Запрет на вывод жилого помещения в нежилое 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Запрет на вывод жилого помещения в нежилое 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно. Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Очень важно получить разрешение именно от собственников квартир, а не от квартиросъёмщиков или людей, которые там прописаны. Ищите различные способы связи с ними.

Шаги к получению согласия:

Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.

Обратите внимание! Осуществить перевод жилого помещения в нежилое можно и без разрешения собственников.

Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

Лифты.
Лестничные клетки.
Лестницы.
Крыша.
Подвальные помещения.
Входные группы.

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.

Прежде чем перевести жилое помещение в нежилое, следует внимательно изучить требования ЖК РФ и градостроительное законодательство.

Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:

в помещении, готовящемся к переводу нет отдельного входа и оборудовать его не представляется возможным.
помещение будет использовано для совершения молебен или прочих религиозных процедур;
квартира, переводимая в нежилой фонд имеет жилые комнаты либо ее используют для постоянного проживания;
собственнические права на переводимое помещение имеют обременения;
помещение располагается в съемном доме, используемом в социальных целях.

Только приняв во внимание всю вышеперечисленную информацию, можно начинать подготовку к переводу помещения жилого типа в нежилое.

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

паспортом;
документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость;
протоколом межведомственной комиссии;
техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией;
доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо;
учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

Эксперт разъяснил основные запреты для владельцев жилья в 2021 году

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

паспортом или доверенностью;
протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:

разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ;
услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения;
услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости;
государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой;
услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.

Оформление перевода помещения из жилого в нежилой статус занимает около пяти месяцев и стоит примерно от 260 до 480 тысяч рублей в зависимости от региона и индивидуальных особенностей процесса.

Рассмотрим, каковы будут порядок и инструкция при реализации процедуры перевода. И начнем с вопроса, кто дает разрешение на перевод. Согласно статье 23 ЖК РФ уполномоченным на перевод помещений органом является орган местного самоуправления. Именно в администрацию следует обращаться с заблаговременно подготовленным пакетом документов.

Алгоритм перевода будет следующим:

На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

правоустанавливающие документы на помещение;
техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
проект переустройства объекта (если без строительных работ не обойтись);
протокол собрания собственников помещений в МКД;
письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
цель перевода — осуществление религиозной деятельности.

Последствия переделки квартиры в коммерческий объект связаны с порчей, использованием не по назначению или самовольным переустройством жилого помещения. Ответственность за данные правонарушения предусмотрена статьей 7.21 КоАП РФ, санкции по которой варьируются от предупреждения до наложения штрафа.

Кроме того, уполномоченный орган вправе обязать собственника привести жилое помещение в первоначальное состояние, и если требования не будут выполнены в разумный срок, для собственника могут наступить следующие последствия:

Орган, ответственный за согласование обратится в суд с требованием о передаче помещения на публичные торги. В таком случае квартира реализуется, вырученные средства передаются собственнику, а новый владелец помещения обязуется привести приобретенную недвижимость в прежнее состояние;
Расторжение договора соцнайма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по восстановлению помещения.

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения. Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Закон допускает и обратную процедуру, когда нежилое помещение приобретает статус жилья. Общие правила согласования будут идентичны процедуре, рассмотренной выше, однако к вновь образуемому жилому помещению предъявляется значительно больше требований и ограничений.

Статья 22 ЖК РФ запрещает перевод нежилого помещения в жилое, если не соблюдаются следующие требования:

при наличии обременения права собственности в пользу третьих лиц (например, залог, аренда и т.д.);
если объект не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, а также отсутствует возможность обеспечить соблюдение указанных требований.

Состав требований к жилым помещениям регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В него входят санитарно-гигиенические нормативы, правила размещения инженерных коммуникаций, требования к режиму температуры и влаги в помещении, и т.д. Для подтверждения всех условий и требований, в местный орган власти будут представляться заключения уполномоченных организаций.

Комментарий специалиста. Заключение о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилью, будет выдавать на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На основании этого же нормативного акта будут выдавать свои экспертные заключения служба Роспотребнадзора, проектные организации и т.д. Общий перечень заключений будет зависеть от характеристик и степени благоустройства дома, в котором расположено помещение.

Изменения законодательства для жителей многоэтажек в 2021 году

Согласование процедуры перевода нежилого помещения в жилое будет проходить через аналогичные структуры. Исключение составляют только перечисленные выше экспертные организации, в чьи полномочия входит проверка требований, установленных законом для жилых помещений. В столице комплект документов для согласования подается в Департамент городского имущества Москвы. При согласовании потребуется получить документы и в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы, однако они могут быть запрошены в порядке ведомственного запроса.

Оспаривание отказа через суд целесообразно лишь в редких случаях. Например, добиться принудительного согласия собственников МКД на перевод практически невозможно. Вот в каких случаях обращение в суд будет эффективным вариантом:

если местный орган власти вынес отказ в нарушение административного регламента (например, требует документы, не указанные в нормативных актах);
если при наличии согласия собственников и соблюдения требований законодательства вынесен отказ в согласовании;
если после перевода помещения необоснованно выносится отказ в подписании акта приемочной комиссии, что препятствует кадастровому учету объекта.

Рассмотрение дел указанной категории осуществляется в судах общей юрисдикции (районные или городские суды).

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Далеко не всегда получается получить согласие властей на перевод помещения в нежилое. Тому могут быть следующие причины:

пакет документов оказался неполным;
заявленное переустройство или перепланировка не согласована с надзорными ведомствами или противоречит нормам требований противопожарной, санитарной эксплуатации помещения и т.д.;
не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на перевод квартиры в нежилой фонд;
не соблюдены условия, в рамках которых возможен перевод.

В ряде случаев после получения отказа возможно вернуться к сбору недостающих документов и снова подать заявление, приложив их. Но зачастую противниками изменения статуса помещения становятся соседи. Поэтому заручиться их согласием – самый сложный этап. Любой из них может пожаловаться в надзорные органы с тем, что их права нарушаются при организации в доме офисного помещения, магазина, салона и т.д. Тогда администрация однозначно откажет в конвертации жилого помещения.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Запрет на перевод жилого помещения в нежилое

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

решение о переводе должны принять все собственники помещения;
решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:

запрещено отступать от требований проекта и условий постановления администрации (иначе работы у вас не примут);
нужно строго соблюдать меры безопасности при проведении работ (например, для работы с электрикой у работников должны быть соответствующие допуски);
нужно соблюдать законы “о тишине”, т.е. не проводить шумные работы в ночное время, ограничивать их в выходные дни (обычно разрешено проводить работы с 8-00 до 22-00, однако в пределах допустимых параметров шума).

Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.

Последнее изменение: Сентябрь 2021 Жителей мегаполисов уже давно не удивить магазином, студией красоты, стоматологией или офисом, распложенным на первом этаже многоквартирного дома. Благодаря возможности перевода помещения из жилого в нежилое, чтобы использовать его в будущем с коммерческой целью, вести бизнес предпринимателям становится гораздо проще.

Приобрести жилые квадратные метры и перевести их в нежилые, гораздо проще и дешевле, чем возвести отдельное здание. Тема статьи: Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой с учетом всех нюансов.

Из каких этапов состоит процедура.

Какие документы понадобятся при переводе.

Нормативно правовая база, регламентирующая данный вопрос. Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.

Перед тем, как заняться данным вопросом, необходимо учесть, что перевод можно провести только, если квартира находится на первом этаже многоэтажки либо выше первого, но ее комнаты, располагаются под квартирой, которая уже не является жилым помещением и используется в коммерческих целях. Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:

В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

наличия неузаконенной перепланировки;
если в помещении есть прописанные жильцы;
несоответствия помещения установленным характеристикам;
несоответствия проекта требованиям законодательства.
наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
невозможности провести перепланировку помещения;
подачи неполного пакета документов;

Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее.

Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания.

Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

Екатерина Мирошкина экономистЭто касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты.

Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес.

Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.Источник:С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа.

Вот главное:В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников.

При этом тоже учитывается количество подъездов.От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается в следующих случаях:

К нему отсутствует отдельный прямой доступ. Это значит, что не разрешается использовать тот же доступ, который предоставлен для доступа к квартирам. Если есть техническая возможность, то можно его оборудовать.

Например, частая практика – переделать существующее окно первого этажа или балкон во входную дверь с лестницей и крыльцом. При этом необходимо учесть, что возведение крыльца влечёт за собой уменьшение земельного участка, а на это требуется получить согласие.
Оно является частью жилой площади или используется кем-то для проживания. Невозможно осуществить перевод доли квартиры. Также такая возможность отсутствует в случае, если есть зарегистрированные по данному месту жительства граждане.
Право собственности обременено правами других лиц. Квартира не должна находиться в залоге, быть сдана в аренду или приобретена с помощью кредитных средств, ипотеки.

Перед тем как начать процедуру перевода, необходимо запросить актуальные сведения на помещение, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, и при обнаружении действующих обременений, решить вопрос с погашением.
Помещение располагаемся в наемном доме социального использования. То есть оно предназначено для предоставления гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье.
Преследуется цель дальнейшего использования для религиозной деятельности.
Под помещением находится жилая собственность. Например, этажом ниже есть одна или несколько квартир.
Произведена самовольная перепланировка. Все изменения следует оформить и узаконить.
Оно не отвечает необходимым требованиям, которые прописаны в жилищном кодексе. В первую очередь несущие конструкции не должны находиться в аварийном состоянии. Должна быть вентиляция, водоснабжение, электричество, которые расположены согласно условиям безопасности.

Концентрация вредных веществ в воздухе, уровень звука и шума, метраж и высота пола не должны превышать или отклоняться от допустимых значений.

Подробно о том, как перевести жилое помещение в многоквартирном доме в нежилое и наоборот, читайте в этой статье.

Отказ может быть получен в нескольких случаях:

Если не будут предоставлены все необходимые документы, а именно:
- заявление о переводе с указанием данных собственника, точного нахождения площади, целей дальнейшего использования и соглашением собственников примыкающих помещений;
- документы, устанавливающие право собственности (оригинал или нотариально заверенные копии);
- поэтажный план дома;
- план помещения (технический паспорт);
- в случае, если требуется переустройство или изменение планировки, составленный по установленному порядку и требованиям соответствующий проект.
Если в документах будет найдена ошибка, они будут признаны недействительными, и заявитель также получит отказ.
Если документы предоставлены в ненадлежащий орган. То есть в любой орган, который не занимается рассмотрением подобных дел по переводу жилых помещений в нежилые. Данными полномочиями наделены только органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами жилищных отношений.
Если не соблюдены все условия процесса перевода. Все условия предписаны Жилищным кодексом РФ. Других новых оснований для отказа проверяющий орган предъявлять не имеет право.
Если проект переустройки или перепланировки противоречит требованиям закона. Все действия по перепланировке должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Это может быть:
- установка, снос или перерос перегородок;
- увеличение площади посредством использования дополнительных помещений;
- организация новых дверных проемов;
- дополнительных санузлов, а также их перенос.
При этом все проведённые мероприятия не должны ухудшать техническое состояние дома, приводить к разрушению конструкций, доставлять неудобство собственникам других площадей.

Важно! Если будет признано, что перепланировка была произведена самовольно, помимо отказа в переводе, собственника могут привлечь к обязанности привести помещение в первоначальное состояние.

Члены комиссии рассматривают заявление о переводе помещения в течение 45 дней. После этого заявитель в течение трёх дней получает оповещение о решении. Любой отказ должен быть чётко обоснован и подтверждён ссылками на конкретные статьи законодательства.

Детально о том, как изменить статус жилья и какие документы для этого нужны, читайте тут.

Если заявитель не согласен с полученным решением, он может обжаловать его в суде. Так как согласно законодательству решение о переводе жилого помещения в нежилое является компетенцией только органа местного самоуправления, обращение в вышестоящие органы с жалобой не требуется, поэтому в таком случае, заявитель может сразу обратиться за рассмотрением своего заявления в судебном порядке.

При обращении заявителю необходимо будет предоставить следующий пакет документов:

Административное исковое заявление.
Копия решения об отказе.
Копия заявления на перевод жилого помещения в нежилое.
Документы, которые устанавливают право на помещение.
Акт комиссии, если была проведена перепланировка.
Технический паспорт помещения.

Подать заявление необходимо в течение трёх месяцев с момента получения решения об отказе в переводе. Что касается стоимости, то государственная пошлина при подаче подобного заявления о признании решения государственных органов незаконным, составляет:

для физических лиц – 300 рублей;
для юридических лиц – 2 000 рублей.

Оспорить уже принятое решение о признании помещения нежилым возможно, когда нарушены права и интересы других собственников, например:

при проведении мероприятий по переводу помещения в нежилое отсутствовало согласие других жильцов дома;
документ о согласии собственников фальсифицирован, то есть подписи просто подделаны;
помещение используется не по назначению, например, должны были по документам открыть офисное помещение, а по факту открыли магазин бытовой химии или салон красоты;
владельцами нежилой площади нарушаются санитарные правила, нормы пожарной безопасности.

Собственникам необходимо составить и подать жалобу в структурное подразделение прокуратуры, после чего будет проведена проверка, на основании которой можно будет обратиться в суд. Возбудить дело о данном административном нарушении может и жилищная инспекция.

Превратить частный дом в нежилое здание на участке ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в РФ практически невозможно. Суть в том, что такая земля имеет конкретное назначение: для возведения жилого дома и сопутствующих построек (сарай, гараж и так далее). Таким образом, строительство объекта коммерческой недвижимости на такой земли практически исключается.

Однако при определенных условиях можно выделить часть участка и дать ему другое назначение. Это делается в той же местной администрации и строго порядка подобной процедуры не существует. Рекомендуется обращаться к специалистам или опытным юристам, чтобы обсудить саму возможность такой процедуры.

Даже если это будет возможно, коммерческая недвижимость должна быть не частным домом в целом, а отдельной постройкой. Как вариант, можно полностью изменить статус всего земельного участка, и только потом поменять назначение дома с жилого в нежилой. Однако при этом в таком строении нельзя будет жить на постоянной основе. В остальном, если не считать изменения статуса участка или его части, вся процедура будет идентична описанной выше.

Как перевести часть дома в нежилой статус? По жилищному кодексу такие действия являются недопустимыми. Таким образом, дом не может быть частично жилым, частично нежилым. Однако можно выделить в натуре некую часть строения, при условии, что рассматриваемую недвижимость можно переделать так, чтобы у нее появился собственный, отдельный выход и не было доступа к другим помещениям строения.

Осуществляется данная процедура практически так же образом, как представленная выше пошаговая инструкция по изменению статуса квартира. Следует еще учитывать и особенности назначения земельного участка, о чем было сказано в предыдущем пункте. Скорее всего придется изменять или все назначение участка или некоторой его части.