Малозначительная доля в квартире решение суда 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Малозначительная доля в квартире решение суда 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.

Когда жилищная доля признается незначительной:

если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
если имеется альтернативное жилье.

Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!

Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.

Пример:

Однокомнатная квартира в г. Казани поделена на 4 доли между двумя собственниками – Сергеем и Алисой.

Одна часть жилья ¾ принадлежит Сергею, а другая ¼ – Алисе. Классическая площадь «однушки» – 32 м².

Обладательница ¼ доли может рассчитывать на 8 м², что явно меньше допустимой жилищной нормы на человека. Другими словами, Алиса не может выделить долю в виде отдельного помещения – тем более в 1-комнатной квартире.

Если Алиса не имеет особого интереса, Сергей вправе выкупить ее малую часть в судебном порядке. Таким образом, квартира перейдет в индивидуальное владение одного человека.

Как признать долю в квартире незначительной

Сейчас можно встретить два способа признания незначительной доли в квартире:

Заключить соглашение – вместе с признанием мизерной доли совладельцы выбирают способ ее передачи: возмездный или безвозмездный (яркий пример – договор купли-продажи).
Принудительный выкуп через суд – происходит в случае несогласия продавать ничтожную долю в квартире.

Второй вариант встречается чаще, поскольку разногласия могут быть связаны с выкупной стоимостью. Обычный рыночный подход: покупатель не хочет переплачивать, а продавец – отдавать долю за бесценок.

Признание доли незначительной – актуальный процесс для принудительного выкупа.

Порядок действий состоит из следующих этапов:

Этап №1 – Мирное решение вопроса

Обязательная стадия перед обращением в суд – предложите компенсацию за выкуп малой доли. Если цена адекватная, владелец может согласиться. В таком случае сделка пройдет без участия суда. Ну а если последует отказ, вы будете иметь на руках доказательства мирного способа уладить конфликт.

Этап №2 – Подготовка доказательств

Подумайте, как определить незначительную долю в вашей ситуации. Если человек не появляется по месту жительства – приложите выписку из домовой книги.

Если не платит за квартиру, свет, воду и газ – выписку из ЕИРЦ о наличии задолженностей. Если совладелец не следит за состоянием квартиры – квитанции о покупке стройматериалов, договор подряда, чеки, счета от ЖЭК и прочие документы.

Принцип понятен – доказать, что нуждаемости нет и доля не представляет интереса.

Этап №3 – Исковое заявление

Этап №4 – Обращение в суд

Прежде чем идти в отделение суда, приложите все документы, заключения экспертов и квитанции об оплате госпошлин. Обязательно приложить квитанцию о зачислении выкупных средств на счёт судебного органа (альтернатива – депозит нотариуса).

Затем нужно обратиться в городской суд по месту:

нахождения спорной жилплощади;
жительства ответчика – если он прописан по другому адресу.

Этап №5 – Судебное участие

Обоснуйте позицию в суде, пригласите свидетелей, других совладельцев. Если есть необходимость – запросите суд о проведении техническо-строительной экспертизы. Апеллируйте на то, что ответчик не имеет притязаний на долю, но и не хочет ее продавать. Укажите на фактор альтернативного места жительства, долгов перед ЖКХ и др.

Этап №6 – Вынесение решения

После того, как суд определит фактические обстоятельства, он выносит свой вердикт: назначит выкупную цену и условия отчуждения малой доли в квартире. Сторонам дается 30 дней на подачу апелляций. Если они не последуют, решение суда вступит в законную силу.

Вместе с судебным решением нужно посетить ближайшее отделение МФЦ или Росреестр. Заранее возьмите талон в очередь и ожидайте вызова к свободному окошку. Заполните заявление, передайте документы и возьмите расписку с датой следующего приёма. Далее, вам останется лишь забрать выписку из ЕГРН – бумажный или электронный образец.

Требования истца вносятся в исковое заявление – официальный документ при обращении в суд.

Форма иска – простая письменная с указанием основных моментов спора. Желательно набирать заявление на компьютере по образцу. Число экземпляров иска соответствует количеству участников. Минимальное число копий – 3 штуки: истцу, ответчику и городскому суду.

Ниже вы можете просмотреть, из каких пунктов состоит иск и что в него включить:

Особого внимания заслуживают документальные доказательства истца. Каждое требование подкрепляется фактами.

Какие нужны документы:

исковое заявление – от 3 экземпляров по числу участников спора;
копия паспорта истца;
квитанция об оплате госпошлины;
квитанция о внесении суммы за выкуп – выписка из банка;
правоустанавливающие и регистрационные документы на долю в квартире – правом подачи иска обладают только текущие собственники или их представители;
копия доверенности + паспорт представителя (по ситуации);
сведения о досудебных переговорах – например, уведомление в адрес ответчика, показания свидетелей;
техпаспорт на квартиру;
выписка из домовой книги – если ответчик не проживает по месту регистрации;
заключение эксперта – о невозможности выдела доли в натуре;
справки и прочие документы.

Согласно правилам, истец предъявляет копии документов (исключение – квитанции об оплате). Оригиналы могут понадобиться на слушаниях по делу.

Рассчитывать на быстрый результат в суде не стоит. Особенно, если ответчик намерен отстоять свои права и готовится к подаче встречных требований.

Признание доли незначительной не обходится и без денежных затрат. Вместе с выкупной стоимостью истец несет следующие виды расходов:

госпошлина за переоформление бумаг в Росреестре – 2 000 рублей.

Закон не дает четкого определения понятию «незначительная доля». Отсюда и сложности с трактовкой условий к признанию малых частей в квартире. Отчасти ясность внесли рекомендации Верховного суда РФ. И если раньше суды не учитывали данные экспертизы, то сейчас этот пункт является обязательным.

Прежде чем вынести решение, суд изучает:

жилищные условия – есть ли потребность в комнате;
отношения между собственниками;
минимальные нормы по региону;
схожие дела в судебной практике.

Рассмотрим один из споров между совладельцами.

Пример:

Стечение обстоятельств может привести к тому, что единый объект недвижимости оказывается разделенным на множество крупных и мелких долей, что вынуждает совладельцев каждый раз согласовывать с остальными любой шаг в отношении жилья. Незначительная доля в квартире открывает перед собственником возможность влиять на принимаемые всеми владельцами решения, затрудняя процесс управления и пользования имуществом.

Из непростой ситуации закон предусматривает выход через признание отдельной части недвижимости незначительной с последующим правом выкупить эту долю по судебному решению. В законодательстве нет единых нормативов, как определяется незначительная доля. Суд будет исходить из конкретных обстоятельств дела, делая выводы о возможности использования доли в составе общей собственности. Поскольку каждый случай индивидуален, подавая иск в суд, необходимо тщательно продумать основания и подготовить документальные доказательства.

Не установлено точной площади или иных характеристик незначительной доли. Все зависит от индивидуальной ситуации. Примером, когда есть все шансы доказать через суд незначительность, выступает 1/16 от квартиры в 30 метров, принадлежащей 2 лицам. Нетрудно посчитать, что наименьшая доля в этой жилплощади, предназначенная для проживания одного из владельцев, составит всего 1,875 метра.

Важно! Незначительной может оказаться площадь больше или меньше установленного в регионе норматива. В судебной практике есть случаи признания незначительной ½ однокомнатной квартиры и отказ в удовлетворении иска для 1/50 доли большого жилого дома.

Жилищный вопрос всегда оставался одним из наиболее сложных для мирного согласования условий выкупа. Наделяя возможностью влиять на общие решения собственников, продавать, дарить, завещать, пара метров в квартире никак не отвечает потребностям в комфортном совместном проживании.

При продаже доли, скорее всего, покупателей будет сложно найти, а предложенная цена окажется намного меньше рыночной, если бы продавался единый объект собственности.

Принудительный выкуп открывает возможность продажи доли по оптимальной цене, установленной согласно заключению независимого эксперта на основе справедливого расчета. Благодаря принудительной процедуре, удается обязать покупателей внести сумму, соразмерную доле и рыночной стоимости всей квартиры.

Ест 2 варианта, как выкупить часть общей собственности:

Заинтересованные собственники мирно договариваются о продаже доли на основании действия права преимущественного выкупа. Заключается договор, который далее подлежит нотариальному заверению согласно требованиям закона. Помимо купли-продажи, это может быть договор мены, либо безвозмездная сделка дарения.
В судебном порядке признать долю в квартире незначительной, если соблюдены указанные в ст. 252 ГК РФ условия.

Если суд согласится с требованиями истца, процесс переоформления рассматриваемой части недвижимости проходит в соответствии с решением судебного органа.

Чтобы выкупить через суд малозначительную долю, необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами ГПК и ГК РФ.

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:

Стадия досудебного урегулирования – обязательная часть процесса, которая убедит суд в том, что мирное решение вопроса невозможно. Направляя письменную досудебную претензию, заинтересованная сторона предлагает провести сделку, не доводя дело до суда.
Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании беспристрастных фактов, установленных истцом в ходе подготовки к судебному разбирательству. Сбор документации для иска – не менее важный процесс, что и составление самого заявления, поскольку устанавливает правоту истца законность требований.
Составление иска. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в судебной инстанции. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готового бланка иска не существует. Лучше доверить подготовку значимого для суда документа опытному юристу.
Получив иск, судья принимает решение о начале рассмотрения дела и назначает дату заседания. От того, насколько убедителен окажется истец, зависит шанс на удовлетворение требований. Помощь юриста и привлечение его к судебным заседаниям значительно повышает вероятность благополучного завершения процесса.
Когда будут заслушаны все стороны судебного разбирательства и рассмотрены все доказательства, суд выносит решение.
Если требования истца удовлетворяют, необходимо дождаться вступления в силу решения. Для оспаривания решения в установленные законом сроки подают апелляцию в вышестоящий судебный орган.

Остается выполнить постановление суда, оформив сделку на указанных судьей условиях и далее обратиться в МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.

Важно! Если истец планирует принудительно признать долю незначительной с последующим выкупом, на отдельный судебный счет кладут средства в сумме согласно оценке стоимости доли по мнению независимого оценщика.

Грамотная подготовка приложений к иску значительно увеличивает шансы на успешный исход дела в суде. В стандартный список документации для иска входит:

паспорт (удостоверяющий личность документ);
выписка из домовой книги;
квитанция (чек) с пошлиной;
заключение оценщика-эксперта;
техдокументация на недвижимость;
справки, счета, письма, выписки – любые документальные доказательства наличия оснований для выкупа;
копия письменной претензии, подтверждающей попытку досудебного урегулирования.

Важно! Чтобы уменьшить затраты на суд, некоторые истцы прибегают к кадастровой стоимости. Если будет установлено существенное отклонение от рыночной стоимости, в суде вторая сторона вправе оспорить стоимость и потребовать новой экспертизы.

Во избежание оспаривания объективности мнения оценщика, необходимо выполнение 3 главных требований:

Выбрать компанию с соответствующей лицензией на оценочные работы.
Независимый эксперт должен входить в СРО.
Подробный анализ недвижимости с оценкой оформляют в письменном виде.

Сумма, определенная оценщиком как стоимость доли, учитывается при расчете судебной пошлины.

При составлении искового заявления придерживаются основных требований к оформлению документов согласно ГПК РФ.

К обязательным реквизитам соглашения относятся:

название судебного органа;
сведения о сторонах иска (истце и ответчике);
если привлекают дополнительно другие инстанции, указывают информацию о третьей стороне;
цена исковых требований;
название «исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации»;
информация об основаниях для владения и распоряжения долями для всех участников;
причины, почему истец обращается в суд;
информация о прохождении досудебного урегулирования;
формулировка требований истца;
ссылки на законодательные нормы для удовлетворения требований истца;
дата, подпись составителя.

Рекомендуется использовать готовые образцы иска, дополняя их индивидуальными деталями дела, либо обращаются за профессиональной юридической помощью. Исковое заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и еще один для суда.

Как признать долю в квартирe незначительной

Подготовить документы и исковое заявление.
Направить иск в суд по месту нахождения недвижимости или прописки ответчика (если отличаются).
Оплатить государственную пошлину.
Получить решение суда и дождаться, пока оно вступит в силу.
Перечислить ответчику компенсацию за выкуп доли и переоформить право собственности.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно следующий перечень документов:

Паспорт истца.
Документы, подтверждающие право собственности на другие доли/долю в той же квартире.

В принудительном порядке выкупить ничтожную долю сможет только то лицо, которое уже является владельцем долей в этой же квартире.

Документы, подтверждающие факт получения права собственности на долю.
Доказательства правоты истца, а также того, что ранее совершались попытки урегулировать вопрос во внесудебном порядке.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

В зависимости от ситуации могут требоваться и дополнительные документы.

Если опустить время, которое уйдет на попытку договориться с владельцем доли и сбор документов, то вся процедура займет примерно 2-3 месяца. Из них около 2 месяцев или меньше будет рассматриваться заявление (конкретные сроки законодательством не установлены) и еще 1 месяц после заседания суда и выдачи решения уйдет на то, чтобы решение вступило в силу. Этот срок дается на то, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию (если возникнет такое желание).

На практике, непосредственно перед озвучиванием решения, суд предлагает сторонам последний шанс договориться «по-хорошему». Они могут заключить мировое соглашение и все же купить-продать долю по общим правилам.

Судебная практика

Пример №1: Чебоксары, 2018 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С., которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.Пример: №2: Москва, 2018 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной. Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5. Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире. Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.

Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее. Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте. Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.

Как признать долю в квартире незначительной?

Доли чаще всего появляются при разделе супругами совместно нажитого недвижимого имущества или при его наследовании несколькими наследниками. Достаточно часто между такими новоиспеченными собственниками долей устанавливаются достаточно напряженные отношения: разведенные супруги редко хотят жить вместе, а наследники часто имеют друг на друга зуб.

В такой ситуации они предпочитают разъехаться, продав свои доли. При этом преимущественное право выкупа имеют другие собственники, но является стандартной ситуация, когда продавец пытается их обойти, не желая, чтобы им досталась вся квартира.

Но если доля одного из собственников незначительна, другой может добиться ее принудительного выкупа. Какая доля является незначительной – четкого ответа в законе нет, обычно таковой она признается, если:

Есть сложности с порядком пользования. Например, две семьи имеют в собственности одну комнатку.
Долю нельзя выделить (сделать отдельный вход, санузел и т.д.).
Собственник маленькой доли не живет в квартире и не имеет существенного интереса в ее отношении.
У собственника имеется другая жилплощадь.
Собственник не платит за коммунальные услуги.

Ну и конечно же, учитываются размер доли и ее площадь. Чем она меньше, тем больше шансов на признание ее незначительной.

Обычно по относительно значимым долям (1/2, 1/3, 1/4) решения о принудительном выкупе не принимаются. Однако рассмотрим реальную ситуацию.

ГК РФ закрепляет правила по разделу имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Относительно применения этих правил СК по гражданским делам ВС РФ указала следующее.

В ГК РФ закреплена возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на нее.

Действие таких норм распространяется на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности.

При решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании лицом незначительной доли должна устанавливаться соизмеримость его интереса в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.

Причем отсутствие у ответчика иного аналогичного имущества (в данном деле — жилья) на территории страны само по себе не может являться основанием для отказа в иске, предъявленном к нему как к собственнику незначительной доли.

Согласно текущему законодательству, незначительная доля в квартире должна быть меньше четверти жилья и самого маленького по площади помещения. При этом речь идет только об изолированных комнатах.

У собственников не возникает обычно проблем с порядком использования. Можно привести пример с 1/10 частью жилья. При площади объекта, равного 250 квадратам и наличии 10 комнат, такой доле может соответствовать целая комната. Но бывают случаи, когда под незначительной долей понимается какой-то отдельный участок. Его невозможно как-то обособить. Гражданин имеет право выкупить такую долю с учетом специфики цен на недвижимость. Но судебный процесс будет сопровождаться сложностями. И далеко не всегда решения принимаются в пользу истца.

Признание доли в квартире незначительной – на самом деле трудоемкий процесс. Сначала гражданину, заинтересованному в получении маленького участка жилья, необходимо направить заявление в суд. При этом оно составляется по нормативам ГПК. Иск подается в местный суд (то есть по физическому адресу спорной недвижимости). В данном случае предметом выступает признание права. Чаще всего суд принимает сторону истца. Ответчику, чтобы выиграть суд, необходимо соответствие некоторым важным обстоятельствам. Вот они:

Человеку, который является истцом, нет возможности выделить изолированное помещение. При этом оно должно быть идентичным величине его доли. В противном случае истец выиграет.
Заявитель ранее не вселялся на спорную территорию.
Люди-участники долевой собственности (содольщики) не приходятся истцу родственниками.
В процессе заключения договора (допустим, при покупке объекта недвижимости) истец знал о проблемной ситуации с жильем.
Экс-содольщик не использовал квартиру, в которой планируется выделить малозначительную долю.
Ответчик до того момента, как ему предъявили иск, ни разу не просился в жилье, а также не участвовал в спорах относительно подтверждения права собственности.

После того как осуществлен выкуп незначительной доли, человек может по своему усмотрению распоряжаться ею. Для продажи важно определить стоимость виртуального имущества, которое принадлежит ему. Для этих целей судом инициируется процесс оценки. Раньше эксперты предлагали такой удобный путь решения проблемы, как дисконтная схема. То есть благодаря ей долю можно было оценить как минимум в два раза дешевле, чем в том случае, если бы продажа осуществлялась вместе с объектом недвижимости.

Чтобы лучше понимать, о чем идет речь, приведем конкретный пример. Итак, есть квартира, в которой есть две доли. Было установлено, что стоимость данного объекта – 5 миллионов рублей. Как следствие, половина жилья оценивается в 2,5 миллиона. Но теперь представим ситуацию, когда половина недвижимости продается отдельно и с учетом того, что есть тот самый владелец незначительной доли, из-за которой и возникают трения. В таком случае половина недвижимости в принципе не может быть оценена в 2,5 миллиона. Максимальная сумма, на которую может рассчитывать собственник, составляет около 30 процентов от всей стоимости квартиры. То есть, как минимум 20 процентов человек теряет. В нашем случае речь идет о полумиллионе рублей. Именно поэтому люди стараются продать долю в квартире не отдельно, а вместе со всем объектом. В принципе, это выгоднее для всех сторон. Дело в том, что участники находят компромисс, продают квартиру, а затем делят деньги. То есть они выручают за квартиру 5 миллионов. И каждый дольщик получает по 2,5 миллиона. Если же один из них попытается продать свою половину с проблемной долей, то стоимость падает. Это невыгодно никому.

18 декабря 2015 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Павлова А.В., Анашкина А.А.,
при секретаре Золотых В.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Чубаровой Н.В. по апелляционной жалобе Назаровой А.А. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 мая 2015 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Назаровой А.А. к Назарову А.П. о принудительном выкупе доли в квартире, прекращении права собственности на долю с выплатой компенсации, признании утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета, взыскании расходов, отказать.
Встречный иск Назарова А.П. к Назаровой А.А. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением – удовлетворить.
Вселить Назарова А.П. в квартиру по адресу: *****.
Обязать Назарову А.А. не чинить Назарову А.П. препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: *****,

У С Т А Н О В И Л А:

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 мая 2015 года — отменить.
Признать за Назаровой А.А. ¼ долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****.
Прекратить право собственности Назарова А.П. на 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****.
Взыскать с Назаровой А.А. в пользу Назарова А.П. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****, в размере 0 рублей путем перечисления со счета Управления Судебного департамента по г. Москве.
Взыскать с Назарова А.П. в пользу Назаровой А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 0 рубль, расходы по оплате услуг представителя в размере 0 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 0 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Назарова А.П. к Назаровой А.А. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением – оставить без удовлетворения.

Незначительная доля в квартире судебная практика

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В сегодняшней новости мы расскажем нашим уважаемым читателям историю нашей клиентки, которую буквально выставили из дома с ее сыном. Мы расскажем, как решили ее проблему и что можно сделать в данной ситуации и как бороться с захватчиками квартиры. В истор

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

На принадлежащие ______________ ______________ доли приходится ______________ кв.м. общей площади квартиры, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю ______________ жилой площади в квартире.

Как выкупить через суд незначительную долю в квартире

Право судьи на вынесение решения о принудительном выкупе незначительной доли предусмотрено гражданским законодательством (ст. 252 ГК РФ), однако в нем не содержится определения данного термина и не указывается на точные размеры такой доли.

По этой причине судебные органы в каждой конкретной ситуации решают вопросы, связанные с незначительностью долей, с учетом конкретных обстоятельств.

Решение зависит не только от площади доли, но и от совокупности других факторов. В определенных случаях даже доля, меньшая по размеру, чем норма на 1 человека, установленная законодательством, не признается незначительной.

Законодательство предусматривает 2 способа:

По договоренности. Владельцы самостоятельно договариваются о форме договора передачи доли (купля-продажа, обмен, дарение). Такие соглашения в обязательном порядке регистрируются в нотариальной конторе.
В судебном порядке. Если сторонам не удается прийти к соглашению, для признания незначительности доли и ее принудительного выкупа потребуется обращение в органы суда.

Чтобы часть жилья была признана незначительной, требуется совокупность следующих обстоятельств:

Незаинтересованность ее собственника в использовании доли (не оплачивает ЖКХ, живет по другому адресу, имеет другую жилую недвижимость в собственности и др.).
Небольшая площадь относительно остальной части жилплощади (к примеру, 1 от однокомнатного жилья).
Невозможность выделения доли в натуре.
Проблемы с использованием жилплощади.

Если хотя бы один из факторов отсутствует, требования о признании незначительности доли удовлетворены быть не могут.

Вне зависимости от размера принадлежащей ему части, гражданин наделен правом на:

Продажу (в первую очередь, предложив покупку остальным владельцам).
Дарение.
Завещание.
Обмен.

Ограничено только право на сдачу в аренду, при которой требуется согласие совладельцев.

Для признания доли незначительной потребуется совершить следующие действия:

Попытаться прийти к мирному соглашению. Потребуется направить владельцу доли письменное предложение продать ее, которое в дальнейшем может быть использовано в судебном разбирательстве как доказательство.

1. Собрать документальные подтверждения своих доводов (квитанции об оплате ЖКХ только заявителем, выписки из ЕГРН, подтверждающей наличие у ответчика другой квартиры и т.п.).

2. Составить исковое заявление (самостоятельно или с помощью специалиста).

3. Принять участие в судебном разбирательстве.

4. Дождаться принятия судебного акта и в случае несогласия, обжаловать его в вышестоящую инстанцию.

5. Обратиться в органы Росреестра для получения выписки о переходе права собственности.

Вместе с заявлением необходимо представление следующей документации:

Копий заявления по числу участников дела.
Копии паспорта заявителя.
Квитанции об уплате госпошлины.
Правоустанавливающей документации на жилье.
Технического паспорта.
Отчета об оценке жилья.
Письменных доказательств попытки досудебного урегулирования.
Иных документов, подтверждающих правомерность требований.
Доверенности (при использовании услуг представителя).

На заявителя возлагается обязанность по внесению на депозитный счет суда суммы, равной стоимости незначительной части жилья. Для этого требуется проведение оценочной экспертизы в независимой организации, которая должна отвечать следующим требованиям:

Обладать лицензией на такой вид деятельности.
Быть членом СРО.
Представить отчет в письменном виде.

Данный отчет служит также для расчета госпошлины.

Помимо расходов на выкуп доли потребуется также оплата госпошлины за подачу заявления, которая будет зависеть от цены на спорную долю (минимальная сумма – 400 рублей, максимальная – 60 тыс.руб.).

При перерегистрации права собственности в органы Росреестра оплачивается пошлина 2000 рублей.

Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки жилплощади, услуги юриста и представителя (в случае привлечения их к делу). Такие расходы рассматриваются в качестве судебных издержек и в случае, если решение будет принято в пользу заявителя, он сможет взыскать их с ответчика.

В законодательстве, в ст.252 ГК РФ, упоминается возможность принудительного выкупа незначительной доли в квартире, однако четкого определения, что собой представляет такая доля – нет. По общим правилам, доля может быть признана незначительной в том случае, когда:

Она слишком мала, для того, чтобы ее можно было выделить в натуре.
Собственник доли не заинтересован в ее использовании.

Это достаточно размытое определение и потому суд в каждом отдельном случае будет принимать индивидуальное решение о том, признавать долю незначительной или нет.

Чтобы лучше понимать, что может или не может быть признано незначительной долей стоимость рассмотреть следующие примеры:

Пример: Однокомнатная квартира разделена на 4 доли, 3 из которых находятся в собственности одного человека, а последняя доля – в собственности другого. Общая площадь квартиры составляет 30 кв.м.

Таким образом, 1 доля = 7,5 кв.м. Выделить в натуре такую площадь невозможно.

Если у владельца 1 доли нет особого интереса в ее использовании, владелец, 3/4 может подать иск в суд и в принудительном порядке выкупить 1/4 часть жилья.

Пример: 5-ти комнатная квартира площадью 300 кв.м. разделена на 4 доли, по аналогии с предыдущим примером. Формально, разделение точно такое же, однако 1/4 часть в данном случае уже равна 75 кв.м. и ее легко можно выделить в натуре. Принудительно выкупить ее невозможно.

Самый простой вариант разобраться с другим собственником – просто договориться о покупке доли.

Даже если это невозможно (заранее известно, что владелец не будет ее продавать по каким-то причинам), все равно стоит в письменном виде направить предложение о покупке.

Это предложение потом можно будет предоставить суду в качестве доказательства того, что заявитель ранее пытался договориться о добровольной покупке доли.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно следующий перечень документов:

Паспорт истца.
Документы, подтверждающие право собственности на другие доли/долю в той же квартире.

Документы, подтверждающие факт получения права собственности на долю.
Доказательства правоты истца, а также того, что ранее совершались попытки урегулировать вопрос во внесудебном порядке.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

В зависимости от ситуации могут требоваться и дополнительные документы.

Практически всегда доля в квартире признается незначительной только для того, чтобы выкупить ее. В такой ситуации расходами, помимо стоимости самой доли, которая определяется каждый раз в индивидуальном порядке, будет госпошлина исходя из ст.333.19 НК РФ. Так, расценки суда напрямую зависят от стоимости доли.

Прежде чем подавать документы в суд есть смысл произвести оценку недвижимости в целом и, в частности, конкретной доли, которая будет признаваться незначительной.

Можно сделать это самостоятельно, на основе рыночных цен аналогов или заказать отчет в оценочной компании. Следует помнить, что в первом случае ответчик или даже суд могут оспорить цену.

Пример: Доля стоит 500 тысяч рублей. Судя по ст.333.

19 НК РФ, в данном случае придется заплатить 5200 рублей + 1% от 300 тысяч рублей = 8200 рублей.

Кроме сказанного выше, новый владелец доли будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость в увеличенном размере. Учитывая тот факт, что доля будет незначительной, цена вырастет также не слишком серьезно.

Если опустить время, которое уйдет на попытку договориться с владельцем доли и сбор документов, то вся процедура займет примерно 2-3 месяца.

Из них около 2 месяцев или меньше будет рассматриваться заявление (конкретные сроки законодательством не установлены) и еще 1 месяц после заседания суда и выдачи решения уйдет на то, чтобы решение вступило в силу.

Этот срок дается на то, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию (если возникнет такое желание).

Пример №1: Чебоксары, 2021 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С.

, которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.

252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.

Пример: №2: Москва, 2021 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной.

Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5.

Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире.

Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.

Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте.

Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.

Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:

Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.

Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.

Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Признание доли малозначительной по срокам занимает, начиная от двух месяцев, однако период может быть увеличен ввиду необходимости проведения дополнительных экспертиз, своевременной неявки в суд свидетелей и оценки картины в комплексе, подачи на апелляции и позиции ответчика. После вступления решения в силу регистрационная процедура оформления прав собственности в Росреестре не превышает двух недель.

Помимо госпошлины, истцу необходимо произвести оплату:

регистрационных услуг при оформлении в собственность малозначительной доли жилья, ранее принадлежащей ответчику;
за проведение оценки имущества;
юридических услуг.

При вынесении положительного решения понесенные расходы могут быть возложены судебным органам на ответчика при указании в исковом заявлении.

Незначительная доля – это доля, которая должна быть меньше ј части площади квартиры и не превышать размеры самой маленькой комнаты в помещении, чтобы такую собственность нельзя было обособить для проживания.

Допустим, владелец обладает 5,5 кв. м в квартире из трех комнат общей площадью 75 кв. метров, где размер самой маленькой комнаты составляет 14 квадратных метров. В этом случае доля в 5,5 кв. м является незначительной.

Законодательная база по судебному выкупу микродоли фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.

Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу микродоли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.

В результате буквального чтения статьи получается, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина микродоли? Ситуации бывают разные.

К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.

В 2008 году Конституционный Суд России вынес Определение (№ 242-О-О от 07.02.2008 года), в котором недвусмысленно указал, что суд может обязать сособственников выкупить малозначительную долю, только если ее хозяин сам потребовал выделить её. Кроме того, эта доля должна являться незначительной, выделить ее нельзя, и владелец не заинтересован в ее использовании.

Позиция же Верховного Суда РФ является совершенно противоположной.

В своих Определениях (№ 56-В06-17 от 24.10.2006 года и Определение ВС РФ № 5-В11-134 от 03.04.2012 года) ВС России поддержал владельцев больших долей и декларировал, что можно применить судебный выкуп незначительной собственности и без предварительного требования о выделе. При этом Верховный Суд исходил из принципа справедливости, а также защиты прав и законных интересов главных владельцев. Это относится к тем случаям, когда хозяин микродоли явно злоупотребляет своим положением. Например, он пытается зарегистрировать в квартире третьих лиц, препятствует основным владельцам использовать жилое помещение.

Исходя из вышеизложенного, следует особо подчеркнуть, что дела о судебном/ принудительном выкупе незначительной доли разрешаются судами, только исходя из конкретных обстоятельств, присущих рассматриваемому спору. Каждый такой случай уникален и не может служить примером при рассмотрении похожих ситуаций.