Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если собственник ребенок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
Любая покупка или продажа недвижимости – это сложная процедура. Она становится вдвойне сложной, когда необходима продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Такая процедура необходима, когда в семье появляется второй или третий ребёнок. Например, если родители хотят увеличить жилую площадь, продав старую квартиру и купив новую большей площадью.
Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний
Мировой судья судебного участка № 78 г. Москвы Астахова О.В. удовлетворила исковые требования к ООО “Домашний интерьер” мебельный центр Hoff о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% по причине поставки товара ненадлежащего качества. Гражданское дело № 02-0448/78/2020 “о защите прав потребителей”.
Для снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета потребуется согласие органов опеки и попечительства, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.
Если сотрудники не обнаружат никаких ущемлений прав ребёнка, то разрешение на продажу старой жилплощади вам выдадут.
В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении.
Всем известно, что полная дееспособность у гражданина РФ наступает в 18 лет. Этот пункт закреплён в статье 60 Конституции нашей страны. Именно с 18-летнего возраста человек может самостоятельно осуществлять любые виды сделок.
Перед началом сбора документов, необходимых для продажи квартиры ребенка либо его доли в ней, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка для получения предварительного письменного согласия на совершение сделки.
Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.
После получения предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних можно заключать договор купли-продажи квартиры.
По достижению возраста с 14 до 18 лет распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние могут с письменного одобрения указанных выше лиц.
Об этом говорит статья 172 ГК РФ, признающая сделки с лицами, не достигшими 14 лет, незаконными. В п. 1 данная статья ссылается на нормы статьи 171 ГК РФ, приравнивая лиц до 14 лет к недееспособным гражданам, которые не вправе решать имущественные вопросы самостоятельно.
Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.
Опека может отказать в выдаче разрешения, если:
- Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
- Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
- Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
- Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
- «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
- Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
- Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
- Квартира покупается в строящемся доме.
У многих возникает вопрос, как на практике продать квартиру, если ребенок в доле или является единоличным собственником? Каков порядок действий? Может ли сам ребенок продать квартиру?
Опека может отказать в выдаче разрешения, если:
- Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
- Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
- Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
- Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
- «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
- Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
- Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
- Квартира покупается в строящемся доме.
Довольно распространенная ситуация, когда в собственности ребёнка имеется квартира либо доля в ней, но возникают непредвиденные ситуации, требующие продажи такого имущества. Это может быть смена места жительства семьи, расходы на дорогостоящее лечение ребенка или иные жизненные ситуации.
Во всех случаях любая сделка, ведущая к уменьшению имущества ребенка, не может быть совершена без согласия службы опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).
По процентному отношению к общей площади квартиры. Общий метраж предыдущей квартиры — 60 м². Доля ребенка в ней — 20 м², то есть 33%.
В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.
Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.
Сам несовершеннолетний собственник выступать стороной договора о продаже своей недвижимости прав не имеет.
Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних владельцев нужно проводить принципиально кропотливо — выверив каждый абзац договора купли-продажи (ДКП), а также каждый документ, который к нему прилагается и подтверждает, что имущественные права ребёнка данная сделка не нарушает.
Несовершеннолетний собственник выступает в сделке продавцом. Для того чтобы сделка соответствовала всем правилам и нормам законодательства, придётся собрать увесистый пакет бумаг, в котором должны находиться следующие виды документации:
- документы, удостоверяющие личность;
- документация на квартиру;
- разрешение, полученное от органов опеки и попечительства.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Именно поэтому для совершения сделок, в которых участвуют недееспособные или ограничено дееспособные, необходимо письменное подтверждение органа опеки и попечительства.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:
- Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
- Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
- Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.
Заявление в опеку подаётся со всеми документами законным представителем (родителем, усыновителем или опекуном) ребенка. Если несовершеннолетний старше 14 лет, то он должен писать дублирующее заявление от своего имени.
В тексте заявления должна содержаться следующая информация:
- наименование органа подачи;
- ФИО, реквизиты удостоверения личности ребенка;
- ФИО, паспортные данные представителя;
- сведения о типе сделки (обмен, продажа и т.д.);
- размер доли несовершеннолетнего;
- причина сделки;
- параметры продаваемого и покупаемого жилья.
Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки. Выписку из ЕГРН получают родители малолетнего ребенка в МФЦ по месту жительства, или сам ребенок, если достиг 14-ти лет. Техпаспорт на квартиру получают в местном отделении БТИ.
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.
Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней.
Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних
Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями).
Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:
- если экологическая обстановка нового места жительства больше подходит ребенку;
- если на новом месте жительства ребенок может получить лучшее образование;
- если в новом городе есть лучшие возможности для лечения заболевания ребенка.
Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.