общего экономического кризиса, отмечается крайне нестабильный спрос на высокобюджетные предложения. Девелоперы и застройщики испытывают трудности при реализации первичной элитки, да и на вторичке дела идут со скрипом. Не помогают привлечь покупателя, и хоть как-то исправить ситуацию в лучшую сторону, даже гигантские скидки. Общая конъюнктура рынка в данном сегменте и наметившиеся негативные тенденции дают ясно понять аналитикам, что доходности больше чем 25 %, в лучшем случае 30%, в ближайшем будущем ожидать не стоит. Напомню, что частный вкладчик может получить доход от прямых инвестиций на рынке недвижимости при реализации объектов в премиум и бизнес классе двумя способами: сдать элитную квартиру или апартаменты в аренду или продать высокобюджетное жильё на пике спроса. Однако, сейчас практически никто из частных инвесторов не рассматривает покупку элитной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду и получения ежемесячного дохода, так как по предварительным расчётам окупаемость бизнес проекта исходя из уровня актуальных арендных ставок может достигать 35 лет — так долго ждать мало кто из деловых людей может себе позволить, а если и покупают, то в основном для личного проживания. Единственным достойным внимания вариантом заработка в сегменте остаётся продажа в момент максимального интереса рынка к объекту, которая приходится на как раз на период сдачи дома, когда риски для покупателя минимальны, и цена приемлема — квартира не «испорчена» дорогим ремонтом. Из-за крайне неблагоприятных условий на рынке, в процентном соотношении элитная квартира после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может вырасти в цене в лучшем случае лишь на 20-30%

Несмотря на то что многие доморощенные коммерсанты, избалованные лихими смутными временами, считают явно не достаточным теперешние свои доходы для ведения какого-либо серьёзного бизнеса и продолжают куролесить по стране и миру в поисках сверхприбылей и выгодного дельца, многие зарубежные компании не так категоричны в своих оценках перспектив и продолжают толпами, под разными личинами заходить на российский рынок недвижимости. Иностранные предприниматели отлично осведомлены о правилах и условиях игры на международном арене, где конкуренция ещё выше, все ниши давным давно заняты, и доходность от бизнеса в 15% годовых считается для многих фирм показателем едва ли достижимым, призрачным, но безусловным успехом! И именно по этой причине взгляды заграничных дельцов прикованы к странам с неразвитой экономикой, к коим по мнению большинства экспертов, можно причислить и Российскую Федерацию, где ещё можно хоть как-то заработать.

Для частного инвестора в нашей стране в поисках пассивного дохода дорог открыто много: банковские вклады и депозиты, ценные бумаги и акции, пифы и драгоценные металлы. Однако пользоваться предоставленными рынком возможностями и инструментами люди вовсе не спешат — население не хочет долго вникать во все тонкости финансовых операций, не желает себя слишком утруждать и считает инвестиционные изыскания делом через чур муторным, требующего зачастую от них невозможного — наличия дополнительных специальных навыков и знаний. Самым доступным и более менее понятным для широких масс делом было и остаётся по нынешний день приобретение жилой недвижимости, в любой дом зайди в любую семью, куда ни ткни — везде сидит эксперт…

Во всём мире покупка недвижимости считается надёжным способом вложения средств — минимум факторов риска, стабильный спрос, да и по статистике, с годами квадратные метры не обесцениваются, а только дорожают. «Товар железобетонный, не скоропортящийся, стоит себе — хлеба не просит» — именно так обыватели характеризуют потребительские качества жилья. Но вот, чтобы инвестиция заработала и стала в итоге активом, а не переросла в обременительный тягостный пассив, надо попотеть, одной лишь возможности, да и желания зачастую бывает мало. Клиентам на «первичке», желающим с операции по покупке квартиры в новостройке получить доход и прибыль после сдачи дома, прежде всего необходимо ответить себе на один единственный вопрос — «А есть ли на рынке для этого все условия?…»

Всем успешных инвестиций и чтоб приобретённые квартиры только дорожали!

Наиболее привлекательный в плане цены вариант покупки квартиры — сделка на этапе котлована, когда условия самые интересные. И до недавнего времени выбор таких вариантов был весьма внушительный, но теперь доля новостроек на начальных стадиях строительства снижается. LIVING рассказывает о самых интересных новинках столичного рынка, где еще можно купить квартиру выгодно.

На стадии котлована сейчас, по данным компании «Бон Тон», продаётся около 18% новостроек в Москве, еще примерно столько же находится на этапе монтажа первых этажей. Для сравнения, всего несколько месяцев назад до 40% новостроек комфорт-класса было представлено на нулевом цикле. В эконом-классе около 65% — это уже введенное жилье; «на котловане» вариантов совсем мало.

Во втором квартале 2019 года на рынок новостроек Москвы вышло 11 новых проектов, среди них три объекта — в комфорт-классе, пять — в бизнес-классе, три — в премиум-классе. Наиболее привлекательная стоимость квадратного метра представлена в проекте «Движение» от ГК ФСК (129 тыс. рублей), но это апартаменты. Среди квартир самый приятный ценник у ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» — 163 тысячи рублей за «квадрат». Причем проект расположен в ЗАО, считающемся одним из самых благоприятных по многим параметрам округов столицы. Там же представлен замыкающий тройку по цене проект «Манифест» от компании «Красные зори». В этом ЖК бизнес-класса средняя цена «квадрата» — 203 тысячи рублей.

Проект «Вестердам» может быть интересен с точки зрения инвестиций для последующей перепродажи или сдачи в аренду, считают эксперты компании «Метриум». На западе и юго-западе Москвы расположено много престижных вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам и их платежеспособным родителям. Минимальная стоимость квартиры сейчас — 6,8 млн рублей (38 кв. м), срок сдачи — II квартал 2022 года.

Для ЗАО здесь демократичные цены (в среднем цена квадрата по округу в этом классе — 205 тыс. рублей, а в проекте, напомним, — 163 тыс. рублей). За 7,7 млн рублей в этом ЖК можно купить уже двухкомнатную квартиру (52 кв. м), так что можно рассмотреть вариант покупки для собственного проживания. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности, уверены аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. У ЖК неплохая транспортная доступность: рядом находится Аминьевское шоссе, до ТТК можно добраться всего за 17 минут. В 2021 году в пяти минутах ходьбы откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Из минусов: отсутствие собственной социальной инфраструктуры и отделки от застройщика.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет еще один не так давно вышедший проект в ЗАО — Stellar City от группы «Ташир», строящийся в Можайском районе, на Сколковском шоссе. В состав Stellar City входят 7 жилых корпусов, ДОУ, школа. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги, будут организованы «дворы без машин» с элементами ландшафтного дизайна. Жилой комплекс строится рядом со Сколковским шоссе — ближе всего к нему находится станция метро «Молодежная» (5 км), также неподалеку проходит ветка МЦД-1. В первом корпусе реализуются квартиры без отделки, в последующих домах запланировано предложение как с полной, так и с предчистовой отделкой. Метраж предлагаемых лотов варьируется от 30,6 до 79,6 кв. м, а стоимость предложения на старте продаж составила от 3 до 10,3 млн рублей. Уровень средневзвешенной стоимости квадратного метра — 113,5 тыс. рублей. Срок сдачи запланирован на I квартал 2021 года.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании «Инград». Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО. Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей.

ЖК RiverSky отличается удачным местоположением — комплекс строится на набережной Москва-реки, при этом имеет отличную доступность, до локации удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В комплексе предусмотрены разнообразные типологии квартир — от стандартных однокомнатных до двухуровневых квартир и таунхаусов, имеются также квартиры с террасами, каминами и окнами в ванной.

Еще одна доступная новинка — ЖК «Большая семерка», который будет построен в Богородском районе ВАО. «Название проекта отражает концепцию — в составе квартала семь монолитных корпусов на едином стилобате. Территорию планируется организовать согласно принципу «двор без машин».

Фасады домов будут выполнены в светлых тонах с использованием керамогранитной плитки. Дизайн холлов и лифтовых зон разработан по авторскому проекту. Среди плюсов также можно отметить виды на расположенную поблизости набережную реки Яузы, массивы парков Сокольники и Лосиного острова», — рассказывает Наталия Кузнецова. Проект относится к бизнес-классу, его застройщиком выступает копания «Бэсткон». Ближайшей к проекту является станция метро «Преображенская площадь» (15 минут пешком). Срок сдачи намечен на III квартал 2022 года. Площадь лотов варьируется от 39,8 до 108,1 кв. м, а цена квартир на старте начинается от 6,9 млн рублей.

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

«Все зависит от работы агента, того, как он позиционирует того или иного застройщика. Многие покупатели готовы приобретать объекты на котловане из-за минимальной цены, – считает коммерческий директор ООО «АН “Балтрос”» Вадим Корнилов. – Скорее всего, влияет кризис и отсутствие необходимых денежных средств у покупателя на вторичное жилье. Также – желание многих жить в “морально” новых домах с адекватными соседями, новыми и современными коммуникациями».

Объем продаж в объектах на стадии котлована и на начальном этапе строительства зависит от класса, объяснил руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

«В жилых комплексах эконом-класса доля продаж на начальном этапе составляет 15–40% в зависимости качества проекта, в комфорт-классе – 5–30%, в бизнес-классе – до 5%, элитные квартиры начинают продавать по окончании строительства, поскольку потребители в данном сегменте предпочитают видеть, что покупают», – сообщил Кирилл Моченков.

Покупка квартиры на начальном этапе строительства, безусловно, финансово выгодна, но вместе с тем существует и возможность появления неприятных ситуаций, когда дом, например, окажется долгостроем или «недостроем». И первое, на чем должен остановить свое пристальное внимание покупатель, – это надежность застройщика и работа по ДДУ. Ведь клиент вкладывает свои сбережения в квартиру и наверняка хочет получить новое жилье и прибыль, а не пустые обещания застройщика.

«Как инвестиционные брокеры, мы рассматриваем любую покупку недвижимости как инвестицию. Поэтому вне зависимости от текущих потребностей покупателя и этапа строительства всегда важно понимать перспективы выхода из этой инвестиции, – уточнил Кирилл Моченков. – Даже если в момент покупки квартиры речи о ее продаже не идет, покупатель должен быть уверен, что данный актив является ликвидным и доходным».

Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.

В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.

В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.

«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».

По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.

«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».

Новостройки сдача в 2021 году на карте Мск

Застройщику выгодно реализовать недвижимость как можно раньше: чем быстрее начнутся продажи, тем оперативнее можно окупить стройку и начать получать прибыль. Это побуждает строительные компании предлагать квартиры на этапе котлована по более низким ценам.

Интересно. Разница в стоимости жилья на нулевом цикле и после сдачи ЖК в эксплуатацию может достигать 50-60% (в среднем, 20-30%). Чем оживленнее и развитее район, в котором ведется стройка, тем больше разница.

Потребитель получает возможность хорошо сэкономить, покупая еще не существующее жилье. Во многом именно из-за этого до 25% сделок по продаже жилья заключается именно на этой стадии. Особенно это касается крупных городов: купить квартиру на этапе котлована в новостройке в Москве считается очень выгодным делом как для конечных покупателей, так и для инвесторов.

Застройщики проявляют гибкость в вопросе оплаты и позволяют покупателю вносить денежную сумму частями. Рассрочка действует до момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. до конца строительства. В большинстве случаев рассрочка беспроцентная.

Это еще одна причина, за что граждане любят брать жилье на котловане: рассрочка позволяет избежать больших единовременных трат и перенапряжения личного/семейного бюджета.

Потребителю предоставляется право выбрать удобный для себя вариант жилища с подходящим:

этажом;
площадью;
планировкой.

Такие привилегии получает лишь человек, приобретающий недвижимость в новостройке.

Интересно. Поэтому наиболее привлекательные, ликвидные квартиры раскупаются именно на стадии котлована, начала строительства.

Можно долго спорить относительно качества современных новостроек, но плюсы первичного жилья перед вторичным очевидны.

Лицензированная компания-застройщик, которая возводит дом согласно утвержденной проектной документации, в соответствии со строительными правилами и нормами, использует современные технологии, стройматериалы и труд квалифицированных работников. Это обеспечивает высокое качество постройки и отсутствие проблем с капитальным ремонтом.
При покупке квартиры на стадии котлована покупатель станет первым и единственным собственником жилища, что гарантирует отсутствие проблем, споров и судебных притязаний со стороны третьих лиц.

Покупка фактически виртуального жилья сопряжена с определенными рисками. Есть вероятность столкнуться с недобросовестными предпринимателями или откровенными мошенниками. Не в каждой ситуации может помочь даже юридически безупречный договор – в условиях рыночного капитализма не все застройщики способны выдержать высокую конкуренцию и остаться на плаву.

Существует несколько основных минусов приобретения квартиры на стадии котлована.