Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в ипотечной квартире? Алгоритм действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.
Продажа, как и дарение, завещание, обмен, является сделкой по отчуждению прав собственности на то или иное имущество. В данном случае, квартиры. То есть, право на сделку имеет тот, кто обладает правами собственности на это имущество.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
Второй вариант – расторжение старого ипотечного договора, в котором фигурируете Вы и созаемщик, с одновременным заключением нового, в котором единственный должник по ипотеке и собственник жилого помещения Вы.
Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.
В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.
Вопреки ошибочному мнению о том, что кредитодатель заинтересован в скорейшем возвращении кредита, это не так. Банк заинтересован в том, чтобы договор ипотеки действовал до конца своего срока. Тем самым, он обеспечивает поступление по нему максимальной прибыли. Это при нормальных условиях.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Исключение с 2019 года составляют случаи одновременной продажи долевой собственности всеми владельцами в рамках одного договора.
Этот пункт есть в самом договоре, и соблюдать его нужно строго, потому что это никакая не рекомендация, пожелания, а именно обязанность. В этом и заключается суть обременения. Стать полноправным собственником можно только тогда, когда кредит по ипотеке выплачен полностью.
Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке.
Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5–10–20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре.
Как продать долю в ипотечной квартире?
Если же в залоге находится вся квартира, и собственник другой ½ доли, являющийся созаемщиком по кредитному договору, желает продать Вам свою долю, на сделку необходимо получить согласие банка-залогодержателя.
Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке. Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.
Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено.
Как продать долю в ипотечной квартире
Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Однако сам процесс сделки может быть затянут для самого покупателя: вначале нужно получить одобрение банка, а затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.
Но жизнь не стоит на месте: бывают ситуации, когда кредит еще не закрыт, а залоговую недвижимость требуется продать. Сделать это нужно правильно, с соблюдением всех норм законодательства, чтобы сделка не была признана ничтожной. Разберемся во всех нюансах и способах продажи.
Мы имеем долгий успешный опыт работы с банками-партнерами. Банкам выгодно привлекать новых клиентов по ипотечному кредитованию на первичном рынке, поэтому они готовы платить нам комиссию. Так что мы зарабатываем на банках, а не на своих клиентах!
Можно ли продать квартиру в ипотеке – таким вопросом задаются многие заемщики, когда у них меняются условия жизни. Одни люди переезжают в другой регион или страну, другие хотят приобрести более комфортное жилье, а некоторым становится трудно выполнять свои обязательства по кредиту.
Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка.
Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения.
Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.
Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.
Наилучшим вариантом для собственника будет приобретение части его имущества другим сособственником и по возможности погасить долг по ипотеке предоплатой. В этом случае обращаться в банк за разрешением на совершение сделки не придется.
Справка! Найти стороннего покупателя на долю в ипотечной квартире не просто, поэтому часть жилого помещения лучше продать второму собственнику доли или бывшему супругу после развода.
Этот вариант подойдет тем, кто ищет наиболее безопасный способ. Суть в том, что задаток получает банк-кредитор.
Этапы проведения сделки:
- банком определяется размер долга, который нужно погасить;
- средства покупателя закладываются в разные банковские ячейки: для кредитора – выплата ипотеки, для продавца – оставшаяся сумма;
- заключается ДКП (договор купли-продажи) и регистрируется в ЕГРН;
- покупатель получает документы по залоговому обязательству, а продавец – деньги на погашение кредита;
- покупатель получает закладную с отметкой банка о выплаченной ипотеке и справку о снятии обременения из Росреестра;
- продавец забирает деньги из второй ячейки.
Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
Использование расписки – не панацея в определенных ситуациях, поскольку гражданин может взять деньги и, несмотря на наличие обязательства, уклонится от сделки. Если он переоформит долю на третье лицо, то даже с помощью судебных приставов средства вернуть будет сложно, особенно при отсутствии у мошенника иного имущества (при банкротстве физлица), подлежащего взысканию.
Дело в том, что узнав об осуществлении сделки купли-продажи, банк в любой момент может наложить запрет на ее осуществление. Пункт договора ипотеки обязывает ставить в известность залогодержателя о намерениях относительно залога. Именно на этом основании банк будет настаивать на недопущении продажи квартиры.
Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.
Как продать долю ипотечной квартиры?
Самый простой и понятный путь. Нюанс – вам нужен покупатель с наличными деньгами, чтобы досрочно погасить ваш кредит. Поэтому поиск подходящего партнера по сделке может занять много времени.
Риски продавца минимальные: в случае неполучения (неперечисления) денег доля не продастся, поскольку для переоформления необходимо предъявить подтверждения перевода средств по сделке реализатору. Регистратор без этого не переоформит часть на нового владельца, сделка попросту не состоится.
За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.
При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк.
Ипотека оформлена на меня, второй владелец – созаемщик. Он хочет продать мне свою часть. Как оформить куплю-продажу?
Процедура получения согласия банка обязательна, если происходит смена заемщика по ипотечному договору или продажа осуществляется с привлечением кредитной организации без досрочного погашения ипотеки.
Что делать в сложной ипотечной ситуации
Средства на счет продавца поступают сразу после предъявления документа, подтверждающего завершение регистрационного процесса Росреестром, либо выдают ячейку с суммой, положенной при подписании купчей.
Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.
Подписываете с покупателем предварительный договор, где указываете, что он выплачивает кредит за продавца квартиры досрочно в полном размере.