Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности оценки недвижимости: её основные методы, принципы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Затратный метод оценки существенно отличается от других, так как он не ориентируется на стоимость аналогичных объектов недвижимости, не учитывает рентабельность тех инвестиционных вложений, которые были сделаны в этот объект при его возведении, а также те возможности прибыли, которые могут быть получены по результатам коммерческого использования такого объекта.
На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними.
Принципы и методы оценки недвижимости
Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.
Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.
Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости — затратного, рыночного и доходного.
Особенности оценки недвижимости: её основные методы, принципы
Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Метод сравнения продаж (МСП) представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Первый не прогадает в плане прибыли, а второй будет уверен, что не потратил лишнее.
Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.
Затратный подход: основные особенности
Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).
Важная характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости – невозможность использования этого метода при определении стоимости крупных и специфических комплексов.
При определении суммы затрат нужно учитывать, что постоянные и условно постоянные расходы при оценке недвижимости – это прямые и косвенные затраты, уже понесенные на возведение данного здания или равноценного ему.
При оценке недвижимости оценочная компания учитывает множество различных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Основными из них являются тип здания и его предназначение, состояние объекта и прилежащей территории, месторасположения недвижимости, транспортная доступность, метраж. Немаловажным является и положение дел на рынке недвижимости на момент оценки.
Как осуществляется оценка недвижимости: этапы, критерии и порядок
Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.
В данном случае затратный подход реализуется в методе остаточной стоимости замещения, который предполагает оценку рыночной стоимости земли при существующем использовании, к которой прибавляется текущая стоимость замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.
Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.
Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.
Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:
- Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
- Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
- Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.
Оценка объектов недвижимости — это одно из наиболее востребованных направлений деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться как для небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственных комплексов.
При оценке объектов недвижимости применяется три основных метода оценки. Рыночный метод оценки основан на анализе данных о продаже за последнее время аналогичных оцениваемому объекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод оценки объекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых на его восстановление или замещение.
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.
С помощью определения видов стоимости объектов недвижимости можно выяснить не только ту сумму, которую можно получить при реализации той или иной единицы недвижимости, но также и определить тот размер компенсации, которая может быть получена в том случае, если какой-либо урон был принесён объекту недвижимости. В данной статье всесторонне будет рассказно о принципах оценки недвижимости.
Полезность — есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени.
Именно по этой причине при расчёте оценочной стоимости на основании доходного метода используются очень сложные методики расчетов, которые позволят применить некоторые мероприятия, которые могут увеличить итоговую выручку.
Всё об особенностях оценки недвижимости: её принципах, методах и подходах
При анализе эффективности сделок на рынке жилья необходимо руководствоваться определенными принципами.
Однако в большинстве оценочных ситуаций обычно является достаточным определить совокупный накопленный износ, который, по сути, представляет собой разницу между текущей стоимостью замещения (или стоимостью воссоздания) и текущей рыночной стоимостью улучшений.
Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков.
Метод приведенных фактических затрат включает анализ первоначальных или исторических затрат с последующей корректировкой по индексам удорожания (удешевления) стоимости строительства. Его обычно применяют при оценке комплексных строений, для которых метод сравнительной единицы или метод разбивки по компонентам или неприменимы, или применимы с большими допущениями.
Подходы к оценке недвижимости — это комплекс методик и действий, позволяющих определенным образом вычислить стоимость недвижимости, исходя из различных факторов.
Доходная методика оценки объектов недвижимости считается одним из самых популярных в современной экономике, так как позволяет получить подробную информацию о том, какую прибыль можно получить от эксплуатации того или иного объекта недвижимости или от его реализации.
В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.
После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.
Что включает в себя комплекс работ по оценке недвижимости?
Метод сравнительной единицы является наиболее практичным. В этом методе большинство прямых и косвенных затрат выражается в соотношениях «на квадратный метр», «на кубический метр» или другой основе «на единицу». Естественно, что метод сравнительной единицы наиболее эффективен применительно к типовым зданиям и сооружениям и требует внесения поправок на какие-либо отклонения от типовых проектов. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).