Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.
Скорее всего, вам засчитают сразу два проступка. Это самовольный захват, а также факт незаконных действий, которые ведут к нарушению правил пожарной безопасности вследствие перекрытия проходов. Обяжут привести помещения в изначальный вид за счет собственных средств и в указанный срок.
Все работы, затрагивающие несущие конструкции, можно начинать только при наличии технического заключения и проекта перепланировки.
Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой?
Если же потенциальный покупатель перечисленных рисков не испугался, ему следует соблюсти ряд основных действий, чтобы приобретение квартиры не сорвалось.
Однако, покупая жилье с незарегистрированными с законной точки зрения архитектурными изменениями, следует помнить о возможных штрафных санкциях.
В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.
Если в результате перепланировки квартиры изменились не только конфигурации, но и площадь помещения, соответствующие изменения в том числе нужно вносить и в ЕГРН.
Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?
Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.
Перед началом работ необходимо провести анализ помещения, получить разрешение и подтверждение Мосжилинспекции, что перепланировка не нарушит конструкцию здания и не создаст угрозу безопасности проживающих в нем людей. А после заказать инженерные расчеты и проект перепланировки в специализированной организации, имеющей доступ СРО.
Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.
Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.
Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:
Хотим с женой купить квартиру. Пришли смотреть очередной вариант, и на кухне я ощутил явный запах сырости!
Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.
Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом.
Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.
Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.
Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».
Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.
Незаконная перепланировка в свою очередь – это те изменения, которые не просто не были оформлены, но и которые оформить фактически невозможно, поскольку они нарушают нормы законодательства.
Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.
Такие квартиры свободно продаются на рынке, и после их приобретения новый собственник должен соблюсти процедуру регистрации перепланировки для того, что не оплачивать штраф за незаконные действия другого собственника.
Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора.
То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (ред. от 15.12.2018) к составу общего имущества собственников жилья относятся: лифты, инженерное оборудование, которое направлено на обслуживание нескольких собственников, ограждающие конструкции, имеющие статус несущих, вся площадь подъезда, тамбуры, чердаки, технические помещения и подвалы, а также прилегающая к дому территория.
Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.
Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.
Давайте постараемся разобраться в этом более подробно и узнаем, с какими рисками придется столкнуться покупателям недвижимости, а также как застраховать себя и избежать множества проблем.
До января 2017 года технический паспорт был обязательным документом при купле-продажи. В настоящее время его заменил кадастровый паспорт, в котором план (чертеж) квартиры отсутствует.
И монтаж новых перегородок, и демонтаж старых — перепланировки вполне законные. Но только в том случае, если планировочное решение отвечает требованиям Постановления 1355 Правительства Москвы в части расположения мокрых зон, кухни, сантехнического оборудования и прочего. Узаконить санузел над комнатой соседей или объединение гостиной и кухни с газовой плитой не получится.
Одна проблема, как все сделать грамотно. Есть изменения, которые разрешены, есть – которые категорически запрещены. Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом. Вариантов три.
Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры
Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений.
Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома. Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам. Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.
Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.
Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.
Что может изменить план квартиры?
В качестве исключения из правил отметим, что при покупке квартиры в ипотеку посредником сделки становится банк. Банк имеет право запросить технический паспорт и результаты технической экспертизы квартиры. В случае обнаружения не узаконенной перепланировки в кредите будет отказано.
Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.
Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несёт определенные риски, касающиеся скрытых собственников, недостоверности изложенных в документах сведений, незаконных перепланировок.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна.
Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.