Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опасно ли покупать квартиру по переуступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Ситуация следующая: дом построен, сдан в эксплуатацию, ключи на руках. Квартира продается по переуступке.
Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина.
Долги и штрафы по взносам у продавца
Защита прав участников долевого строительства по 214-ФЗ. Ведение судебных дел в спорах с застройщиками.
При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.
Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры. Роман Корякин выделяет еще несколько нюансов: «На сегодняшний день 95% банков работают с переуступками. Хочу обратить внимание, что на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Сейчас появилась субсидированная ставка в 5,8%. В ближайшее время можно будет увидеть реальные ставки около 5,2%. Так покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин.
Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.
Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.
Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», отмечает еще и такую деталь. Если дольщик приобрел у застройщика квартиру за 3,0 млн, а переуступил за 3,5 млн, то в случае недостроя и банкротства застройщика покупатель (который по переуступке) сможет претендовать только на ту сумму, что прописана в ДДУ, то есть на 3,0 млн.
Переуступка квартиры — что это
Вызов профессионального строителя для контроля качества приемки новой квартиры у застройщика и грамотного заполнения Смотрового листа.
Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее). Риски с недвижимостью есть всегда — могут появиться наследники или третьи лица и оспорить эту переуступку. Нужно проверять полную историю объекта — всех собственников. Обращайтесь за сопровождением следки к юристам по недвижимости!
Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру. Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее.
Риска расторжения договора нет, рисков закладных тоже нет. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя. Цессия – договор трехсторонний, где третья сторона – застройщик – крупная юридическая компания, которая дорожит своей репутацией».
Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.
Хочу купить квартиру по переуступке (это купить у собственника, еще не достроенного дома) какие мои риски, как оформить покупку, какие могут быть риски. Как проверить, что квартира не перепродана много раз.
Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д. А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.
Хочу купить квартиру по переуступке (это купить у собственника, еще не достроенного дома) какие мои риски, как оформить покупку, какие могут быть риски. Как проверить, что квартира не перепродана много раз.
В Этажи Журнале мы каждый день публикуем самые актуальные и достоверные новости рынка недвижимости. Инвестируй 10 минут в день на повышение своей экспертности! Тебе будет, что обсудить с клиентами!
Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.
Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.
Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).
Переуступка права требования — единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.
Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.
Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует.
Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.
Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.
Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче. При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу.
Теперь о выгоде сделки с переуступкой. Застройщик, предлагая стать дольщиком на стадии строительства, предоставляет жилье по минимально возможной цене. Как только здание введут в эксплуатацию, стоимость квадратного метра увеличится на порядок. Часто продавцом становится человек, испытывающий финансовые трудности.
Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость – ее юридически еще нет – а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии (переуступить).
Причиной продажи жилья может стать недобросовестность застройщика. Инвестор, желая приобрести недвижимость за копейки, заключает договор на стадии рытья котлована, когда квадратный метр стоит дешевле на 20-30%. Затем, увидев, что строительство затягивается, и конца ему не видно, он хочет вернуть свои деньги, и желательно с прибылью.
Опасно ли покупать квартиру по переуступке?
Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.
Это не совсем так, ведь жертвами мошенников всегда становятся невнимательные граждане, не знающие тонкостей и особенностей сделки данного рода. И если изучить информацию, изложенную в настоящей публикации, вы сможете стать собственником жилья без каких-либо рисков и опасностей.
Переуступка – это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга. Потому такие сделки и стали популярны.
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.
Какие документы необходимы для исключения рисков?
Остается переоформить документы, дождаться ввода дома в эксплуатацию и вселиться. Итог – недорогое жилье в новостройке с собственной инфраструктурой в хорошем районе города. А с рисками давайте разбираться.
Ошибки, допущенные при совершении предварительного договора, становятся проблемой. Любая коммерческая операция с недвижимостью должна фиксироваться Росреестром. Отсутствие отметки о регистрации – повод сомневаться в правомерности купли-продажи. Договорившись о покупке жилья по минимальной цене, покупатель испытывает чувство эйфории от удачного приобретения.
Нет, нотариальное заверение здесь не обязательно. Ни для копии ДДУ, ни для самого договора уступки прав требования. Но если Покупатель на этом настаивает (перестраховывается), он может сам заверить и то и другое у нотариуса за свой счет.
Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость.
Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.