Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ 214 ФЗ – на что обратить внимание при подписании договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.
Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.
Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.
Подробный «портрет» квартиры
Мы встречали многоквартирные дома, где площадь всех квартир увеличивалась, и застройщик требовал по 300,000 – 600,000 рублей.
Если площадь уменьшилась, то вернуть свои деньги та еще песня. Застройщик в 9 из 10 случаев чихать хотел на возврат.
Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.
Основанием для выплаты неустойки могут стать те же причины, по которым разрывается договор: нарушение сроков и существенные недостатки (трещина в стене или дыра в полу). Также неустойку можно взыскать и в том случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, нежели указано в договоре.
Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.
Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение.
Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.
Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента.
Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА: УТРОМ ДЕНЬГИ, ВЕЧЕРОМ СТУЛЬЯ
При покупке квартиры требуйте, чтобы вам убрали этот подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Но если оставите, то не переживайте, он оспаривается.
Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.
Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе.
Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов.
На что нужно обратить внимание
Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.
В Этажи Журнале мы каждый день публикуем самые актуальные и достоверные новости рынка недвижимости. Инвестируй 10 минут в день на повышение своей экспертности! Тебе будет, что обсудить с клиентами!
Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании.
Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.
Перед тем как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа?
Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.
Памятка дольщика по защите его прав
Многие граждане, желающие принять долевое участие в покупке квартиры, хотели бы получить максимально защищенный договор ДДУ. На что обратить внимание? 2017 год внес в этот вопрос свои коррективы.
Когда покупатель заключает договор со строительной фирмой, он читает ДДУ вслепую. Видит, что срок окончания строительства 4-ый квартал 2020 года и думает, значит в конце 2020 я получу ключи.
Для расторжения договора вкладчик обязан направить уведомление в адрес застройщика. В нем необходимо указать причину и отметить, что соглашение разрывается в одностороннем порядке. Датой окончания действия документа считается день отправки письма. Теперь на протяжении 20 календарных дней застройщик обязан возвратить на счет дольщика суммы, ранее уплаченные им по договору.
Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей.
Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.
Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.
Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.
Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты — отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %.
Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков.
Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.
На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.
Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.
214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом.
То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.
Инвестиции в долевое строительство Новосибирска осуществляются на разных этапах возведения дома. Иногда требуется отказаться от собственных прав на жилплощадь и передать эту возможность другому лицу. Сделать это позволяет договор переуступки долевого строительства. В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.
Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты.
Но прежде чем познакомиться со всеми всадниками апокалипсиса, давайте обратим внимание на подводные камни договора долевого участия в строительстве ФЗ 214.
При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству.
Как застройщику снизить неустойку по ДДУ
Поэтому если вы хотите поучаствовать в процессе, именующемся «долевое строительство», переуступка прав может стать не лучшим решением.
Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.
Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.