Фсо 7 оценка недвижимости 2021

      Комментариев к записи Фсо 7 оценка недвижимости 2021 нет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фсо 7 оценка недвижимости 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Министр А.В. Улюкаев

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна

В 2018 году в оцен­ке недви­жи­мо­сти при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла, уста­нов­лен­ные в 2014 — 2015 гг, то есть ново­го стан­дар­та пока не выпу­ще­но. ФСО 7 осно­ван на феде­раль­ных стан­дар­тах, издан­ных в 2007 — 2015 гг:

  • ФСО 1, кото­рый рас­смат­ри­ва­ет поло­же­ния об оцен­ке недви­жи­мо­сти, тре­бо­ва­ния и при­ме­ня­е­мые подходы;
  • ФСО 2 — цели и основ­ные виды стоимости;
  • ФСО 3 — пра­ви­ла состав­ле­ния отчё­та об оценке.

Утвержден Федеральный стандарт оценки «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)»

Все­гда ли при­бе­га­ют к оцен­ке объ­ек­тов? Нет, во мно­гих слу­ча­ях участ­ни­ки сдел­ки не нуж­да­ют­ся в оцен­ке, так как зна­ют рыноч­ные цены. Но, напри­мер, если квар­ти­ра ста­но­вит­ся зало­гом по ипо­те­ке, объ­ек­том судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства или спо­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми при раз­де­ле иму­ще­ства, то оцен­ка недви­жи­мо­сти может стать необ­хо­ди­мой в зако­но­да­тель­ном порядке.

Оцен­ка недви­жи­мо­сти по ФСО 7 — это опре­де­ле­ние путём рас­че­тов и исполь­зо­ва­ния раз­лич­ных под­хо­дов той ито­го­вой сто­и­мо­сти объ­ек­та, кото­рая суще­ству­ет на дату оценки.

  • Ито­го­вая сто­и­мость объ­ек­та — это некий обоб­щен­ный резуль­тат, кото­рый опре­де­ля­ет­ся: по запра­ши­ва­е­мой поку­па­те­лем, пред­ла­га­е­мой про­дав­цом или уже выпла­чен­ной за объ­ект денеж­ной сум­мы; по рас­чет­ной цене объ­ек­та на дату оценки.
  • Оцен­ка сто­и­мо­сти про­во­дит­ся вне зави­си­мо­сти от того фак­та, будет ли оформ­ле­на сдел­ка с оце­ноч­ным объ­ек­том или нет.
  • Под­ход к оцен­ке — сово­куп­ность мето­дов, объ­еди­нён­ных общи­ми поня­ти­я­ми и правилами.
  • Дата оцен­ки — то назна­чен­ное вре­мя, по состо­я­нию на кото­рое будет уста­нов­ле­на сто­и­мость объ­ек­та. Если оцен­ка тре­бу­ет­ся по зако­но­да­тель­ству, меж­ду датой оцен­ки недви­жи­мо­сти и датой состав­ле­ния ито­го­во­го отчё­та по нему долж­но прой­ти не боль­ше 3 месяцев.
  • Затра­та­ми счи­та­ет­ся цена, выпла­чен­ная поку­па­те­лем за оце­ноч­ный объ­ект, либо сто­и­мость про­из­вод­ства (созда­ния) дан­но­го объекта.
  • Мак­си­маль­но эффек­тив­ное исполь­зо­ва­ни­ем объ­ек­та — это такое его при­ме­не­ние, при кото­ром у него самая высо­кая цена.

Экс­пер­ти­за отчё­та вклю­ча­ет анализ:

  • его соот­вет­ствия зако­но­да­тель­ству РФ;
  • пол­но­ты и досто­вер­но­сти исполь­зу­е­мой информации;
  • при­ве­дён­ных оцен­щи­ком обоснований;
  • выбо­ра мето­да оценки.

Пери­од экс­по­зи­ции объ­ек­та недви­жи­мо­сти — это вре­мя, про­шед­шее с даты пуб­лич­ной офер­ты объ­ек­та оцен­ки (то есть с того момен­та, как он выстав­лен на рын­ке) до заклю­че­ния сдел­ки с ним.

Объ­ек­та­ми оцен­ки, по ФСО 1, явля­ют­ся все объ­ек­ты прав, кото­рые могут участ­во­вать в граж­дан­ском обо­ро­те. ФСО 7 рас­кры­ва­ет подроб­ней этот пункт, пере­чис­ляя дан­ные объекты:

  • застро­ен­ные или неза­стро­ен­ные земель­ные участ­ки, либо их части;
  • ОКС (объ­ек­ты кап­стро­и­тель­ства) или их части;
  • жилые и нежи­лые помещения;
  • доли объ­ек­тов доле­вой собственности.
  • Осмотр объ­ек­та граж­дан­ских прав дол­жен быть про­ве­ден как мож­но бли­же к назна­чен­ной дате оцен­ке. Если он не состо­ял­ся, объ­яс­ня­ют­ся при­чи­ны этому.
  • Если оце­ни­ва­ет­ся одно­вре­мен­но и ЗУ, и нахо­дя­щи­е­ся на нем ОКС, при отсут­ствии пра­во­вых доку­мен­тов на зем­лю, соб­ствен­ник капи­таль­ных объ­ек­тов дол­жен опре­де­лить­ся отно­си­тель­но сво­их прав на земель­ный уча­сток, в соот­вет­ствии с зако­на­ми рос­сий­ской феде­ра­ции и суще­ству­ю­щей прак­ти­ки на рын­ке. То есть он обя­зан выку­пить или арен­до­вать ЗУ.
  • При отсут­ствии доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих нали­чие обре­ме­не­ния, пра­ва соб­ствен­но­сти тре­тьих лиц (напри­мер, пра­во на серви­тут, заве­ща­тель­ный отказ), эко­ло­ги­че­ской загряз­нен­но­сти, оцен­ка объ­ек­та про­из­во­дит­ся так, буд­то бы все­го пере­чис­лен­но­го по умол­ча­нию нет.

III. Общие требования к проведению оценки

Некоммерческое партнерство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (НП «АРМО») — ведущая саморегулируемая организация оценщиков России.
Зарегистрирована в Государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков 04 июля 2007 г. за №0002

  • Продлены сроки действия квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности Фев 06, 2021
  • Всероссийский оценочный форум в этом году пройдет в новом формате Дек 07, 2020
  • 30 ноября состоится Общее собрание членов Ноя 09, 2020
  • Третья ежегодная конференция по кадастровой оценке в Севастополе Сен 08, 2020
  • Экзамен
  • ЭЦП
  • Новости
  • Кадастровая стоимость
  • Налоги

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04.18 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

VIII. Согласование результатов оценки

Оценка недвижимости может проводится независимыми оценщиками, риелторами или самостоятельно.

Следует учитывать, что специалист-оценщик необходим в тех случаях, когда вам нужны юридически правильно составленные и заверенные документы. Риелтор таких полномочий не имеет. Документы, составленные экспертом, считаются официальными и особенно важны при передачи недвижимости в залог, инвестировании и других положениях.

Справка. Оценщик не должен состоять в родстве с клиентом или находиться у него в подчинении. Это должен быть только независимый эксперт.

Оценка недвижимости проводится согласно требованиям, которые установлены законодательством и являются обязательными к выполнению. Целесообразно проводить оценку с помощью эксперта (оценщика).

Специалист составит необходимые документы, которые будут считаться официальными.
Услуги риелтора, как и самостоятельная оценка, в большинстве случаев потребуют заверения бумаг у юристов.

Следовательно, для качественного и законного оформления документов рекомендуются услуги профессиональных оценщиков.

Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

Все об оценке недвижимости в 2021 году

Выделю здесь ключевую проблему – анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости, расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

Как выполнить требование пп. «в» п 22?

В частности «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать, какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

То есть по стандарту оценки при согласовании результатов вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.

п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала. Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором — как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7)

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

3.2.2.1. Объект оценки — право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 150 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 8 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:

  • 750 000
  • 1 550 000
  • 850 000
  • 1 250 000
  • 450 000

ответ

Правильный ответ: 450 000
Решение:
Определяем корректировку на площадь: 8 000 руб. * 50 кв.м = 400 000 руб.
Определяем стоимость объекта оценки: 1 000 000 – 400 000 – 150 000 = 450 000 руб.

3.2.2.2. Определить рыночную стоимость 5-х звёздочной гостиницы с годовым ЧОД 1 300 000 руб. Аналог 1: 5-х звёздочная гостиница продана за 8 400 000 руб., её годовой ЧОД составлял 900 000 руб. Аналог 2: 3-х звёздочная гостиница продана за 8 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200 000 руб.

  • 12,1 млн.
  • 10,4 млн.
  • 8,7 млн.
  • 14 млн.

ответ

1. Для решения подходит только аналог 1 с 5-мя звездами.
2. Коэффициент капитализации для аналога 1: 900 /8 400 000 = 0,107142857
3. Стоимость объекта: 1 300 000 / 0,107142857 ≈ 12,1 млн.
Важно: сейчас встречается вариант, когда аналоги 3* и 5*, а 4* нет. Причем иногда ответ: как среднее между 3 и 5 *, а иногда нет. Нужно ориентироваться на месте по подходящему ответу в тесте – проверить несколько вариантов в этом случае!

3.2.2.3. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака). Варианты ответов:

  • -9%
  • +9%
  • -11%
  • +11%
  • +10%

ответ

Правильный ответ: +11%
Решение:
Определяем показатель С для объекта оценки: 500 – 2 * 50 = 400
Определяем показатель С для аналога: 500 – 2 * 70 = 360
Определяем величину корректировки: (400 / 360 – 1)*100% ≈ +11%

3.2.2.4. Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. какую нужно сделать корректировку в % (со знаком).

  • +12%
  • -12%
  • +12,6%
  • -12,6%

ответ

Правильный ответ: +12,6%
Решение:
(1+0,02)^6-1=1,126-1=0,126 или +12,6%

3.2.2.5. Арендная плата в 2003 г. -1000 руб. индекс 2003-2005 – 1,5, индекс 2005 -2017 -3.45. Какова арендная плата на 2017 г.?

  • 3450
  • 5175
  • 1500
  • 2300

ответ

Правильный ответ: 5175
Решение:
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 3,45 * 1,5 =5,175.
Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 5,175= 5 175 руб.

3.2.2.6. (4 балла).
Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном администратином округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в Табл. 1, не требуются.

Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

Обсуждение вопросов и задач данного направления.

Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество, обсуждение

  1. ↑ Оценка стоимости недвижимости/С.В. Грибовский – М.: Изд. «Маросейка», 2009
  • Статья
  • Обсуждение

Федеральный стандарт оценки №7

  • Безопасность
  • Судебная практика
  • Учебник по экспертизе
  • Ссылки сюда
  • Связанные правки
  • Спецстраницы
  • Версия для печати
  • Постоянная ссылка
  • Сведения о странице

Законы чётко регламентируют тему оценки квартиры или земельного участка, бизнеса или доли в нем, оспаривание стоимости и другие задачи оценочной деятельности.

Рыночная стоимость – самая вероятная стоимость потенциальной продажи объекта будет на рынке. С учетом того, что участники сделки обладают достаточной информацией и действуют в личных интересах.

Основной закон, регламентирующий деятельность оценщиков:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ.

Закон предусматривает единый порядок расчета рыночной стоимости вне зависимости от принадлежности физическому или юридическому лицу. А также нахождения его в государственной или непосредственно в частной собственности. Этот же документ обстоятельно перечисляет объекты оценки. Сюда входят вещи и их совокупность; права на имущество, требования и долги; услуги, информация. И прочие объекты, способные участвовать в гражданском обороте.

Эксперт-оценщик – важнейший и неотъемлемый участник процесса определения стоимости. Его привлечение в случае оценки общегосударственного имущества обязательно. Это исключает самовольное определение стоимости госимущества служащими. Посмотреть полный список обязательных случаев оценки можно по ссылке: Статья. 8, ФЗ №135 «Обязательные случаи оценки».

В законе подробно прописана процедура оценочной деятельности, подходы и методы, учреждены саморегулируемые общества независимых профессиональных оценщиков, которые контролируют деятельность оценщиков.

Благодаря профессии, они владеют методиками и подходами. Благодаря Закону не стремятся к искажению стоимости имущества и способны честно исполнять свои договорные обязательства. Профессиональный оценщик не предвзят, независим и объективен. Подробнее о том, как это в Законе Об оценочной деятельности написано здесь: п. 4 ФСО №3 «Принципы оценки».

Вы сможете защитить свои интересы перед лицом других лиц, как физических, так и юридических, в том числе государственных органов. Для этого используйте отчет независимого оценщика. Составленный по всем нормам и правилам, он имеет юридическую силу и признается всеми инстанциями, в т.ч судами, и государственными органами. Налоговой инспекцией, например.

Также важными регулирующими документами являются Федеральные стандарты оценки.
Оценочный стандарт – важнейший ориентир качества выполнения отчета об оценке.
Мы перечислили их ниже.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ
ФСО №1 — Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
ФСО №2 — Цель оценки и виды стоимости
ФСО №3 — Требования к отчету об оценки
ФСО №4 — Определение кадастровой стоимости
ФСО №5 — Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения
ФСО №6 — Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
ФСО №7 — Оценка недвижимости
ФСО №8 — Оценка бизнеса
ФСО №9 — Оценка для целей залога
ФСО №10 — Оценка стоимости машин и оборудования
ФСО №11 — Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

На что обратить внимание

Если вы хотите оценить квартиру или другой объект есть ряд моментов, на которые стоит обращать внимание на разных этапах работы с оценочной компанией:

  • выбор оценщика
  • заключение договора
  • приемка итогового отчета

Федеральный стандарт оценки ФСО 7

Индивидуальные предприниматели вправе проводить оценку наравне с юридическими лицами. Помимо этого при нем должны быть все необходимые документы: лицензия, страховой полис и членский билет в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Однако наличие этих документов не гарантирует высокий квалификационный уровень оценщика. Мы рекомендуем заранее знакомиться с его профессиональным портфолио.

Здесь вы можете посмотреть наши выполненные проекты: Наши выполненные проекты .

На этом этапе определяется объект оценки, прописываются допущения и ограничения, на основе которых оценщик построит дальнейшие расчеты. А также устанавливается стоимость работ оценщика.

Любые споры о стоимости объекта оценки разрешает суд. В том числе при предъявлении нескольких отчетов по одному объекту.

Через суд заказчик может компенсировать стоимость небрежной оценки имущества Поэтому оценщик обязан быть застрахован — полисом обязательного страхования ответственности оценщика. Страхуются интересы граждан, которые до начала работы с экспертом вправе ознакомиться с документом и сроком его действия. В случае нанесения ему ущерба в результате некорректно выполненной оценки, будет назначена компенсация.

ПРИКАЗ
от 25 сентября 2014 г. № 611
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федераций, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 20.11, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН приказом Минэкономразвития России
от 25/09/2014 N 611

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3.Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами
массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8.Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

  • рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
  • затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
  • убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
  • затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *