Перевод квартиры в нежилое помещение 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод квартиры в нежилое помещение 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
Собрание считается правомерным, когда принимали участие больше половины собственников. Голосов «за» перевод должно быть не меньше 2/3.
Составляется протокол с результатами собрания.

Важно! Перевод квартиры в нежилое помещение допустим без получения разрешения от соседей.

Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:

лифт;
лестница;
технический этаж;
крыша;
подвал;
лестничная площадка;
несущие конструкции;
помещения для общего пользования или обслуживания жильцов.

Трудно доказать, что человек не нарушает интересы других. Лучше получить согласие заранее.

Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания? Лично посетить каждого, попросить оставить подпись (протокол). Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей.

Ознакомьтесь с пошаговой инструкцией при переводе жилого помещения в нежилое:

Посетить территориальный отдел Департамента управления имуществом – запросить план всех этажей и экспликацию строения. Документ выдается по истечению 30 дней.
Обращение в БТИ – получение технического паспорта объекта, графического плана.
Оформляем разрешение от санитарной, пожарной службы.
Получаем справку ДЕЗ.
Подписи соседей.
Заявление на имя главы УК, выдаст заключительный отчет о техническом состоянии многоквартирного дома.
Выписка из домовой книги – информация о прописанных, проживающих гражданах.
Заказываем проект (специализированные организации) перепланировки.
Подача заявки в Департамент имущества о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой. Комиссия на протяжении 45 дней рассмотрит обращение, вынесет решение.
БТИ – структура обязана предоставить расчеты, определяющие стоимость смены статуса помещения.
Получаем протокол жилищной комиссии о цене.
Подаем бумаги в Росреестр – допустимо через МФЦ, лично.
Оплачиваем государственную пошлину.

Заключительный этап – получение регистрационного свидетельства о праве собственности на объект.

У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

Следуя инструкции провести процедуру несложно.

Есть подводные камни:

Банк не одобрит смену статуса жилья, если оно куплено по ипотеке, является залоговым имуществом по обязательствам, выставляется на торги за неуплату долгов.
Согласие соседей – преграда. Добиться большинства голосов сложно, но можно заранее гарантировать жильцам: отсутствие шума, неприятных запахов, мусора.

Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Недопустимо без разрешения спиливать деревья, «выступать» на проезжую часть, преграждать места для остановки общественного транспорта.

Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов – обязательное условие. Угол наклона, длина, наличие перил – проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

Заявление владельца.
Свидетельство о праве собственности.
План.
Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

паспортом;
документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость;
протоколом межведомственной комиссии;
техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией;
доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо;
учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

паспортом или доверенностью;
протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:

разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ;
услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения;
услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости;
государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой;
услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.

Оформление перевода помещения из жилого в нежилой статус занимает около пяти месяцев и стоит примерно от 260 до 480 тысяч рублей в зависимости от региона и индивидуальных особенностей процесса.

Остановимся на вопросе, что нового в 2021 году появилось в процедуре перевода? Нововведения коснулись порядка оформления одного из документов, а именно: протокола собрания, фиксирующего согласие собственников дома на перевод.

По новым правилам, если переводимое помещение находится в МКД, решение должно быть принято большинством голосов. При этом учитывается как мнение собственников подъезда, в котором находится помещение, так и мнение всех собственников МКД.

Кроме того, чтобы собрание с интересующей повесткой состоялось, важно набрать кворум, то есть определенное количество участников, необходимое для признания решения легитимным. Так, например, для решения вопроса о переводе помещения в доме с одним подъездом требуется 2/3 голосов, а в доме с несколькими подъездами не менее половины всех голосов, а также 2/3 голосов в подъезде, где расположено помещение.

Более того, порядок исчисления голосов участников предусматривает подсчет не по их числу, а исходя из площади помещения, которым владеет участник. К примеру, единоличный собственник трехкомнатной квартиры будет иметь больше голосов, нежели два и более собственников однокомнатной квартиры.

Чаще всего люди оформляют перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой по нескольким причинам:

Ведение предпринимательской деятельности. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно заниматься репетиторством, работать на фрилансе, заниматься иной профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. А вот открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, нужно менять статус помещения на нежилое.
В регионе есть запрет на отдельные виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы ими заниматься, нужно перевести жилье в статус нежилого.

Обратите внимание! В некоторых регионах запрещено открывать магазины по продаже спиртных напитков. Лучше заранее уточнить местные требования законов.

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение нужно соблюсти несколько условий:

Получить согласия всех собственников примыкающего жилья.
Нельзя изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности, вне зависимости от религии.
Получить согласия всех собственников многоквартирного дома. Оно оформляется по результатам собрания.
Не получится перевести статус в нежилой, если недвижимость используется по договору социального найма или относится к категории социального жилья.
Перевод вправе оформить только собственник, чьи права подтверждаются документами.
Не удастся перевести жилье, если оно под арестом, в залоге, обременено иными правами третьих лиц на него.
Если недвижимость куплена в браке, для перевода понадобится согласие супруга.

Совет юриста: лучше заранее обсудить с соседями вопрос перевода до официального оформления документов. Общее собрание в любом случае нужно, но, если будет много противников, узнав о них до голосования, больше шансов найти тех, кто будет не против, и договориться, чтобы они обязательно пришли на собрание.

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
Объект должен быть полностью изолирован.
Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

После подачи документов решение о выдаче разрешения или об отказе выдается в течение 45 дней. В течение 3 дней заявитель должен получить на руки или на почту соответствующий протокол.

Если требуется переустройство помещения (снос стен, перенос дверей и пр.), то нужно пройти серьезную процедуру ее согласования. Потребуется представить подготовленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, который заказывается у лицензированной компании.

В нежилом помещении возможны следующие перепланировки:

оборудование отдельного входа;
перенос дверей;
установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
выпиливание проема в стене;
пристройка крыльца к двери;
оборудование навеса.

Окончание строительно-ремонтных работ подтверждается актом приемочной комиссии и является основанием для его использования уже в другом статусе. Для подготовки акта комиссия осматривает помещение и проверяет безопасность его использования. Дело в том, что перустройство помещения затрагивает несущие конструкции, которые влияют на сохранность многоквартирного дома.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:

запрещено отступать от требований проекта и условий постановления администрации (иначе работы у вас не примут);
нужно строго соблюдать меры безопасности при проведении работ (например, для работы с электрикой у работников должны быть соответствующие допуски);
нужно соблюдать законы “о тишине”, т.е. не проводить шумные работы в ночное время, ограничивать их в выходные дни (обычно разрешено проводить работы с 8-00 до 22-00, однако в пределах допустимых параметров шума).

Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.

После завершения перепланировки вы должны подать уведомление в администрацию для проведения приемки. Создается комиссия, в которую входят представители МВК, жилищного отдела администрации, ОГПН МЧС. Роспотребнадзора, жилинспекции, иных ведомств (при необходимости). Комиссия выезжает на место, обследует помещение, сверяет объем и перечни работ с проектной документацией.

Если все работы строго соответствуют проекту, будет подписан акт приемочной комиссии. При наличии замечаний вам предложат их устранить, после чего проводится повторное обследование. Получив акт, нужно заказать технический план. По Федеральному закону № 218-ФЗ, именно этот документ является основанием для проведения кадастрового учета, внесения изменений в ЕГРН.

Технический план можно получить следующим образом:

нужно выбрать кадастрового инженера, убедиться в наличии у него квалификационного аттестата, членства в СРО (опять используем реестр НОПРИЗ);
нужно заключить договор подряда, согласовать сроки и стоимость кадастровых работ;
нужно передать инженеру правоустанавливающие документы, проектную документацию, акт приемочной комиссии;
нужно обеспечить инженеру доступ для обследования объекта, обмеров и расчетов.

Кадастровый инженер определяет характеристики помещения после перепланировки и переустройства. Все информация отражается в текстовом и графическом блоке технического плана. В него входят схемы, чертежи, поэтажные планы. Мы получили технический план за 5 дней, его стоимость составила 6500 руб. Это средние цены и сроки, они могут несущественно отличаться.

Готовый технический план выдается в электронной форме. Кадастровый инженер выдаст его вам на диске или флеш-носителе, а также направит в электронной форме в Росреестре. Если вам нужен техплан в письменном виде, заранее укажите этот пункт в договоре. Иначе инженер наверняка потребует дополнительную плату.

Имея на руках технический план и акт приемочной комиссии, можно приступать к завершающему этапу согласований.

Сведения о каждом объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). При переводе жилого помещения в нежилое это особенно актуально, так как меняется целевое назначение объекта. Вот как проходит процедура кадастрового учета:

вам нужно обратиться непосредственно в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, либо в МФЦ;
заполняется заявление от имени собственника или его представителя;
к заявлению прикладывается постановление администрации о переводе, акт приемочной комиссии и технический план.

Платить за кадастровый учет не нужно, это бесплатная государственная услуга. Срок кадастрового учета – 5 дней через Росреестр и 7 дней через МФЦ.

В ходе кадастрового учета в ЕГРН внесут сведения о новых характеристиках помещения, изменят статус на нежилое. Вы получите выписку ЕГРН, которая официально подтвердит законность перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое.

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
изготовление технического плана – 6500 руб.;
кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

О возможных проблемах я уже указывал в пошаговой инструкции. Отмечу еще ряд моментов, которые могут возникнуть в процессе согласований и проведения строительных работ.

Несколько раз не можем собрать кворум, либо выносится отрицательное решение на собраниях

Вариант решения этой проблемы только один – договариваться и искать компромисс. Обжаловать или обойти отказ собственников невозможно даже через суд. Можно предложить организовать детскую площадку за свой счет, благоустроить территорию, сделать парковку для жильцов дома или подъезда. Пока не получите решение собственников, дальнейшие этапы согласований вам недоступны.

Для открытия магазина или офиса может потребоваться большая площадь. Согласовать перевод “оптом” не получится. Для каждой квартиры придется заказывать отдельный проект, получать согласие собственников, проходить иные обязательные согласования. После перевода всех квартир в нежилые помещения, можно объединить их в один объект. Сделать это можно в рамках реконструкции, т.е. на основании разрешения на строительство.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

В наличии у заявителя должны быть следующие документы:

заявление, составленное гражданином;
паспорт для удостоверения личности;
правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
план помещения и его техническое описание, технический паспорт;
поэтажный план дома;
проект переустройства или перепланировки;
протокол собрания собственников иных помещений дома с решением о согласии на перевод;
согласие каждого собственника, объект которого примыкает к переводимому помещению;
заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности;
заключение санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии санитарным нормам.

Собрание собственников должно проводиться в обязательном порядке. По его итогам выносится решение с согласием на перепланировку или отказом.

Общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в виде заочного голосования.

По его результатам готовятся следующие документы:

решение в виде протокола;
разрешение на передачу в пользование части общего имущества;
согласие на перевод;
реестр владельцев квартир;
уведомление о проведении собрания;
списки принявших участие в собрании граждан;
письменные решения собственников помещений.

Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать. Физическому лицу можно обратиться в Многофункциональный центр.

Если обращается индивидуальный предприниматель, стоит подать документы непосредственно в Департамент городского имущества или иной отдел администрации населенного пункта, в ведении которого находится данный вопрос. При составлении заявления можно использовать образец.

Важно прописать в документе:

наименование государственного органа, куда подается бумага, адрес;
личные данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон, адрес электронной почты);
просьбу осуществить перевод помещения;
данные об имущественном объекте;
конечную цель использования помещения;
подтверждение согласия других жильцов;
дату составления;
подпись.

Перевод жилого помещения в нежилое

Обращение рассматривается в течение 45 дней. В 3-дневный срок протокол направляется по почте заявителю или выдается на руки при личном посещении.

Среди распространенных причин отказа выделяют:

несоблюдение условий перевода;
отсутствие полного пакета документов;
отсутствие согласия от других собственников.

При отсутствии в протоколе об отказе причин решение признается немотивированным. Оно подлежит обжалованию. Как показывает судебная практика, истцы часто выигрывают дела, если четкого обоснования отказа в документе нет.

Для проведения перепланировки необходимо заключить договор с организацией, входящей в СРО.

В процессе важно учитывать несколько нюансов:

Все работы должны быть проведены строго по проекту и постановлению администрации. В противном случае перепланировка не будет законной.
Важно соблюдать меры безопасности при работе с электричеством, системами водоснабжения.
Работы должны проводиться в разрешенное время.

Если подрядчик будет следовать проекту, приемочная комиссия без проблем подпишет акт. При нарушениях придется восстанавливать внешний вид помещения.

Стоимость перевода в каждом случае рассчитывается индивидуально.

Собственнику помещения нужно будет оплатить:

разницу стоимости нежилой недвижимости по отношению к жилой (расчеты производятся в БТИ);
услуги БТИ по подготовке техпаспорта, справок;
услуги нотариуса при заверении копий документов;
государственную пошлину на регистрацию нежилой недвижимости в Росреестре;
услуги лицензирующей организации, составляющей проект перепланировки.

Процедура длится около 5 месяцев. Цена составляет от 260 до 480 тысяч рублей.

Превратить частный дом в нежилое здание на участке ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в РФ практически невозможно. Суть в том, что такая земля имеет конкретное назначение: для возведения жилого дома и сопутствующих построек (сарай, гараж и так далее). Таким образом, строительство объекта коммерческой недвижимости на такой земли практически исключается.

Однако при определенных условиях можно выделить часть участка и дать ему другое назначение. Это делается в той же местной администрации и строго порядка подобной процедуры не существует. Рекомендуется обращаться к специалистам или опытным юристам, чтобы обсудить саму возможность такой процедуры.

Даже если это будет возможно, коммерческая недвижимость должна быть не частным домом в целом, а отдельной постройкой. Как вариант, можно полностью изменить статус всего земельного участка, и только потом поменять назначение дома с жилого в нежилой. Однако при этом в таком строении нельзя будет жить на постоянной основе. В остальном, если не считать изменения статуса участка или его части, вся процедура будет идентична описанной выше.

Что нужно для того, чтобы вывести жилое здание из жилого фонда? Тут нужно сначала определиться, о каком именно здании идет речь. Как правило, жилыми являются квартиры или частные дома. Условно и то, и другое можно считать зданием и все особенности подобной недвижимости были описаны выше.

В остальном, под зданиями понимают складские цеха, офисные центры, заводские комплексы и так далее. Проще говоря – все эти строения и так не являются жилыми, потому никаких оснований для изменения их статуса быть не может. Если же здание по какой-то причине все же является жилым и его статус нужно изменить за определенный срок, то действовать нужно по представленной выше инструкции с учетом особенностей назначения земельного участка. Все это описано в предыдущих пунктах.

Процедура превращения нежилого строения в жилое и наоборот, жилого в нежилое – бесплатная. Однако это касается только самого оформления разрешения от администрации. Цена за другие этапы и услуги может достигать серьезных величин:

План по переустройству – от 5 тысяч рублей.
Нотариальное заверение согласия совладельцев – от 1 тысячи рублей.
Доверенность – от 2 тысяч рублей.
Новый техпаспорт – от 5 тысяч рублей.
Внесение изменений в Росреестр – от 2 тысяч рублей.
Новая выписка из ЕГРН – от 350 рублей.

Представленные выше цифры – это то, что можно хоть как-то прогнозировать. Но невозможно заранее даже предположить, во сколько обойдется переустройство квартиры/дома. Это может быть как несколько тысяч рублей, так и несколько миллионов.

Примерные сроки на процедуру изменения статуса недвижимости:

Подготовка проекта по переустройству: от 1 недели.
Сбор требуемых документов: от 1 дня.
Рассмотрение заявления в администрации: до 45 дней.
Работы по переустройству: от нескольких дней и до нескольких лет.
Внесение изменений в Росреестр: около 15 дней.
Получение новой выписки из ЕГРН: около 3-5 дней.

Получение разрешение на изменение статуса недвижимости очень сложно. Перевод жилья в нежилое не допускается, если:

Нет всех требуемых документов.
Объект находится под арестом или обременением.
Объект не соответствует всем требованиям.
Участок, на котором расположена недвижимость, имеет неподходящее назначение.

Также обычно запрещен перевод квартир, расположенных на верхних этажах. А еще отказ может последовать в том случае, если за жильем числится долг по коммунальным платежам. Последний случай является достаточно спорным и в некоторых случаях можно добиться своего через суд.

Признание жилого помещения нежилым влечет следующие последствия:

Помещение нельзя использовать для постоянного проживания людей.
Нельзя никого прописывать.
Повышаются расходы на налог на недвижимость и коммунальные услуги.
Использование бывшего жилья должно соответствовать заявленным требованиям (под магазин, аптеку, склад, салон и так далее).

Как жилое помещение перевести в нежилой фонд?

Рассмотрим, каковы будут порядок и инструкция при реализации процедуры перевода. И начнем с вопроса, кто дает разрешение на перевод. Согласно статье 23 ЖК РФ уполномоченным на перевод помещений органом является орган местного самоуправления. Именно в администрацию следует обращаться с заблаговременно подготовленным пакетом документов.

Алгоритм перевода будет следующим:

На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

правоустанавливающие документы на помещение;
техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
проект переустройства объекта (если без строительных работ не обойтись);
протокол собрания собственников помещений в МКД;
письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

В случае положительного исхода полученный документ будет являться основанием использования помещения для коммерческих целей.

Если перевод требует проведения работ, связанных с переустройством, после получения решения порядок действий собственника будет таким:

Осуществление перепланировки или переустройства;
Прием объекта комиссией с последующим оформлением соответствующего акта;
Направление акта в органы Росреестра (обязанность по направлению возлагается на уполномоченный орган, а не на собственника);
Использование объекта по новому назначению с соблюдением санитарных требований и требований пожарной безопасности.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
цель перевода — осуществление религиозной деятельности.

Последствия переделки квартиры в коммерческий объект связаны с порчей, использованием не по назначению или самовольным переустройством жилого помещения. Ответственность за данные правонарушения предусмотрена статьей 7.21 КоАП РФ, санкции по которой варьируются от предупреждения до наложения штрафа.

Кроме того, уполномоченный орган вправе обязать собственника привести жилое помещение в первоначальное состояние, и если требования не будут выполнены в разумный срок, для собственника могут наступить следующие последствия:

Орган, ответственный за согласование обратится в суд с требованием о передаче помещения на публичные торги. В таком случае квартира реализуется, вырученные средства передаются собственнику, а новый владелец помещения обязуется привести приобретенную недвижимость в прежнее состояние;
Расторжение договора соцнайма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по восстановлению помещения.