Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ооо продать квартиру за наличный расчет физическому лицу в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Кроме того, никаких сроков исполнения поручения в договоре указывать не нужно, ведь такой договор будет бессрочным, а значит, никто не будет интересоваться, почему деньги не переведены на расчетный счет организации, а лежат в сейфе (п. 2 ст. 971 ГК РФ). Деньги принимайте (берите в руки) только после того, как клиент подпишет данный договор в двух экземплярах (один из них сразу же заберите себе и положите его в сейф), а также после того, как передадите клиенту расписку о получении денег по договору.
Даже если он достанет из кармана служебное удостоверение сотрудника милиции или Федеральной налоговой службы, а также постановление или другой документ на проведение проверочной закупки, вы в любом вышестоящем органе, суде докажете, что деньги у данного товарища принимались не за реализацию товаров (работ, услуг), а по договору поручения.
Цель любой проверочной закупки — найти нарушения и использовать их против нас и нашей компании. Следовательно, будьте уверены, что проверяющие (сотрудники милиции, ФНС, торговой инспекции или другого органа) сделают все, чтобы вы допустили те самые нарушения, которые дадут им возможность в полной мере реализовать свои законные права.
Сфера применения контрольно-кассовой техники — порядковый номер документа, дату его выдачи; — наименование для организации (фамилия, имя, отчество — для индивидуального предпринимателя); — идентификационный номер налогоплательщика, присвоенный организации (индивидуальному предпринимателю), выдавшей (выдавшему) документ; — наименование и количество оплачиваемых приобретенных товаров (выполненных работ, оказанных услуг); — сумму оплаты, осуществляемой наличными денежными средствами и (или) с использованием платежной карты, в рублях; — должность, фамилию и инициалы лица, выдавшего документ, и его личную подпись.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Сами по себе расчеты наличными денежными средствами в рассматриваемой ситуации возможны, но в отсутствие у организации контрольно-кассовой техники принимать в счет оплаты имущества от физического лица наличные денежные средства организация не вправе.
И он перечисляет деньги на ваш счет. Klerk-agent 23.11.2021, 12:24 Физика-покупателя отправляете в любой банк (хоть сбер), осуществляющий платежи физлиц без открытия счета. И он перечисляет деньги на ваш счет. В назначении платежа — договор купли-продажи ТС? Klerk-agent 23.11.2021, 12:26 Физика-покупателя отправляете в любой банк (хоть сбер), осуществляющий платежи физлиц без открытия счета. И он перечисляет деньги на ваш счет. Вот. Узнал, генеральный уже получил от физика деньги.:eek:Как ему их оприходовать? По 1й схеме? Andyko 23.11.2021, 12:31 по первой и бояться два месяца Klerk-agent 23.11.2021, 12:34 бояться два месяца Типа, срок давности? только по отношению к чему на каком основании? У кого-то есть 2 месяца нас зацепить? Аноним 23.11.2021, 12:36 Если вы на общей системе или на УСН, то лучше не рисковать.
В силу п. 1 ст. 2 Закона N 54-ФЗ контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Можно ли его продать физическому лицу по договору купли-продажи за наличные средства. ККМ в организации отсутствут. Если у организации нет кассового аппарата, то она не имеет права продавать физическому лицу свое основное средство за наличный расчет.
Теперь кассу придется эксплуатировать при всех безналичных платежах от физиков. Даже в ситуации, когда физлицо оплачивает товар по квитанции через банк. То есть ответ на вопрос «нужна ли онлайн касса при безналичных расчетах с физическими лицами» со второго летнего месяца всегда положительный.
Приведем официальное описание термина «электронное средство платежа» (Закон от 27.06.2021 № 161-ФЗ). Это способ, позволяющий владельцу ЭСП составлять, удостоверять и передавать оператору распоряжения о переводе ДС. Делается это в рамках применяемых форм безналрасчетов с использованием технических средств: информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации.
Обоснование: Согласно пп. 7 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ для получения имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры необходимо представить в налоговую инспекцию, в частности, платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
В соответствии с п. 3.1 Положения о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации, утвержденного Банком России 12.10.2021 N 373-П, при приеме денег от физического лица наличными в кассу организация должна оприходовать денежные средства в кассу и оформить приходный кассовый ордер.
Унифицированная форма приходного кассового ордера (N КО-1) установлена Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 N 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации».
Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2021 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» при осуществлении расчетов наличными денежными средствами в случаях продажи товаров организация обязана применить ККТ и выдать кассовый чек ККТ в момент наличной оплаты (ст. 5 Федерального закона N 54-ФЗ).
Следовательно, при получении наличных от покупателя квартиры — физического лица организация обязана оформить приходный кассовый ордер, оприходовать денежные средства в кассу, а также пробить и выдать покупателю кассовый чек ККТ.
При этом приходный кассовый ордер выписывают в одном экземпляре, а корешок от него отдают покупателю, внесшему наличные деньги по договору.
Наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются без ограничения суммы (Указания ЦБ РФ N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» от 07.10.2021)
Оформление купли-продажи квартиры в 2021
Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они понадобятся для подготовки к ней. Например, покупатели захотят проверить квартиру на «юридическую чистоту».
- Документ, подтверждающий право собственности;
К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. По ним покупателю сверяют что квартира действительно принадлежит продавцам, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли на ней обременение/арест.
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, потому что про них прочли в интернете. Здесь я о них все объясню:
- Кадастровый паспорт на квартиру;
Кадастровые паспорта перестали выдавать с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом писала здесь. Теперь вся информация из этих паспортов содержится в выписке из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав.
Еще ее называют заявление о регистрации права. В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, сторонам не нужно заранее приносить его с собой.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Может ли юридическое лицо продать квартиру физическому лицу, за наличный расчет?
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.
До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.
Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.
Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.
Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.
Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».
3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.
В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.
Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.
4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.
Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.
С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.
Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.
5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.
Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.
Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.
6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.
В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.
7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.
В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.
8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.
1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года.
2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.
3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.
4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.
5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.
6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.
7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.
8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.
9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.
10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.
11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту. Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.
12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.
13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.
Опред��ление Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?
Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.
На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:
НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%
где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.
В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):
— доход с продажи квартиры =< 5 млн руб.: НДФД по ставке 13%
— доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.
Налог на продажу квартир в 2021 году: новые изменения с января
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.
Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?
Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:
- 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
- 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.
Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!
Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?
Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.
Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).
Если квартира продана в 2021 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.
Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.
Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.
Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.
При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?
При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.
При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:
- долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
- продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.
Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.
Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.
Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.
Оба брата — бывшие собственники проданной квартиры должны заплатить налог в размере 169 000 рублей каждый.
Оплачивают ли налог с продажи квартиры пенсионеры?
Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.
Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.
Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.
Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.
Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.
Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.
Налог с продажи квартиры в 2021 году
- Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
- Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
- Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
- Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
- Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.
При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.
Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.
- При ОСНО:
— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;
— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
- При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:
- НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
- Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
- НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.
Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.
Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:
- Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
- Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.
При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
- Для физических лиц:
— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);
— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).
Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.
Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.
Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.
Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.
Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так:
(Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%.
За уменьшаемое принимают наибольшую сумму:
- цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.
Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.
Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет.
Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости.
- налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
- в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
- в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
- в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
- итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
- разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.
Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так: (Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%. За уменьшаемое принимают наибольшую сумму:
- цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.
Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.
3 основных шага при оформлении сделки купли-продажи квартиры в 2021 году
Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет. Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости. Если доходы налогоплательщика в налоговом периоде (в текущем году), включая поступления по сделке купли-продажи недвижимости, превысит 5 млн рублей, то с величины сверх указанной платят 15%. Расходы продавца составят 13% от лимита, что соответствует 650 тыс. рублей, плюс начисления по повышенной ставке на суммы, что будут считаться сверхдоходами.
- налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
- в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
- в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
- в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
- итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
- разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.
Схема действий для оформления сделки следующая:
- Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
- Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
- Подписывают основной договор купли-продажи.
- Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
- Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
- Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.
Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.
Решение о регистрации договора или отказа в его регистрации должны принять в течение 10 рабочих дней со дня подачи документов.
Расчет НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году
Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал. После продажи квартиры платят налог на прибыль.
Юридическое лицо может законно продать квартиру другой организации или физическому лицу. Главное, подготовить необходимые документы и учитывать возможные риски. А после продажи недвижимости обязательно заплатить налоги.
Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:
- Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
- Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.
Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:
- Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
- Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
- Если не единственное, а срок больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сколько составит налог:
- Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент и 13% в остальных случаях.
- Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
- Затем умножьте получившуюся базу на ставку.
Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.
Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:
- квартира приобретается у физ. лица;
- квартира покупается у юр. лица.
Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:
- для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
- для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.
Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году
Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:
- Копия устава.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
- Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
- Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.
Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:
- Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
- Выписку из реестра об отсутствии обременений.
- Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
- Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
- Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
- Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
- Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
- Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
- Доверенность на представление интересов.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС.
Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ).
Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью.
Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.
Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.
воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене.
Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.
Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку.О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.
Похожие записи:
- Кадастровый паспорт на квартиру;