Особенности перепланировки нежилого помещения в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности перепланировки нежилого помещения в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Перепланировка нежилого помещения

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:

крыши, в том числе подъездных групп;
зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
общего тамбура;
подвалов;
прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

подготовить всю необходимую документацию;
сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений в 2021 году

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

заявитель предоставил неполный комплект документов;
комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку. После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Перепланировка – это изменение границ и формы помещения. Данные сведения подлежат обязательному внесению в технический паспорт конкретного объекта.
По закону такие изменения подлежат обязательному согласованию в уполномоченных на то инстанциях.

Согласование перепланировки жилых помещений

Для согласования перепланировки жилых помещений в 2021 году, необходимо обратиться в орган местного самоуправления (далее – «Администрация»), за получением соответствующего разрешения.

Именно Администрация уполномочена на согласование перепланировки жилых помещений. Она определяет возможность/невозможность проведения работ в конкретном помещении, учитывая его технические характеристики и параметры. Для этого проводится анализ исходной (кадастровой, технической и проектной) документации, а также проверяется правомочность заявителя.

Однако, если перепланировка затрагивает часть общедомового помещения, список необходимой документации увеличится, поскольку придется провести общее собрание собственников. По результатам такого собрания выносится решение, оформленное протоколом.

После получения технического паспорта помещения готовится проект перепланировки. Его разработкой занимается проектная компания, имеющая все необходимые допуски и свидетельство саморегулируемой организации на проектирование (СРО). При необходимости, проектная организация самостоятельно согласует проект на его соответствие правилам пожарной безопасности и санитарным нормам.
Когда проект полностью готов, необходимо обратиться в Администрацию для проведения согласования перепланировки.

Если перепланировку планируется осуществлять по типовому проекту, до начала работ потребуется дополнительный осмотр помещения Администрацией. Она установит возможность/невозможность воспроизведения подобной перепланировки в конкретном помещении.

По истечению регламентного срока (до 45 дней по ЖК РФ) Администрация выдаст решение о согласовании или отказ.

После получения разрешения можно приступать к перепланировке помещения.

Вместе с согласованием вам выдадут журнал производства работ, заполнять который обязательно. В него необходимо поэтапно записывать все выполняемые работы, их качество, сроки исполнения и условия.
Окончание строительно-монтажных работ должно быть подтверждено актом о завершении перепланировки помещения (далее – «Акт»). Данный документ выдает Администрация, после поступления от вас соответствующего заявления.

Важный момент: заявление о завершении работ должно быть подано до окончания срока действия решения о согласовании (выдается на 1 год).

Наряду с требуемым пакетом документов и оформленным журналом к заявлению прикладывается договор на осуществление авторского надзора выполненных работ (если надзор осуществляла проектная организация). Данный договор не требуется, если по вашему выбору эти работы выполняла Администрация.

После регистрации запроса с вами будут согласованы дата и время проведения проверки. Для этих целей формируется специальная приемочная комиссия.

В день проверки комиссии должен быть обеспечен доступ к помещению, в отношении которого осуществлялась перепланировка. В противном случае, вам будет выдан отказ в оформлении Акта.
Во время проверки оценивается на сколько сделанная перепланировка соответствует согласованному проекту. Если работы выполнены с нарушениями, председатель комиссии выносит решение об устранении несоответствий.

Если замечаний у комиссии нет, готовится проект Акта, который будет передан в Администрацию для дальнейшего оформления.

Готовый Акт является документом-основанием для последующего внесения изменений в техническую и кадастровую документацию помещения.

В отношении перепланировки в нежилом здании действует упрощенная система согласования.

Работы выполняются на основании проекта, разработанного по всем действующим нормам и правилам. Инициатором/заказчиком выступает правообладатель здания.

Перепланировка помещения в нежилом здании не подлежит обязательному согласованию в Администрации, поскольку не регламентируется ЖК РФ и подзаконными актами. Однако, если производимые работы могут быть определены как капитальный ремонт или реставрация объекта, то производиться они должны в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Однако, если по непонятным для вас причинам, в согласовании было отказано, не стоит отчаиваться. Полученный отказ Администрации будет являться основанием для подачи иска в суд. Необходимое согласование перепланировки помещения будет произведено в судебном порядке. По своей законности такая форма согласования не уступает своему административному собрату.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

В нежилом офисном помещении собственник установил перегородку, тем самым разделив офис на два самостоятельных кабинета с одним тамбуром на двоих. Является ли указанное, перепланировкой? Обязан ли собственник ее согласовать, какие документы при этом нужны и куда предоставлять? Предусмотрена ли ответственность за вышеуказанную перепланировку в нежилом помещении, или какие последствия возможны?

Закон о перепланировке квартир в 2021.

Разрешение вправе выдавать администрация соответствующего населенного пункта.

Согласование позволяет оформить проект, а также благодаря наличию которого можно обращаться в прочие уполномоченные структуры с целью согласования работы, а также оформления выполнения перепланировки.

В том случае, если владелец не имеет на руках разрешительного документа, тогда как переустройство уже проводится, оно определяется как несанкционированное, приводит к наступлению административной ответственности.

В том случае, если перепланировка уже выполнена без оформления соответствующего разрешения, без судебного обращения не получится обойтись.

При этом нужно доказать, что реализованные перемены не причиняют ущерба здоровью, жизни людей, в процессе строительства соблюдались правила пожарной, санитарной безопасности. С такой целью проект пересылается на проверку в структуры МЧС, СЭС.

При условии, если в помещении нежилого типа будет выполнено несанкционированное переустройство, владелец автоматические утрачивает возможность распоряжаться недвижимым объектом.

Иначе говоря, он теряет возможность разменять, подарить, обменять или реализовать помещение. Если необходимо осуществить по крайней мере одну из выше представленных юридических процедур, доведется возвратить исходный вид либо же санкционировать реализованные переустройства.

Порядок действия на прямую зависит от месторасположения помещения.

В частности, если нежилая недвижимость размещается в обособленно стоящем доме, процедура получения разрешения существенно упрощается, нежели для квартиры в жилом здании.

В процессе выполнения строительства стоит четко придерживаться строительных, пожарных и санитарных правил, нормативов, не причиняя угрозы безопасности окружающим людям, исключая вероятные риски, из-за которых могут травмироваться, скончаться третьи лица.

Переустройство допустимо:

В незаселенном доме	который используется для коммерческой деятельности
В доме жилого типа	в основном, это перепланировка недвижимого объекта, в котором располагается небольшое количество квартир
В МКД	который предполагает размещение на нижних этажах помещений коммерческого назначения

Владелец должен получить разрешительный документ в Межведомственной охране районной префектуры.

Дабы правительственные структуры одобрили такого рода действия, нужно доказать следующие моменты:

Перепланировка не создает угрозы	для посетителей, работников коммерческой структуры, расположенной в нежилом помещении
Квартира с обновленной планировкой	не вызовет нарушение санитарных нормативов
Переустройство	не создает угрозы пожара самого строения

В соответствии с действующим ЖК РФ предустановлена необходимость осуществления проверок уполномоченными структурами, а значит по факту подачи документации произойдет посещение специалиста.

Совместно с ним рассматривается проект перепланировки, в случае нахождения недочетов, допустимо внесение коррективов.

Гораздо труднее оформить разрешительный документ в многоквартирном доме. Дабы произвести переустройство, нужно изначально согласовать проект работ совместно с жильцами, после чего – в правительственных структурах.

Целесообразно получить письменное согласие соседей, прочих жильцов, обратившись к ним для дальнейшего согласования проекта.

До начала переустройства стоит разобраться, является ли дом нежилым объектом, допустима ли реализация запланированных работ.

С такой целью эксперты исследуют фактическое состояние несущих стен, специфику устройства полов, системы водоснабжения, электропроводки.

Чтобы его оформить допустимо обратится в городской архитектурный департамент либо же в специализированную строительную организацию.

Кроме того, такого рода услугу предоставляет БТИ. До того как обратится, важно сформировать конкретное представление относительно того, что нужно поменять в квартире.

Собранный пакет документации передается в БТИ либо же в структуры, работающие с жилищным фондом с целью вынесения вердикта. В среднем, это занимает 10 — 30 дней.

В некоторых случаях сроки могут затянутся, к примеру, если обнаруживаются погрешности в бумагах либо же если предъявлены не все требуемые справки.

Существует несколько оснований для отказа в проведении перепланировки (в соответствии с нормативами ст. №27 Жилищного Кодекса РФ):

Некорректно оформленный проект	или же его несоответствие действующим законодательным требованиям
Предъявление документации в структуру	которая не уполномочена заниматься такого рода вопросами
Неполный пакет документации	или же часть из бумаг не заверены нотариусом, оформлены некорректно

Чтобы согласовать перепланировку, нужен профессиональный проект — его разрабатывают в проектном бюро. Организация должна состоять в специальной саморегулируемой организации — СРО. Проверить, так это или нет, можно двумя способами.

1. Узнать в проектной организации, в какой СРО она состоит, и посмотреть реестр членов этой СРО. В нем должна быть выбранная вами фирма.

Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект». Это СРО, которая объединяет компании, занимающиеся разработкой проектной документации, устанавливает стандарты для их работы и следит за качеством.

На сайте СРО «МежРегионПроект» есть раздел с реестром всех ее членов. Если ввести в нем название или ИНН нашей компании, можно увидеть ее статус.

Проектная документация готовится на основании техпаспорта БТИ. Для нежилых помещений в МКД есть особое требование — реальное обследование квартиры должно быть проведено не более чем 5 лет назад. В техпаспорте вся эта информация указывается.

Пример 1: если у вас старая квартира, переведенная в нежилое помещение, и последнее обследование БТИ в ней проводилось в 2014 году, нужно вызывать техников БТИ, чтобы получить распоряжение от Мосжилинспекции.

На сегодняшний день основной нормативно-правовой базой, регламентирующей правила и порядок проведения перепланировки/переустройства жилых и нежилых помещений в Москве являются ЖК РФ и Постановление Правительства Москвы №508. Таким образом, чтобы получить разрешение на проведение перепланировки в 2020 году, необходимо пройти долгий и нелегкий путь согласования, который включает в себя следующие этапы:

Сборка и подготовка технической документации на недвижимость: выписка из ЕГРН, доверенность от собственников, поэтажный план БТИ см экспликациями.
Обращение в проектное бюро с целью изготовления проекта перепланировки и технического заключения.
Подача собранного пакета документов в МосгорБТИ (если речь идет о нежилом здании) или в Мосжилинспекцию, если перепланировка осуществляется в жилом доме.
Утверждение проекта перепланировки и проведение ремонтных работ.
Приемка комиссией МЖИ переустроенного объекта и подписание Акта о выполненной перепланировке (актуально для помещений, расположенных в жилых домах).
Вызов на объект работника БТИ и фиксация изменений в технической документации на недвижимость.
Изготовление технического плана помещения кадастровым инженером и получение выписки из ЕГРН.

Если ваш проект подразумевает изменение фасадной части здания, то помимо прочей документации вам необходимо получить разрешение на перепланировку в ГлавАПУ и Москомархитектуре. Если речь идет о перепланировке помещения/здания, которое относится к объектам культурного наследия, может потребоваться изготовление проекта приспособления, утверждаемого в Москомнаследии.

Приступая к перепланировке, собственник обязан знать, что не все виды работ являются разрешенными. Список мероприятий, которые не могут быть согласованы обозначен в 508-м Постановлении Правительства Москвы. В случае нарушения требований закона собственник может быть привлечен к административной, а в случае многократных нарушений – к уголовной ответственности.

Согласование перепланировки нежилого помещения – сложный процесс, который требует наличия большого количества времени и сил, поэтому приступая к ремонту очень важным моментом является выбор проектной организации, которая возьмет на себя всю ответственность за вашу перепланировку.

Компания «2ПРОЕКТОР» предлагает вам свои услуги по согласованию перепланировки нежилых помещений в Москве по самым низким ценам. У нас вы можете заказать полный цикл согласования, начиная сбором и изготовлением нужной документации, и заканчивая ее утверждением во всех административных инстанциях и получением выписки из ЕГРН.

Желаете узнать больше? Свяжитесь с нами по контактам, указанным на официальном сайте, и получите наиболее актуальные ответы на любые интересующие вас вопросы касательно перепланировки помещений в Москве. Мы всегда рады вам помочь!

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

В многоквартирных домах часто обустраивают офисы и спортивные залы, и до этого года никаких ограничений по их перепланировке не было. С 2021 года за любые нарушения нормативов при переобустройстве таких помещений владельцы будут нести административную ответственность. Изменение внесено в ст. 7.21 КоАП РФ, где определение «жилые помещения» заменено на «помещения в многоквартирном доме».

Ответ эксперта: Для согласования перепланировки здания под офисы потребуется проект перепланировки помещения, техническое заключение (при необходимости), выполнение кадастровых работ, регистрация изменений в Росреестре (внесение сведений в ЕГРН). Перепланировка офисного помещения осложняется только нормативами СЭС по требованиям к рабочим местам.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Требования к перепланирове нежилых помещений

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Обращаясь в жилищную инспекцию, отдел капитального строительства городской (районной) администрации понадобится представить техпаспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию (при себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы). БТИ должно внести сведения о сделанных изменениях в план квартиры. Для этого нужно будет подготовить проект изменений, обойти ряд инстанций и потратить много времени.

Среди множества запретов на перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартир и обширных перечней работ, требующих получить разрешение жилищной инспекции, к радости тех, кто хотят изменить конфигурацию собственных квадратных метров, есть «отдушина». Формально разрешено делать все, на что не наложен запрет. Без согласования можно:

Менять входные и межкомнатные двери в нерушимых дверных проемах;
Монтировать в окнах кондиционеры (в домах, отнесенных к историческому наследию, — на стороне во двор);
Выполнить установку новых бытовые газовых приборов и сантехники на место старых плит, ванн, унитазов, раковин;
Оборудовать подвесные и натяжные потолки;
Остеклять балконы и лоджии;
Производить демонтаж антресолей;
Обустраивать подиумы.

Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
Акт передачи конкретной квартиры;
Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

Перепланировка нежилого помещения встречается довольно часто и направлена, прежде всего, на упрощение ведения предпринимательской деятельности.

Подобного рода объекты недвижимости обычно используются в качестве помещения для ведения бизнеса: кафе, магазинов, фирм с различными видами услуг.

При перепродаже бизнеса изменяется и подход к его ведению. Новый владелец видит своё прибыльное творение в других красках и ожиданиях, в результате чего и проводит модернизацию помещения на свой лад.

Если требуется перепланировка помещения в многоквартирном доме, необходим его предварительный перевод из жилого объекта в нежилой фонд.

В законодательстве, в частности, в Жилищном Кодексе страны есть схожее с перепланировкой понятие – переустройство помещения. Оно предполагает проведение изменений в части коммуникаций объекта недвижимости.

Перепланировка же имеет своей целью изменение расположения комнат, стен, этажей и других внутренних параметров. Часто перепланировка и переустройство осуществляются владельцами вместе.

В этой ситуации важное значение уделяется согласованию изменений с жильцами многоквартирного дома, чьи интересы напрямую могут затрагиваться перепланировкой. Для того, чтобы начать работы, необходимо наличие решения о согласовании проекта переустройства.

После полного завершения работ по перепланировке оформляется акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для того, чтобы подписать данный акт, создаются специальные приемочные комиссии, в составе которых всегда присутствуют региональные представители Государственной жилищной инспекции. Они действуют в интересах жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, в ее составе может присутствовать представитель управляющей компании, если изменения будут затрагивать общедомовое имущество.

По Жилищному Кодексу и по Градостроительному Кодексу в части соблюдения процедуры регистрации изменений не имеет значения, где именно располагается модифицируемый объект – в нежилом помещении или многоквартирном доме.

Есть лишь одно различие: когда речь идёт о жилом доме, необходимо предоставление письменного согласия соседей на изменения и страхование собственной ответственности.

В целом же, набор документов остаётся стандартным:

Когда все документы, необходимые для регистрации перепланировки, будут собраны, можно начинать получать одобрение для начала проведения работ.

По общему правилу разрешение на перепланировку принимается в течение 30 суток. В некоторых нестандартных случаях этот срок может быть немного продлён.

Заключение представляет собой документированный акт, на основании которого проводится перепланировка. В нем в обязательном порядке содержится информация о точном перечне проводимых работ и крайние сроки их реализации.

Если инженерные сети в помещении приходят в состояние сильного износа, осуществить их модернизацию можно без специального разрешения за счёт их владельца. При этом местоположение сетей не должно измениться.

Когда ремонтные работы будут закончены, владельца помещения будет ждать приемка. Приемка осуществляется комиссией, в составе которой присутствуют представители регистрирующего перепланировку органа, а также сотрудники пожарных, санитарных и других служб.

Если комиссия не примет перепланировку, владельцу помещения может грозить штраф за ее ненадлежащее исполнение. При этом он обязан будет вернуть помещение в первоначальное состояние.

Реконструкция – это любые изменения здания, затрагивающие его внешнюю конфигурацию, количество этажей и несущие конструкции. Если говорить простыми словами. С точным понятием можно ознакомиться в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение – это юридический документ, который даёт возможность провести перечисленные выше изменения, а также сделать их полностью законными.

Большинству людей не совсем ясна разница между реконструкцией и перепланировкой. Но с точки зрения как характера работ, так и закона – это абсолютно разные понятия. Перепланировку оформить проще и быстрее. Получение разрешения на реконструкцию займёт существенно больше времени. Также среди ключевых различий можно отметить:

перепланировка предполагает, что работы будут проводиться только внутри помещений. Это может быть снос/перенос/монтаж новых перегородок, изменение планировки и т. д. Т. е. текущая конфигурация и объёмы здания не претерпевают значительных изменений;
реконструкция подразумевает, что работы будут более масштабными и серьёзными. Может увеличиться площадь, появиться новые этажи, пристройки и т. п. Здание меняет свой объём или конфигурацию. Также реконструкция может проводиться с целью изменения назначения сооружения. Например, когда бывшие помещения цехов превращают в современные офисные комплексы. Для проведения подобных работ также необходимо получить разрешение на реконструкцию.

Обратите внимание! Реконструкция – это изменения, проводимые в уже возведённом здании. Т. е. сооружение должно быть полностью достроенным. Если речь идёт о неполностью возведённом сооружении, процедура получения разрешения будет совсем иная.

Получение разрешения на реконструкцию – это обязательная процедура, без которой невозможно проводить работы. В противном случае на собственника будут наложены санкции. Однако полученное разрешение открывает перед владельцем широкие возможности. Он может легально:

увеличивать или уменьшать количество этажей;
обустроить или убрать антресольный этаж;
превратить чердачное помещение в мансарду;
возвести пристройку к нежилому зданию;
провести усиление конструкций;
установить новую систему коммуникаций.

Эти и другие изменения будут признаны законом, если проводить их после получения разрешения.

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания в 2021 году

Шаг 1. Обращение в БТИ. Закажите технический план нежилого здания. Эта информация считается открытой, поэтому сотрудники БТИ обязаны представить её собственнику сооружения.
Шаг 2. Обращение в архитектурное бюро. Закажите план реконструкции в организации, которая имеет соответствующие допуски СРО. Проект должен быть выполнен с соблюдений требований ГОСТ, СНиП и СанПин.
Шаг 3. Обращение в городскую архитектуру. Компетентные органы должны утвердить проект реконструкции. Помимо этого, архитектурная документация проходит согласование в пожарной инспекции и других инстанциях. Список органов в каждом случае индивидуален. Например, если затрагиваются инженерные коммуникации, согласовать проект должны коммунальные службы.
Шаг 4. Обращение в жилищную комиссию. Инстанция также должна одобрить проект, поскольку они несут ответственность за акт проведённых работ.
Шаг 5. Обращение в администрацию. Пакет документов визируется у главы.
Шаг 6. Обращение в органы самоуправления. После представления заявления, согласованного проекта и полного пакета документации органы самоуправления выдадут разрешение на строительство. Эта бумага позволяет проводить реконструкцию здания.

Обратите внимание! Разрешение необходимо получить в местных органах самоуправления по месту расположения сооружения, в котором планируется провести работы по реконструкции. Об этом сказано в части 5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Окончательное решение по поводу выдачи разрешения принимают местные органы самоуправления. Туда собственник обращается после того, как соберёт и согласует всю документацию.

Пакет документов, который представляется в органы самоуправления, должен включать:

удостоверение личности (паспорт) собственника нежилой недвижимости;
заявление, адресованное местным органам самоуправления;
документ, который подтвердит право собственности на здание;
топографический план земельного участка;
согласованный проект реконструкции;
заключение о техническом обследовании здания.

Сбор полного пакета документов – это весьма нелёгкая задача, способная отнять уйму времени. Но в современном мире проблема решается. Доверить сбор документов можно представителю. Он обратится во все необходимые инстанции и найдёт требуемые бумаги.

Разрешение на реконструкцию – это документ, обладающий юридической силой. Поэтому он должен быть оформлен грамотно. Получив документ на руки, проверьте правильность внесённых данных. Разрешение содержит:

ФИО заявителя или название фирмы, если разрешение запрашивает юр. лицо;
индивидуальный номер документа (присваивается компетентным органом, занимающимся оформлением разрешений);
наименование нежилого объекта недвижимости (должно соответствовать информации, представленной в согласованном проекте и других документах);
адрес реконструируемого здания;
дата подписания разрешения;
срок действия документа;
подпись уполномоченного представителя;
печать инстанции, оформившей разрешение.

Если вышеперечисленные данные будут неполными или недостоверными, разрешение перестанет действовать. Т. е. проводить работы в соответствии с ним будет противозаконно.

Законодательство предусматривает определённые сроки выдачи разрешений. В данном случае он составляет 7 рабочих дней. Срок может быть увеличен для ряда объектов недвижимости. Однако 7 дней – это время, в течение которого местные органы самоуправления рассматривают документы. Естественно, подготовить разрешение с нуля за неделю не получится.

При расчёте времени, которое потребуется для получения разрешения на реконструкцию, следует учесть сроки:

выполнения инженерных изысканий и подготовки документации. Тут сложно говорить о каких-либо конкретных промежутках. Всё зависит от параметров объекта;
экспертизы проекта реконструкции. Обычно процедура занимает до 3 месяцев. Чем качественнее и грамотнее будет проект, тем быстрее пройдёт экспертиза. Поэтому, если вы торопитесь, обращайтесь в компетентные архитектурные бюро. Тогда не придётся тратить время на устранение десятков замечаний;
получения градостроительного плана участка. Это займёт от 2 до 3 недель. Без плана не получится подать документы в органы самоуправления;
дополнительных согласований. Может потребоваться согласовать проект в коммунальных службах и других инстанциях. Это увеличит общие сроки.

В целом не рассчитывайте пройти все согласования и получить разрешение быстрее, чем через полгода. И это минимальный срок. Если ваше здание относится к архитектурному наследию или является памятником, ждать придётся ещё дольше.

В ряде случаев для проведения реконструкции не обязательно получать разрешение. К ним относятся ситуации, когда работы планируются:

на объектах, которые не относятся к капитальным строениям;
проводить без изменения конструктивных и других элементов, которые могут повлиять на безопасность и надёжность здания (подробнее об этом можно почитать в градостроительных регламентах).

Выполнение капитального ремонта также не требует получения разрешения на реконструкцию.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

разборку и перенос окон и дверей;
разбор и перенос перегородок;
изменение площади;
прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

характеристики объекта;
перечень работ;
требования к безопасности;
планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

заявление;
проектную документацию;
свидетельство о праве собственности;
паспорт (для граждан);
учредительные документы (для юридических лиц);
технический паспорт;
заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.