Нужно ли заверять договор купли продажи земельного участка у нотариуса 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли заверять договор купли продажи земельного участка у нотариуса 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Цена за заверение сделки у нотариуса прописана в Основах законодательства о нотариате и зависит от степени родства между сторонами.

Для сделок между супругами, детьми и родителями, внуками и дедушками-бабушками взимается:

3000 рублей и еще 0,2% от стоимости земли, если ее цена не выше 10 миллионов;
23000 рублей и еще 0,1% от стоимости надела, который продается более чем за 10 миллионов. Однако итоговая сумма не должна превышать 50000 рублей.

Если земельный участок продается гражданину, не состоящему в родстве с продавцом, применяются более высокие тарифы:

если стоимость земли меньше 1 миллиона, то необходимо оплатить 3000 рублей и 0,4% от цены земли;
для участка стоимостью до 10 миллионов — 7000 рублей + 0,2% от суммы превышающей 1 миллион;
для более дорогих сделок — 25000 рублей + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

Для наглядности — пример расчета. Продается земля стоимостью 7 миллионов рублей. По закону за услуги нужно заплатить 3000 и еще 0,2% от 6 миллионов, т.е. итоговая сумма — 15000 рублей.

Справка! В случае, если специалист помогает в составлении договора, дополнительно оплачиваются услуги технического характера, это еще 5000 рублей.

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 01.05.2019 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 218 » О государственной регистрации недвижимости».

Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

01.05.2019 года внесены поправки в ст.42 ФЗ-218:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

Действующее законодательство не содержит обязательных требований для нотариального заверения сделок купли-продажи недвижимого имущества, за исключением продажи доли в нем. Но если продавец или покупатель настаивает на нотариальной сделке, то противопоказаний для этого нет. Только следует учесть, что нотариальное заверение предполагает дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса. Если ни одна из сторон не просит заверить сделку, договор заключается в простой письменной форме.

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

Необходимость нотариального оформления такого рода сделки возникает только в отношении определенной собственности объектов недвижимости, а именно:

находящихся в долевой собственности;
находящихся в доверительном управлении или на правах опеки;
находящейся в собственности граждан, не достигших 14 лет (несовершеннолетних), или ограниченно дееспособных граждан;
спорных объектов недвижимости в ситуации развода.

Во всех остальных случаях участие нотариуса при оформлении сделок купли-продажи не является обязательным. Тем не менее подпись нотариуса при оформлении подобных сделок расценивается как гарантия честности и добросовестности продавца и покупателя, а также правильного оформления документов.

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Чтобы договор был признан юридически значимым, он должен отвечать требованиям Гражданского Кодекса РФ. В ДКП необходимо указывать следующие сведения:

Дата и место подписания документа.
Сведения об участниках сделки (ФИО, реквизиты паспорта, адреса прописки и проживания, юрлица указывают свои реквизиты, и информацию о представителе).
В предмете договора должна присутствовать характеристика земли для продажи и дома (при наличии). Указывается кадастровый номер, местоположение, размеры и прочее.
Сведения о цене сделки (стоимость участка, способы и реквизиты для зачисления денег, если имущество в залоге, то указываются методы расчетов с держателем).
Данные о нахождении земельного надела под обременением.
Права и обязательства участников сделки.
Иные сведения.
Реквизиты граждан и юрлиц, участвующих в сделке.

В предмете договора должна присутствовать информация от кого и кому переходит земельный надел и подробная характеристика продаваемого объекта. Помимо кадастрового номера и площади обозначается категория и вид разрешенного пользования (ИЖС). При наличии дома также обозначается его кадастровый номер, адрес, количество этажей, площадь.

На законодательном уровне не устанавливается, где следует подписывать ДКП, поэтому участники самостоятельно принимают решение о месте оформления сделки. При отсутствии такой договоренности соглашение подписывается у инициатора сделки (по месту жительства либо регистрации). В случае возникновения судебных разбирательств место заключения следки играет роль.

Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:

Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
Договор на приобретение участка.
Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
Правоустанавливающие свидетельства на участок.
Кадастровый паспорт.
Передаточный акт.
Чек об уплате государственного сбора.
Заверенное в нотариате согласие супруга.

Для заключения ДКП потребуется составить 2 либо более экземпляров соглашения и подписать его всеми участниками сделки. Количество экземпляров определяется числом лиц, участвующих в сделке. Нотариальная регистрация договора по общим правилам не является обязательной. Но в некоторых случаях законодательство обязует удостоверять соглашение в нотариате:

Если собственником земельного надела является несовершеннолетний.
Когда право собственности на землю принадлежат недееспособному лицу.
Если на участок оформлена долевая собственность.

При наличии одного из перечисленных выше обстоятельств стороны обязаны обратиться к нотариусу. Он проверяет участников сделки, ее законность, представленную документацию и регистрирует соглашение.

Переход прав собственности от одного лица другому потребуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого в госорган передается пакет документации с соответствующей заявкой.

При самостоятельном оформлении соглашения следует отнестись внимательно к написанию текста и детально прописать следующую информацию:

Реквизиты сторон. Для физлиц это ФИО, адресные, паспортные данные, для организаций – наименование без сокращений, ИНН, юридический адрес, сведения о представителе.
В характеристике земельного надела должны быть следующие сведения: кадастровый номер, адрес (при его отсутствии следует точно указать местоположение), площадь в соответствии с кадастровым планом, категория и назначение участка.
Стоимость надела и порядок расчетов. Без стоимости договор будет считаться недействительным.

Передавать участок следует по акту приема-передачи. Он также подписывается всеми участниками сделки и является неотъемлемой частью ДКП.

Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:

документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.

При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:

все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
оформляется исключительно в письменной форме;
должен быть подписан обеими сторонами;
составляется в 3 экземплярах;
не требует обязательного нотариального заверения.

Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:

все вышеперечисленные документы;
заявление на осуществление регистрационных действий;
паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
акт приёма – передачи земли;
квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.

Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:

при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.

Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.

По истечении 2 – 3 недель, а при электронной регистрации – 5 дней, нужно будет получить итоговый пакет документов на руки. Необходимо будет явиться обеим сторонам сделки. Продавец получит на руки зарегистрированный договор, а покупатель:

договор;
выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию за ним имущественного права в отношении предмета сделки.

Если стороны ещё не произвели окончательный расчёты или продавец до сих пор не передал участок по акут приёма – передачи, то это необходимо сделать после получения выписки, в самые кратчайшие сроки. Оформление купли-продажи завершено!

Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.

С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:

если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
если через МФЦ, то около месяца;
если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.

Какие документы для продажи земельного участка через мфц нужны

Сколько стоит нотариальное удостоверение договора? Клиенты несут расходы, в которые включены следующие факторы:

нотариальные тарифы (госпошлина);
стоимость правовой и технической работы нотариуса.

Позвоните нам, чтобы уточнить расценки, получить консультацию и узнать, какую стоимость составит удостоверение договора в вашем конкретном случае. Обращаясь к нотариусу, Вы получаете:

квалифицированные юридические услуги;
профессиональный подход к подготовке документов;
прозрачное ценообразование;
удобный для клиентов график работы;
соблюдение норм и требований законодательства.

По телефону или онлайн вы можете получить консультацию и записаться на удобное время на заключение сделки.

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

совершение сделки с отчуждением долей;
продажа разных долей в рамках одной процедуры;
если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
передача недвижимости через договор ренты;
раздел общего имущества, нажитого в браке.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
внесение данных в Единый реестр.

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Договор купли-продажи земельного участка у нотариуса

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

Оформление договора и оплата.
Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.

В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.

Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.

В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.

Например:

Сроки и порядок уплаты средств.
Должен ли использоваться задаток.
Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.

Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.

Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.

При оформлении необходимо заплатить государственную пошлину. Она составит:

Сумма составляет 350 рублей для тех кто занимается оформлением участков для личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, строительства жилого дома или оформляет землю, которая предназначена для сельскохозяйственного использования.
Для других участков земли нужно будет уплатить 2000 рублей.

Договор купли-продажи земельного участка 2021 года

Прежде чем оформлять договор о купли-продажи земельного участка, его владельцу необходимо провести с ним определенные операции. А именно он должен провести процедуру межевания. Согласно Федеральному Закону «О государственном кадастре недвижимости» владелец земельного участка, желающий его продать, обязан провести процедуру межевания.

Данную процедуру проводят с той целью, чтобы каждый земельный участок, который является объектом юридических документов, был внесен в Росреестр.

Межевание необходимо и для того, чтобы определить точные границы земельных участков и правильно внести данные в соответствующие реестры, на основе которых составляются геодезические карты.

От владельца участка, выступающего продавцом, при продаже надела требуется документ удостоверяющий личность продавца, которым может быть:

паспорт, если он действует лично;
нотариальная доверенность и паспорт поверенного, если он действует в его интересах;
свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, если собственник ребёнок.

Если продавец юридическое лицо, от него дополнительно потребуется разрешение соучредителей на продажу и документ, подтверждающий его полномочия.

К обязательным документам на землю, которые требуется представить при сделке продавцу, относятся нижеследующие:

Правоустанавливающий документ на ЗУ: договор купли продажи или приватизации, свидетельство о наследовании или дарственная на землю.
Кадастровый паспорт участка.
План участка с указанием его границ и координат поворотных точек (из межевого плана).
Свидетельство о собственности на дом и ЗУ (до 2016 года) или выписка из ЕГРН, если право устанавливающий документ получался после 2016 года.
Кадастровая справка об отсутствии обременений залогом или арестом.
Квитанции об оплате земельного налога, членских взносов и иных платежей.

Если надел был выделен, приватизирован или приобретён иным образом в браке, то он считается совместно нажитым имуществом согласно статье 35 СК РФ. При продаже совместно приобретенного земельного участка возникает обязательство продавца получить согласие супруга на проведение сделки.

Продавец должен получить нотариально оформленное и удостоверенное нотариусом разрешение на продажу участка, которое прилагается к основному пакету документации. Исключением являются случаи получения надела в дар или по наследству, когда имущество не является совместно нажитым и не требует получения согласия от супруга.

Скачать бланк согласия супруга на продажу земельного участка
Скачать образец согласия супруга на продажу земельного участка

А какие документы нужны для продажи земельного участка под ИЖС? Здесь возникают дополнительные требования. Так как такие участки должны обеспечиваться инженерными коммуникациями, предоставляется пакет документации:

с разрешением на их проведение;
с оформлением проведения таковых.

В число таких бумаг входят СПОЗУ, техническая документация на проведение газа, воды, канализации и электричества. Если было получено разрешение на строительство дома – его также следует приложить к документам на ЗУ.

Что касается продажи земли сельхозназначения, то дополнительная документация понадобится, если такие участки находятся в совместной долевой собственности. Например, дачи или угодья под совместный сельскохозяйственный бизнес. В этом случае предоставляются разрешения от совладельцев или членов СНТ, что оформляется протоколом общего собрания дачником, с приложением протокола счётной комиссии.

Продажа дачи разрешается только тогда, когда получено согласие большинства голосов на общем собрании.

Подробнее о перечне документов, которые потребуются для купли-продажи дачи либо садового участка, мы рассказывали в этой статье, а об особенностях проведения сделок с дачным участком в СНТ узнаете тут.

Собственник имущества предъявляет по требованию покупателя:

договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, подтверждающий правомерность приобретения участка;
выписку из ЕГРН;
согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если участок частично принадлежит несовершеннолетнему;
кадастровый паспорт, если он был оформлен до 2017 года;
доверенность на представление интересов других собственников, если участком владеют несколько человек;
справка об отсутствии задолженности за потреблённые коммунальные услуги.

Выписка из ЕГРН содержит информацию из реестра в отношении участка на дату выдачи документа. Поэтому рекомендуется требоваться от продавца ещё одну выписку прямо перед подписанием договора.

Внимание! Оформляя сделку с представителем собственника, покупатель рискует. Доверенность может быть отменена в любое время у любого нотариуса, и другая сторона договора об этом не узнает. Соглашение, подписанное неуполномоченным лицом, является недействительным.

Если на участке расположено здание, то заключать договор на покупку участка не стоит. Земля следует судьбе строения, которое на нём расположено. Это значит, что владелец дома получает право пользоваться землёй, расположенной под ним. В таком случае должен заключаться договор купли-продажи дома.

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
Кадастровый паспорт на участок.
Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Когда в договоре о купли-продажи одной из сторон является юридическая организация, то в пакет документов нужно добавить следующие:

акт приема-передачи земельного участка;
паспорт представителя организации и нотариально заверенное разрешение на право представления, если это не директор организации;
документы на землю;
договор о купли-продаже;
приказ о назначении на должность директора, если представлять интересы организации при заключении договора будет он.

В некоторых ситуациях могут потребовать предоставить дополнительные документы, список которых можно уточнить в Росреестре или МФЦ.

Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:

заявление;
общегражданский паспорт;
нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
техническая документация;
договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.

Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.

Прежде чем вести переговоры о дате сделки и прочих тонкостях, покупателю следует детально изучить документацию на территорию, представленную продавцом. Важно убедиться, что лицо, с которым вы ведете общение, действительно является собственником имущества и способно подтвердить это в документальной форме. Если это не так, покупатель не сможет оформить землю и легализовать имущественные права на нее, какие действия бы он не предпринимал.

Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Здесь уже все от обратного — если в продаже земли не участвуют несовершеннолетние/недееспособные, то сделку купли-продажи не обязательно удостоверять у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И опять же не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, есть ли среди покупателей несовершеннолетние или недееспособные, в ипотеку ли приобретается участок и т.п. Повторюсь, если в продаже не участвуют несовершеннолетние/недееспособные, то договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Если земельным участком владеют несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Здесь не важно сколько будет покупателей и продавцов, в ипотеку ли приобретается участок или нет, в какой собственности сам участок и т.д. Раз отчуждают недвижимость несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка обязательно удостоверяется у нотариуса. Продажа относится к сделкам отчуждения.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка

При удостоверении протокола регистрации членов группы избирателей при проведении собрания в поддержку самовыдвижения кандидата и протокола собрания данной группы избирателей, а также при нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой кандидатом на должность Президента РФ уполномоченному представителю по финансовым вопросам, при свидетельствовании сведений, содержащихся в списке лиц, осуществляющих сбор подписей избирателей (участников референдума), и подлинности подписи этих лиц .

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Важно! Требование оформлять переход имущественных прав на земельный участок через нотариуса может прописываться прямо в тексте договора. Если ваш контрагент пытается противодействовать внесению такого пункта, и убеждает вас в том, что можно обойтись и без нотариуса, — это серьезный повод усомниться в его честности.

Достаточно высокая стоимость таких услуг (вознаграждение нотариуса должно составлять не менее 0,75% от стоимости участка — в том случае, если вся сумма превышает десять миллионов рублей, и 1% — если цена участка находится в пределах до одного миллиона).
Возможность допуска вариантов мошенничества с документами в том случае, если нотариус заинтересован в неправомерном разрешении сделки. Кроме того, в том случае, если документы в полной мере не были проверены, также могут возникнуть вопросы в правомерности сделки. Такое возможно в том случае, если нотариус по каким-то причинам не смог проверить предоставленные документы (не поступил в указанный срок ответ на запрос по формулировке документов).

Сумма, которая будет выплачена за такое действие, формируется из двух частей: нотариальный тариф (он является единым для всего государства и устанавливается на законодательном уровне) и вознаграждение за осуществление действий.

То есть, кроме сделок по купле-продаже земельных участков, которые совершаются от имени и в интересах недееспособных и несовершеннолетних лиц, обязательному нотариальному заверению подлежат все те договора, которые заключаются при купле-продаже долей участков.

За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя. Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не против.

Купля-продажа – распространённый вид гражданско-правовых сделок. Предметом договора могут быть как движимое, так и недвижимое имущество. Каждый вид данной сделки имеет ряд особенностей. Ниже приведены особенности договора купли-продажи земельного участка, а также те основные моменты, на которые стороны должны обратить особое внимание при заключении данной сделки.